这是一个非常重要且常见的问题,简单直接的回答是：
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在房产过户完成之前，二手房交易必须签订书面的《存量房买卖合同》（通常我们称之为“购房合同”或“二手房买卖合同”）。
没有这份合同，交易就无法合法、安全地进行，下面我为您详细解释一下为什么必须有这份合同,以及它在不同阶段的作用和形式。
为什么必须有购房合同？
这份合同是整个二手房交易的法律基石,其重要性体现在以下几个方面：
- 确立法律关系：合同明确买卖双方的权利和义务，是双方具有法律约束力的协议，一旦签字,双方都必须遵守合同条款。
- 明确交易细节：合同会详细列明交易的核心内容，如房屋位置、面积、总价、付款方式、交房时间、户口迁出、违约责任等,避免口头约定带来的纠纷。
- 办理贷款和过户的凭证：
- 办理银行贷款：如果买家需要贷款，银行必须看到这份合法有效的合同,才会批准贷款申请。
- 办理产权过户：在当地的“不动产登记中心”办理房屋所有权转移登记（过户）时,登记部门必须审核并留存这份合同作为交易合法性的核心证明文件。
- 维权的依据：如果在交易过程中发生纠纷（如卖家违约不卖、买家不付款、房屋有隐瞒的瑕疵等）,合同是您向法院提起诉讼或申请仲裁的最重要证据。
购房合同在不同阶段的存在形式
很多人对“合同”的理解可能停留在一张纸，但实际上，在二手房交易的不同环节,合同的存在形式是不同的：
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交易前：草拟和协商阶段
- 形式：通常由中介公司或买卖双方自行草拟一份《购房意向书》或《定金协议》。
- 作用：这份文件相对简单，主要作用是：
- 锁定房源和价格。
- 支付一定数额的定金（通常为总房款的5%-20%），如果卖家违约，双倍返还定金；如果买家违约,定金不退。
- 约定在一定期限内（如7-15天）双方正式签订《存量房买卖合同》。
- 注意：这份《意向书》也具有法律效力，但约束力远不如正式的《存量房买卖合同》。
交易中：签订正式合同阶段
- 形式：这是最核心的合同，现在全国大部分城市都使用《存量房买卖合同》示范文本,通常由当地的不动产登记中心或住建部门统一制定。
- 签订方：买卖双方、中介公司（如有）三方签字盖章。
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- 房屋基本情况：地址、面积、产权证号等。
- 交易价格：明确总价、税费承担方式（各付各税/所有税费由买方承担等）。
- 付款方式：定金、首付款、银行监管的尾款、房款的支付时间和条件。
- 户口迁出：明确卖家迁出户口的截止日期，以及逾期未迁出的违约责任（通常是按日计算违约金）。
- 交房时间：明确房屋交付的具体日期和标准。
- 违约责任：详细列出各种违约情况及对应的处理办法。
- 争议解决方式：约定是诉讼还是仲裁。
- 重要性：这份合同是后续所有流程（贷款、过户）的“通行证”。
交易后：备案和网签阶段
- 形式：在签订纸质合同后，中介或买卖双方需要将合同信息录入到当地的不动产登记系统，进行“网签”（网上签约）。
- 作用：
- 防止“一房多卖”：网签会给这套房子生成一个唯一的电子合同号，在未解除或完成交易前，无法再次网签,确保了交易的安全。
- 为税务和过户做准备：网签信息会同步到税务部门,方便后续计算和缴纳税费。
- 注意：网签后，合同信息就电子化地存储在系统中，但纸质合同仍然具有法律效力,双方手中应各持一份原件。
一个常见的误区：“白合同”与“黑合同”
在一些房价快速上涨的城市，为了节省税费,买卖双方可能会签订两份合同：
- “白合同”或“网签合同”：以较低的、符合税务部门计税标准的网签价来签订，用于向税务部门和不动产登记中心申报，目的是少缴税，这份是合法备案的。
- “黑合同”或“补充协议”：买卖双方私下再签订一份协议，写明房屋的真实成交价（即“实际成交价”），买方需要将差价部分以“装修费”、“补偿款”等名义另行支付给卖家。
⚠️ 重大风险提示：
- “黑合同”是违法的，不受法律保护，一旦发生纠纷（如卖家不承认收到差价，或买家主张合同无效），法院通常只认可备案的“白合同”。
- 买家风险巨大：如果卖家收到差价后跑路，或房屋出现产权问题,买家很难通过法律途径追回这部分钱。
- 银行风险：如果银行发现实际成交价远高于网签价,可能会拒绝贷款或要求补齐评估价与实际成交价的差额。
强烈建议只签订一份真实反映交易价格的、合法的《存量房买卖合同》，不要为了省一点税费而冒巨大的法律和财产风险。
- 必须有合同：二手房交易，在过户前必须签订正式的《存量房买卖合同》。
- 合同是核心：它是保障您权益、办理贷款和过户的唯一合法依据。
- 警惕“阴阳合同”：不要为了避税而签订“黑白合同”，风险极高,得不偿失。
- 仔细阅读条款：在签字前，务必仔细阅读合同的每一个条款，特别是关于付款、交房、违约责任的部分，如有疑问,可咨询专业律师。
如果您正在购买二手房，请务必确保自己手中有一份清晰、完整、合法有效的书面购房合同。
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