成都二手房过户税费具体怎么算？

税费由谁承担，主要取决于双方的合同约定，在实际交易中，税费转嫁非常普遍，通常由买方承担大部分或全部，以下内容将分别列出买卖双方可能涉及的税费，并注明常见承担方。

我们将税费分为两大类：买方税费 和 卖方税费。

买方需要承担的税费

买方通常需要缴纳以下几项税费,其中契税是最大头的支出。

契税

这是买方必须缴纳的税费,根据房产面积和买方家庭住房情况（首套/二套）来计算。

• 税率标准：
  • 首套房：
    • 90平米及以下：总房款的 1%
    • 90平米以上：总房款的 5%
  • 二套房：
    • 90平米及以下：总房款的 1%
    • 90平米以上：总房款的 2%
  • 三套及以上：通常按总房款的 3% 收取（具体以当地政策为准）。
• 计税依据：通常为税务部门核定的“网签合同价”和“评估价”中的较低者，以防止“阴阳合同”避税。
• 承担方：通常由买方承担。

印花税

目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税,但如果购买非住宅类房产（如商铺、写字楼），则买卖双方各按合同金额的 05% 缴纳，对于普通住宅，此项基本为0。

不动产登记费

办理房产证时收取的费用。

• 收费标准：
  • 住宅类：住宅每套 80元。
  • 非住宅类：按件收取，每件 550元。
• 承担方：通常由买方承担。

测绘费

如果房屋没有原始测绘图或需要重新测绘,会产生此费用。

• 收费标准：
  • 一般住宅：36元/平方米
  • 商业用房等：按市场价收取。
• 承担方：通常由买方承担。

贷款相关费用（如果需要按揭贷款）

• 评估费：银行为了确定房产抵押价值而进行的评估，一般为评估价的 1% - 0.3%，最低几百元。
• 担保费/抵押登记费：部分银行或担保公司会收取，几百元不等。
• 贷款服务费/中介费：如果是通过中介办理贷款，中介可能会收取服务费。

卖方需要承担的税费

卖方的税费主要根据房产是否“满五唯一”以及房产类型（住宅/非住宅）有很大差异。

增值税及附加

• 征收条件：房产证登记日期或契税票填发日期未满2年。
• 税率：增值税税率为5%，加上城市维护建设税、教育费附加等，合计约为 3%。
• 计税依据：为房产交易的差额（卖出价 - 买入价）或全额（卖出价），具体以税务部门核定为准，对于个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房，可以免征。
• 承担方：通常由买方承担，这是成都二手房交易中常见的“潜规则”。

个人所得税

这是卖方的主要税负,同样与“满五唯一”条件密切相关。

• 征收条件：
  1. 有原值凭证：能提供完整的房屋原值、合理费用凭证。
     • 计算公式：(交易总价 - 房屋原值 - 合理费用 - 相关税费) × 20%
  2. 无原值凭证：无法提供原值凭证，这是最常见的情况。
     • 核定征收：交易总价的 1% 或两次交易差额的 20%，税务部门会选择一种对国家更有利的方式征收。
• 优惠政策（非常重要）：
  • “满五唯一”：房产证登记日期满5年，且是卖方家庭（含配偶、未成年子女）在本市唯一的生活用房。可以免征个人所得税。
  • “满五不唯一”：满5年但不是唯一住房，仍需按上述标准缴纳个税。
  • “满二不满五”：未满5年，需缴纳个税和增值税。
• 承担方：理论上应由卖方承担，但在实际交易中，为了促成交易，这部分税费几乎全部转嫁给买方。

印花税

同买方,个人住宅交易暂免征收。

核心概念：“满五唯一”详解

这是决定卖方税负的关键,直接影响到总交易成本。

• “满五”：

  • 以房产证登记日期为准：从房产证上的登记日期开始计算，满5年即可。
  • 以契税票填发日期为准：如果房产证丢失，以契税票的填发日期为准，满5年即可。
  • 哪个日期早，按哪个算。

• “唯一”：

  • 指卖方在成都市行政区域内，以家庭为单位（本人、配偶、未成年子女），名下只有这一套住房。
  • 需要到房管局开具《家庭住房情况查询证明》来确认。

“满五唯一”的房子对买方来说性价比最高，因为卖方免征增值税和个人所得税，买方只需缴纳契税和少量杂费，交易成本最低。

成都市税费计算示例

假设一套位于成华区的住宅,网签价100万元，面积100平米，买方为首套房，卖方房产证登记日期已满3年（不唯一）。

买方需缴税费：

1. 契税：首套，100平米以上，100万 × 1.5% = 15,000元
2. 不动产登记费：80元
3. 测绘费：假设需要，100平米 × 1.36元/平米 = 136元
4. 总计（买方）：约 15,216元

卖方需缴税费（根据约定，可能转嫁给买方）：

1. 增值税：未满2年，需要缴纳，100万 × 5.3% = 53,000元
2. 个人所得税：非唯一，无法提供原值，核定征收，100万 × 1% = 10,000元
3. 总计（卖方）：63,000元

最终交易总税费（不含中介费）：

• 如果税费全由买方承担：15,216元 + 63,000元 = 78,216元
• 如果按常规“卖方税转嫁”：买方需支付 15,216元 + 63,000元 = 78,216元

特别提醒

1. 合同约定是关键：在签订购房合同时，一定要在“税费承担”条款中明确约定清楚，避免后续纠纷。
2. “阴阳合同”风险：为了降低契税，买卖双方可能签订一个较低的“网签价”，但这在税务部门核税时行不通，税务部门会根据市场评估价来核定税费，一旦被查出，买卖双方都将承担补税、罚款甚至法律责任的风险。
3. 中介费：通常由买卖双方协商，一般各承担一半或由买方承担，这笔费用不在税费范围内，但也是一笔不小的开销。
4. 政策变动：以上税费政策是基于当前国家及成都市的常规规定，具体执行细节可能会有微调，最准确的做法是在交易前，咨询税务部门或正规的中介机构，他们会根据您的具体情况给出精确的计算。

在成都购买二手房，买方主要承担契税和少量杂费，卖方的税费（增值税、个税）是总成本的大头，但通常通过合同约定转嫁给买方，选择一套“满五唯一”的房子，可以最大限度地节省税费，是性价比最高的选择。