猎德花园房价缘何偏低？

它是一个巨大的“城中村”改造项目，其房源属性（主要是村产，非商品房）和居住结构（大量原村民持有，缺乏市场流通性）从根本上决定了它的价格逻辑与周边商品房市场完全不同。

下面我将从几个方面为您详细拆解：

最核心的原因：房源属性特殊——村产房（非商品房）

这是理解猎德花园房价的钥匙。

1. 产权性质不同：猎德花园的房产，绝大多数是由猎德村原村民回迁的“村产房”，也叫“回迁房”，它们拥有的是《房地产权证》，但这个证上会明确标注“村产”字样，这与周边珠江新城商品房的“商品房”性质有本质区别。
2. 土地性质不同：商品房的土地是国家出让的国有土地，拥有70年产权，可以在市场上自由买卖、抵押、贷款，而猎德花园的土地是集体所有土地，虽然经过了改造，但其根本性质未变。
3. 交易受限：正是因为产权性质的特殊，村产房的交易受到严格限制。
   • 不能直接过户给非本村户籍人员：理论上，这类房产的交易只能在特定的“村产房交易市场”进行，且买方通常需要满足一定的条件（例如特定区域的村集体成员资格），这使得它的潜在买家群体非常小。
   • “两证合一”的灰色地带：现实中，很多交易是通过“律师见证+公证”的方式进行，俗称“两证合一”（即把《拆迁补偿安置协议》和《房地产权证》合并办理成一个更完整的凭证），以此来规避政策的限制，但这依然存在法律风险，无法像商品房一样获得银行按揭贷款的普遍支持，买家通常需要全款或大额首付，这大大抑制了需求。

小结：由于不是商品房，猎德花园的房子无法进入正常的房地产交易市场，其定价不由市场供需关系主导，更像是一个“内部”或“特定圈子”内的资产价格。

庞大的供应量与有限的流动性

1. 供应量巨大：猎德村改造是中国城中村改造的标杆项目，一次性释放了数千套住宅，如此庞大的体量，如果全部涌入市场，会造成巨大的冲击。
2. 原村民是主要持有者：猎德花园的房产主要集中在猎德村的原村民手中，他们通常不止拥有一套住房，很多家庭持有2-3套甚至更多，对于他们来说，这些房产是资产，但并非唯一的居住或投资选择。
3. “惜售”与“抛售”并存：
   • 惜售：很多原村民将房产作为“压箱底”的资产，是未来的养老保障，不到急需用钱不会轻易出售。
   • 抛售：也有部分原村民因各种原因（如改善住房、出国、子女教育等）需要出售，但由于交易受限，他们只能以较低的价格吸引那些有实力、愿意承担风险的“接盘侠”。

这种供需结构导致市场上的有效流通房源并不多,且价格被压在一个相对较低的水平。

居住品质与配套设施的相对落后

虽然猎德花园地理位置优越,但作为一个十多年前改造的小区，其居住体验与珠江新城同期甚至更早的高档商品房相比，有明显差距。

1. 建筑品质与设计：建筑密度相对较高，楼栋排布比较密集，户型设计可能不如周边商品房那么合理和舒适。
2. 小区环境：虽然内部绿化尚可，但缺乏高端商品房那种精心打造的园林、会所、中央空调等配套设施。
3. 物业管理：物业管理水平参差不齐，通常无法与珠江新城顶级豪宅的物业公司相提并论，这影响了居住的舒适度和资产的保值增值能力。
4. 学位问题：这是非常关键的一点，猎德花园的学位通常对应的是天河区公办小学中下游水平的学校，对于许多为了“学位”而高价购买珠江新城豪宅的“学位房”猎德花园的学位吸引力几乎为零，这直接过滤掉了一大核心购房群体。

价格形成机制：基于“内部价值”而非“市场价值”

猎德花园的房价,更像是一个“内部结算价”或“净值参考价”。

• 它的价格主要由原村民的心理预期和实际成交需求决定，而不是由周边10万+/平的商品房市场来定价。
• 一个常见的计算方式是：“拆迁时的补偿款 + 装修成本 + 资金占用成本”，原村民会以此为基础，加上一定的利润预期来挂牌出售，当年拆迁补偿可能是1.5万/平，加上装修和资金成本，卖家可能会挂到3-4万/平，但如果急于出手，可能2.8万/平就成交了，这个价格与周边商品房的10万+/平相比，就显得非常“低”。

猎德花园的“低房价”是一个多重因素叠加下的特殊现象，可以概括为：

猎德花园的“低房价”更像是一个“有价无市”或“窄路深巷”的市场表现，它对于特定的买家（如预算有限、不依赖学位、能全款购买、愿意承担交易风险的投资者或自住者）确实是一个性价比极高的选择，但对于大多数普通购房者而言，由于其复杂的产权和高风险，它并不是一个理想的标的。