二手房评估价在哪查？怎么查才准？

什么是二手房评估价？

二手房评估价是指银行或专业评估机构，根据房屋的实际情况，结合周边市场数据，通过一套标准化的计算方法得出的一个客观、公允的市场价值参考价格。

核心要点：

1. 主要用途： 主要用于银行贷款审批，银行会以评估价为基础，按一定比例（通常为评估价的70%-80%）来放贷。
2. 不等于市场价： 评估价通常会比同小区的成交价略低，这主要是为了给银行留出风险缓冲空间，防止房价下跌导致抵押物价值不足。
3. 专业机构出具： 评估报告必须由银行认可的、有资质的第三方评估公司出具，具有法律效力。

查询二手房评估价的几种方法

您可以通过以下几种渠道进行查询,它们各有侧重：

银行或贷款机构委托（最准确、最常用）

这是最权威、最准确的方式，也是办理按揭贷款时的必经步骤。

• 流程：
  1. 您和卖家签订购房意向合同后。
  2. 向申请贷款的银行提出申请。
  3. 银行会委托合作的评估公司安排评估师上门看房、拍照、测量。
  4. 评估师根据房屋信息和市场数据,在几个工作日内出具正式的《房地产估价报告》。
  5. 您或您的贷款经理会收到这份报告,里面会明确写明评估总价和单价。
• 优点： 结果最权威，直接用于贷款。
• 缺点： 需要支付评估费（通常几百到一千元不等），且必须在办理贷款时才能进行。

在线房产估价平台（快速、免费、参考性强）

许多大型房产网站都提供了免费的在线估价工具,可以作为初步参考。

• 主要平台：
  • 贝壳找房： 其“房价查询”功能基于真实成交数据和挂牌数据，比较贴近市场。
  • 链家： 同样提供“小区历史成交价”和“最新挂牌价”查询。
  • 安居客、58同城： 可以查询到大量挂牌价和成交案例。
  • 支付宝/微信小程序： 搜索“房价评估”等关键词，也能找到一些第三方工具。
• 如何使用：
  1. 进入平台,输入您想查询的房屋所在小区和门牌号。
  2. 系统会自动生成一个价格区间或一个估价数字。
  3. 通常会提供该小区的历史成交价和当前挂牌价作为对比，这是非常有价值的信息。
• 优点： 免费、快速、方便，可以随时随地查询。
• 缺点： 结果是算法估算，仅供参考，不能用于银行贷款，数据可能存在滞后或不准确的情况。

咨询专业房产中介

经验丰富的房产中介对自己负责区域的楼盘价格非常了解。

• 如何操作：
  1. 找到几家靠谱的中介,告知他们您想了解某套房子的大致价值。
  2. 中介会根据该小区最近的真实成交案例（同户型、同楼层、朝向相似）来给您一个报价。
• 优点： 中介掌握一手市场信息，报价比较贴近实际成交情况。
• 缺点： 中介的报价可能带有主观性，为了促成交易可能会报高价或低价，需要多方求证。

影响二手房评估价的关键因素

评估师在评估时,会综合考虑以下因素，您也可以根据这些因素来预判评估价的高低：

1. 房屋自身因素：

   • 房龄： 这是最重要的因素之一，房龄越短，评估价越高；房龄越长，评估价越低，且贷款年限和额度也可能受影响。
   • 朝向和楼层： 南北通透”的户型评估价最高，楼层方面，中间楼层（如6层楼的3-4层）通常比顶层和底层价格高。
   • 户型和面积： 户方正、利用率高的户型更受欢迎，面积适中、总价合理的房子评估价更有优势。
   • 装修状况： 精装修通常比毛坯或简装修评估价高，但过高档的装修对评估价的提升有限，因为折旧很快。
   • 房屋性质： 普通住宅、公寓、别墅、商住两用等，评估标准和价格体系完全不同。

2. 小区和环境因素：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 地段和配套： 是否位于核心商圈、是否靠近地铁/公交、周边是否有学校、医院、公园等，是决定价值的基础。
   • 小区物业管理： 物业服务质量好、安保严密的小区，评估价会更高。
   • 小区绿化率和容积率： 环境优美、居住舒适的小区更受欢迎。
   • 有无学区： 带优质学区的房子，评估价会显著高于同小区无学区的房源。

3. 市场因素：

   • 近期成交价： 评估师会重点参考该小区最近3-6个月内的成交案例，成交价是评估的重要依据。
   • 区域市场行情： 整个区域是处于上涨期、平稳期还是下跌期，会直接影响评估价。

查询评估价注意事项

• 评估价 vs 市场成交价 vs 网签价：
  • 评估价： 银行参考价，用于贷款。
  • 市场成交价： 买卖双方实际达成的交易价格。
  • 网签价： 在房管局备案的价格，可能用于计算税费。
  • 三者通常都不相等,为了合理避税，有时网签价会做低；但银行贷款额度又取决于评估价。
• 评估价的重要性： 如果评估价过低，会导致你的贷款额度不足，房子成交价300万，评估价只有250万，而你首付30%，需要贷款210万，但银行最多只能贷250万的70%即175万，你就需要自己补足35万的差额，所以在交易前，最好能提前预估一下评估价，避免资金链出现问题。

总结建议

1. 初步参考： 先用贝壳、链家等在线平台查询，了解小区大致价格范围和近期成交情况。
2. 正式确认： 在确定购买并准备贷款时，由银行委托评估公司进行正式评估，这是唯一能用于贷款的权威价格。
3. 多方咨询： 可以咨询2-3家不同中介，了解他们对市场价格的判断，交叉验证信息。

希望这份详细的指南能帮助您顺利完成二手房评估价的查询！