第一类：关于房子本身的核心问题
这类问题直接关系到房子的基本状况和居住体验,是必须优先了解清楚的。
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房屋基本情况
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问题清单：
- 这套房子的房龄是多久了？是满二/满五唯一吗？（关键,直接关系到税费）
- 房屋的建筑面积和套内面积分别是多少？公摊面积是多少？
- 房屋的朝向、楼层、采光通风怎么样？
- 房屋的建筑结构是什么？（砖混、框架等）
- 当前的户型图有吗？有没有做过大的改动？承重墙位置在哪里？（重要,关系到安全和未来装修）
- 小区的容积率、绿化率、得房率大概是多少？
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为什么这么问：
- 房龄和税费：满五唯一（房产证满5年且是卖家唯一住房）可以免征个税和增值税，是最大的省钱点,满二则可以免征增值税。
- 面积和公摊：避免合同面积与实际面积有巨大差异,公摊过大会影响实际使用空间。
- 朝向楼层：决定采光、通风、噪音和居住舒适度。
- 户型和结构：了解房屋是否方正，动线是否合理,以及未来装修时哪些墙不能拆。
房屋装修和设施
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问题清单：
- 目前的装修是什么时候做的？是什么风格的？主要材料是什么？
- 有没有保留装修的设计图纸或水电线路图？（非常重要）
- 屋顶、墙面、地面有没有渗水、开裂、发霉的痕迹？
- 水压、水流量、下水道排水速度怎么样？（可以现场测试）
- 暖气、空调、热水器、燃气灶、油烟机等设备是什么品牌？用了多久？性能如何？
- 家里有没有宠物？有没有发生过重大污染（如甲醛、辐射）？
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为什么这么问：
（图片来源网络，侵删）- 装修和水电图：了解装修成本和折旧,水电图对未来改造至关重要。
- 渗水和开裂：这是房屋质量的“硬伤”,维修成本高且可能反复出现。
- 水电气：测试基本生活功能是否正常，老化的设备可能需要更换,会产生额外费用。
- 污染：如果卖家有宠物或曾有过污染,可能影响居住健康。
邻里和社区环境
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问题清单：
- 邻里关系怎么样？楼上楼下和隔壁的邻居是些什么人？（上班族、老人、有小孩的家庭？）
- 小区的物业管理水平如何？物业费是多少？包含哪些服务？
- 小区的安保措施怎么样？门禁、监控、保安巡逻情况如何？
- 小区里有停车场吗？车位紧张吗？停车费是多少？
- 周边的配套怎么样？交通、超市、医院、学校、公园方便吗？
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为什么这么问：
- 邻里关系：好的邻居能让生活更舒心，可以侧面打听,甚至可以找机会和邻居聊几句。
- 物业：好的物业能提升居住品质和房产保值能力,物业费是长期持有成本。
- 停车：有车一族必须考虑,停车难是很多小区的通病。
- 配套：决定生活的便利度和房产的升值潜力。
第二类：关于产权和交易的法律问题
这类问题直接关系到房产的合法性和交易的顺利进行,是重中之重。
产权状况
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问题清单：
- 房产证是哪个年份的？是“大证”还是“小证”？（重要）
- 房产证上的产权人是谁？是单独所有还是共同所有？如果共同所有,所有产权人是否都同意出售？
- 房屋的产权性质是什么？（商品房、经济适用房、央产房、公产房等）是否可以正常上市交易？
- 房屋有没有被抵押、查封或冻结？有没有其他纠纷？（必须核实）
- 房屋的土地使用年限还剩多少？从什么时候开始计算的？
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为什么这么问：
- 产权人：如果所有产权人（特别是配偶）不同意,合同可能无效或无法过户。
- 产权性质：有些特殊性质的房产（如经济适用房）上市交易有限制。
- 抵押查封：这是“硬伤”，房子被抵押或查封是无法过户的,交易风险极高。
- 土地年限：商业、住宅用地年限不同，住宅到期后可自动续期,但年限长短也会影响房屋价值。
交易细节
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问题清单：
- 当初的购买价格是多少？现在为什么出售？
- 房屋的挂牌价是多少？这个价格包含哪些家具家电？（列一个详细的清单）
- 付款方式是什么？是全款还是贷款？如果贷款,对买方的征信和流水有什么要求？
- 交易流程是怎样的？大概需要多长时间？从签约到过户再到拿新房产证,每个环节的时间节点是什么？
- 什么时候可以看房？可以多看几次吗？
- 什么时候可以交房？交房时房屋内现状是怎样的？（拍照录像留证）
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为什么这么问：
- 出售原因：了解卖家动机，判断是否存在隐藏问题（如凶宅、即将拆迁等）。
- 价格和家电：明确价格构成,避免交房时为家电扯皮。
- 付款和流程：明确自己的支付能力和时间规划，了解整个交易周期,避免被动。
- 交房：明确交房时间和标准,是避免后续纠纷的关键。
第三类：关于费用和隐藏成本
买房不只是付房款，还有很多其他费用,提前问清楚可以做好预算。
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问题清单：
- 除了房款，还需要支付哪些费用？（税费、中介费、评估费、贷款服务费等）
- 这些税费大概需要多少？（可以让中介帮忙估算）
- 物业费、取暖费、水电燃气费、网费等，结清到什么时候了？（必须核实并结清）
- 这套房子之前有没有拖欠过费用？
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为什么这么问：
- 额外费用：二手房交易税费不菲,是购房预算的重要组成部分。
- 欠费：确保在交房前结清所有费用，避免成为新的“房主”后还要为前任的欠费买单。
第四类：如何提问和获取信息
光知道问什么还不够，怎么问、问谁也很重要。
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向谁问？
- 卖家（房东）：主要问房屋状况、邻里、出售原因等,注意观察卖家的态度和回答是否诚恳。
- 中介：主要问产权状况、交易流程、税费、市场行情等，中介是你的信息主要来源，但也可能只说好话,所以要多方核实。
- 物业/邻居：可以侧面了解小区的物业管理、邻里关系、有无噪音/漏水等问题。
- 银行：如果贷款，直接咨询银行了解贷款政策、利率和所需材料。
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怎么问？
- 带着问题清单去：不要想到哪问到哪,容易遗漏。
- 多看多听多核实：不要只听信单方面说辞，卖家说没漏水，你就要重点看卫生间、阳台、厨房的角落和天花板。
- “刨根问底”：对于模糊的回答，要追问细节，比如卖家说“没漏水”，可以追问“一下雨就没事吗？”“楼上装修过吗？”
- 实地考察：白天、晚上、工作日、周末都去看看,感受不同时段的环境和噪音。
- 核心：书面确认：所有重要的约定（如家具家电清单、交房时间、费用结清等），最好都落实到书面的《房屋买卖合同》或补充协议中,口头承诺不可靠。
必须做的几件事
- 核实产权：去不动产登记中心查询房产的官方档案,这是最权威的信息。
- 实地验房：找个懂行的朋友或专业的验房师，对房屋进行一次全面“体检”。
- 合同为王：仔细阅读合同条款，特别是违约责任、付款方式、交房标准等,必要时咨询律师。
- 保留证据：所有沟通、协议、收据、付款凭证等都要妥善保存。
祝您买房顺利,选到心仪的家！
