买方承担、卖方承担、以及双方可能共同承担的费用。
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买方主要承担的税费
买方的税费相对简单，主要取决于其房产情况（首套/二套）和房屋面积。
契税 (最大头的税费)
契税是买方必须缴纳的,税率根据房产面积和买方家庭住房套数决定。
| 房产类型 | 面积 ≤ 90㎡ | 面积 > 90㎡ |
|---|---|---|
| 首套房 | 1% | 5% |
| 二套房 | 1% | 2% |
| 三套及以上 | 3% | 3% |
计算基数： 房屋的成交价（合同价格）或税务核定价（评估价）,取较高者。
重要提示：
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- 家庭住房套数的认定,以武汉市住房信息系统查询结果为准。
- “首套房”的认定标准较为严格，包括本人、配偶及未成年子女名下在武汉市无任何住房。
不动产登记费
- 住宅类： 80元/套。
- 非住宅类： 550元/套。
- 这是办理不动产权证时收取的费用,金额较小且固定。
购房印花税 (目前暂免)
- 目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税,此项费用通常为0。
卖方主要承担的税费
卖方的税费体系较为复杂，主要取决于房屋是否“满五唯一”以及是否“满二”。
核心概念解释：
- “满五”：指房产证出证日期或契税票填发日期距今已满5年。
- “满二”：指房产证出证日期或契税票填发日期距今已满2年。
- “唯一”：指业主在武汉市范围内，以家庭为单位,只有这一套住房。
根据“满五唯一”的情况,卖方税费差异巨大：
满五唯一 (最佳情况，税负最低)
这是卖房最理想的状态，可以免征个人所得税和增值税。
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- 增值税及其附加： 免征。
- 个人所得税： 免征。
- 唯一需要缴纳的： 可能会有增值税附加税（极低，部分地区已免），以及不动产登记费（与买方相同，80元/套）。
满五唯一的房子，卖方基本无税。
满二不唯一 (可以省一笔大钱)
- 增值税及其附加： 免征。
- 个人所得税： 需要缴纳。
- 计算方式一（推荐）： 成交价的 1%。
- 计算方式二： （成交价 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%。（此方式需要提供原始购房发票、契税票等凭证，计算复杂，通常不采用）。
- 满二的房子，卖方只需缴纳1%的个人所得税。
不满二 (税负最重)
- 增值税及其附加： 需要缴纳。
- 计算公式：成交价 / (1 + 5%) × 5.6%。 （5.6%中包含5%的增值税和0.6%的附加税）
- 个人所得税： 需要缴纳。
- 同上，通常按成交价的 1% 计算。
- 不满二的房子，卖方需同时缴纳增值税和个人所得税，税负非常高。
卖方其他可能费用
- 增值税附加税： 如果需要缴纳增值税，通常会附加征收城市维护建设税、教育费附加等，合计约为增值税的12%左右。
- 土地增值税： 对个人销售普通住宅,暂免征收。
双方共同承担的费用
中介费 (佣金)
- 这是支付给房产中介公司的服务费。
- 收费标准： 通常为房屋成交价的 1% - 3%。
- 支付方： 可以由买方、卖方或双方共同承担，具体在中介服务合同中约定，目前市场惯例多为买卖双方各承担一半，或由一方全包（卖方全包更常见于急于出售的情况）。
- 注意： 中介费是交易中一笔不小的开支,签约前务必明确。
贷款服务费 (如需贷款)
- 如果买方需要通过银行贷款,部分中介或贷款公司会收取此项费用。
- 收费标准： 无固定标准，从几千元到上万元不等,可以协商。
总结与案例分析
为了更直观地理解,我们来看两个典型案例：
满五唯一，买方首套，面积100㎡
- 房屋总价： 200万元
- 买方税费：
- 契税 = 200万 × 1.5% = 3万元
- 不动产登记费 = 80元
- 买方合计：约 3万元
- 卖方税费：
- 增值税 = 0
- 个人所得税 = 0
- 卖方合计：约 0元
- 中介费：
假设为2%，即4万元，若双方各付一半,则各付2万元。
不满二，买方二套，面积120㎡
- 房屋总价： 300万元
- 买方税费：
- 契税 = 300万 × 2% = 6万元
- 不动产登记费 = 80元
- 买方合计：约 6万元
- 卖方税费：
- 增值税 = 300万 / (1+5%) × 5.6% ≈ 16万元
- 个人所得税 = 300万 × 1% = 3万元
- 卖方合计：约 19万元
- 中介费：
假设为2%，即6万元，若双方各付一半,则各付3万元。
重要提醒
- “阴阳合同”风险： 为逃税而签订“阴阳合同”（即网签合同价远低于实际成交价）是违法行为，税务部门会根据评估价核定税费，一旦被查实,将面临高额罚款和法律风险。
- 核定征收： 对于无法提供原值发票的房产，税务部门通常采用核定征收的方式计算个税，即按成交价的一定比例（常见为1%-3%）征收。
- 政策变动： 房地产政策是动态调整的，在交易前务必通过官方渠道（如“国家税务总局湖北省税务局”官网、武汉市住房保障和房屋管理局官网）或咨询专业人士确认最新政策。
- 费用协商： 所有税费并非一成不变，买卖双方可以在合同中进行协商，约定由哪一方承担或如何分摊，为了促成交易,卖方可能会同意承担本应由买方承担的契税。
希望这份详细的指南能帮助您更好地了解武汉市的二手房交易税费！
