这是一个非常常见且重要的问题。二手房买卖的过户费（更准确地说是“交易税费”）没有全国统一的规定，由谁承担主要取决于买卖双方的协商结果，而不是法律硬性规定。
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下面我将为您详细拆解这个问题,包括：
- 核心原则：市场惯例与自由协商
- 常见的费用承担方式
- 各项费用的详细构成
- 给买卖双方的建议
核心原则：市场惯例与自由协商
- 法律没有强制规定：中国的法律并没有明确规定二手房交易中各项税费必须由买方或卖方承担，这属于民事合同范畴，由交易双方自行协商。
- 市场惯例：在长期的交易实践中，形成了一些比较普遍的“市场惯例”，但这并非法律，依然可以被双方协商打破。
- 买方承担：这是目前最普遍的惯例，尤其是在房价上涨的市场中，买方为了获得房屋，愿意承担大部分或全部税费。
- 卖方承担：在房价平稳或下跌的市场中，卖方为了尽快出售房屋，可能会同意承担税费，或者在报价时就已经将税费成本考虑在内。
- 双方分摊：某些费用，如中介费，通常由双方分摊，税费也可以根据具体情况约定分摊。
常见的费用承担方式
在实际操作中,主要有以下几种约定方式：
| 承担方式 | 描述 | 常见场景 |
|---|---|---|
| 全由买方承担（主流） | 契税、个人所得税、增值税（及附加）等所有税费均由买方支付。 | 这是最常见的方式，尤其是在卖方“到手价”的情况下，卖方在报价时已经明确表示，他/她只需要拿到合同上写的那个数额，所有其他费用（包括税费）都由买方负责。 |
| 全由卖方承担 | 所有税费均由卖方支付。 | 较少见，通常出现在卖方急于出售，或者买方在价格谈判中占据绝对优势时。 |
| 各付各的（常规） | 买卖双方各自承担自己名下的税费。 | 这是最公平、最透明的方式。 - 买方：承担契税。 - 卖方：承担个人所得税、增值税（如果符合“满五唯一”等条件则可能免征）。 |
| 双方协商分摊 | 根据协商，双方按一定比例或特定金额分摊某项或某几项税费。 | 不太常见，但在某些特定情况下会出现，例如为了达成一个双方都满意的总价。 |
重要提示：无论约定谁承担，最终的税费金额是由房屋的具体情况（如房龄、面积、是否“满五唯一”、原购房价格等）和国家政策决定的，只是“谁来掏这笔钱”的问题。
各项费用的详细构成及常见承担方
以下是二手房交易中的主要税费项目,并标注了通常由谁承担。
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买方主要承担的税费
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契税
- 是什么：房屋所有权转移时，向国家缴纳的税收。
- 税率：
- 首套房：90平米以下按1%，90平米以上按1.5%。
- 二套房：90平米以下按1%，90平米以上按2%。
- 三套及以上：通常按3%或更高比例征收（各地政策不同）。
- 计算基数：通常是房屋的网签备案价（或税务核定的评估价，取较高者）。
- 承担方：几乎总是由买方承担。
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印花税
- 是什么：对合同、凭证等文件征收的税。
- 税率：目前对个人销售或购买住房暂免征收，但在办理不动产权证时，可能需要少量贴花（通常为5元），可忽略不计。
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测绘费/不动产登记费
- 是什么：办理产权登记时收取的工本费和测绘费（如果需要重新测绘）。
- 费用：费用很低，一般在几百元以内。
- 承担方：通常约定由买方承担，因为这是获得新产权证的必要费用。
卖方主要承担的税费
卖方的税费是“满五唯一”等政策影响最大的部分。
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增值税及其附加税
- 是什么：对销售不动产的增值额征收的税。
- 关键政策：“满二”免征，如果房产证出证时间或契税票填发日期已满2年，则免征此税。
- 承担方：如果需要缴纳，通常约定由卖方承担，但在“到手价”的合同中，这笔税的实际负担者仍是买方。
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个人所得税
- 是什么：对卖房所得收益征收的税。
- 关键政策：“满五唯一”免征，如果房产证出证时间满5年，且是卖方家庭名下唯一住房，则免征此税。
- 征收方式：
- 差额征收：（本次交易价格 - 原购房价格 - 合理费用）× 20%，适用于能提供原购房发票的情况。
- 核定征收：交易总价的1%或2%（各地规定不同），适用于无法提供原购房发票的情况。
- 承担方：如果需要缴纳，通常约定由卖方承担，同样，在“到手价”合同中，实际由买方承担。
双方可能承担的费用
- 中介费/服务费
- 是什么：房产中介提供居间服务所收取的费用。
- 承担方：通常由买卖双方平均分摊，但也有约定由一方承担的情况，在签订居间合同时会明确。
给买卖双方的建议
给买方的建议：
- 明确总价：在谈价格时，一定要问清楚这个价格是“到手价”（即卖方实收多少，其他所有费用由买方出）还是“实价”（即房屋本身的价格，税费另算），这是最容易产生纠纷的地方。
- 提前估算税费：要求中介或自己提前计算一下所有税费的大致金额，做到心中有数，避免在过户时因资金不足而陷入被动。
- 写入合同：将所有关于税费承担的约定白纸黑字写入《房屋买卖合同》，这是保护自己权益最重要的凭证。
给卖方的建议：
- 计算净收益：在报价前，要根据自己的房龄、是否“满五唯一”等情况，提前算出如果自己承担税费，最终能到手多少钱。
- 明确报价方式：想清楚自己是报“到手价”还是“实价”，报“到手价”可以省去很多麻烦，但可能会让总价显得更高；报“实价”则显得更透明，但需要与买方协商税费分担。
- 保留票据：保留好当初的购房发票、契税票据等，这直接关系到个人所得税的计算，可能会为你节省一大笔钱。
| 费用名称 | 常见承担方 | 备注 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 买方最主要的税费，无法转嫁。 |
| 增值税 | 卖方 (但“满二”免征) | 在“到手价”合同中，实际由买方承担。 |
| 个人所得税 | 卖方 (但“满五唯一”免征) | 在“到手价”合同中，实际由买方承担。 |
| 中介费 | 双方分摊 | 最常见的约定方式。 |
| 登记/测绘费 | 买方 | 费用较低，影响不大。 |
最终结论：二手房过户费谁出，完全看你们怎么谈，但一定要把谈好的结果写进合同里！ 建议在交易前咨询专业的房产中介或律师，确保自己的权益得到保障。
