天鹅湖花园是成都非常知名的“花园小区”，以其优美的环境和良好的居住体验而备受青睐，要全面了解它的二手房，我们可以从以下几个方面进行分析：
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小区概况与核心优势
基本信息：
- 位置： 成都市武侯区武侯大道双楠段（近武阳大道）。
- 建筑年代： 主要建于2002-2004年，属于次新小区。
- 物业公司： 成都嘉好房屋有限公司，物业口碑尚可，管理相对规范。
- 容积率： 约2.5，在主城区属于比较舒适的密度。
- 绿化率： 非常高，这也是“天鹅湖花园”名字的由来，小区内部有中心景观湖和大量绿化，环境优美。
核心优势：
- 环境优美： 这是小区最大的亮点，内部有大片的草坪、树木和一个人工湖，居住体验非常舒适，有“城市氧吧”的感觉。
- 地理位置优越： 位于武侯核心区，双楠板块，交通、商业、医疗等配套非常成熟。
- 学区资源： 对口成都武侯实验中学附属小学和武侯实验中学，是很多家庭选择这里的核心理由之一。（注意：学区政策可能调整，购买前务必向教育部门或中介核实最新信息）
- 居住氛围好： 以本地改善型家庭和养老家庭为主，住户素质相对较高，社区氛围安静、和谐。
- 户型经典： 以经典的套二、套三户型为主，户型方正，采光通风良好。
二手房市场行情 (数据仅供参考，具体价格请以实时为准)
天鹅湖花园的二手房价格在成都主城区属于中高水平,具体价格受楼栋位置、楼层、户型、装修情况等因素影响较大。
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价格范围： 根据近期市场数据，挂牌价大致在 5万 - 4.5万元/平方米 之间。
（图片来源网络，侵删）- 低价位（3.5-4万/㎡）： 通常位于小区边缘、临街、楼层较低或装修较旧的房源。
- 中高价位（4-4.5万/㎡）： 楼栋位置好（如靠近湖景、中庭）、楼层适中、户型方正、装修不错的房源。
- 顶价房源（>4.5万/㎡）： 少量优质楼层、绝佳湖景、豪华装修或稀缺户型（如大平层）。
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主力户型与总价：
- 套二： 面积约80-100㎡，总价约 300万 - 400万，这是市场上的流通主力，性价比高。
- 套三： 面积约110-140㎡，总价约 400万 - 550万，更适合改善型家庭。
- 套四/大平层： 面积约150㎡以上，总价更高，属于改善中的高端选择。
交通出行
天鹅湖花园的交通非常便利,属于“地铁+公交”双覆盖。
- 地铁：
- 地铁3号线 **武青南路站：距离小区步行约800-1000米，是最近的地铁站。
- 地铁10号线 **武侯大道站：距离稍远，步行约1.2公里。
- 公交： 小区门口就是“武侯大道武阳大道口”公交站，有多条线路（如8、21、57、334、408等）通往市内各个方向，换乘方便。
- 自驾： 紧邻武侯大道、武阳大道、二环路等城市主干道，无论是前往市中心、高新区还是其他区域，都非常方便。
周边配套
- 商业：
- 大悦城（武侯店）： 驱车约10分钟，是区域内的大型高端购物中心。
- 鹭岛步行街： 步行可达，是周边非常成熟的社区商业街，满足日常生活购物需求。
- 优品道广场、双楠广场： 车程均在15分钟内，商业配套非常丰富。
- 教育：
- 幼儿园： 金苹果爱丁岛幼稚园、本社区内幼儿园等。
- 小学： 武侯实验中学附属小学（对口）。
- 中学： 武侯实验中学（对口）。
- (再次强调，购买前务必向教育部门或中介核实最新学区划分)
- 医疗：
- 成都军区总医院（现西部战区总医院）： 三甲医院，距离很近。
- 武侯区人民医院、四川大学华西医院（第二门诊部）： 都在可及范围内，医疗资源优质。
- 休闲：
- 清水河公园、武侯祠、锦里： 驾车或地铁均可方便到达，休闲选择多。
购房建议与注意事项
适合人群：
- 学区需求家庭： 看重其对口学校，为孩子上学做准备的家庭。
- 改善型购房者： 追求居住环境、社区品质和成熟配套的家庭。
- 养老群体： 看中小区环境优美、安静、生活便利的特点。
- 在城南工作的人群： 地理位置优越，通勤相对方便。
购房注意事项：
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- 核实学区： 这是重中之重！每年学区政策都可能微调，务必在购房前向武侯区教育局或正规中介咨询确认，避免因政策变动导致无法入学。
- 看房重点：
- 楼栋位置： 尽量选择远离主干道的楼栋，以减少噪音和灰尘影响，靠近中庭或湖景的楼栋视野和居住体验更好。
- 楼层： 中低层（如6-10层）视野好，且小区绿化高，低层也能保证采光，太高（20层以上）反而可能看小区内部景观。
- 户型和朝向： 选择户型方正、南北通透、全明设计的户型，朝南的房间越多越好。
- 装修情况： 天鹅湖花园房龄已有20年左右，大部分房源是“老房新装”或简装，要仔细检查房屋的墙体、管道、电路等基础设施状况，避免后期产生高昂的维修费用。
- 物业管理费： 了解清楚小区的物业费标准，这会影响你的持有成本。
- 选择靠谱中介： 天鹅湖花园的房源信息多，建议选择链家、德佑等大型品牌中介，他们的信息更透明，服务也更规范，能有效帮你筛选房源、规避风险。
成都天鹅湖花园是一个典型的“优缺点”分明的楼盘。
- 优点： 环境一流、配套成熟、位置优越、学区尚可、居住氛围好。
- 缺点： 房龄较老（20年）、部分户型设计可能略显过时、小区密度在主城区不算最低、价格相对较高。
如果你非常看重居住环境,并且对学区有刚性需求，同时预算充足，那么天鹅湖花园无疑是一个非常值得考虑的优质选择，反之，如果你更看重房龄、户型设计的现代感或追求极致的性价比，可能需要再横向比较一下周边其他楼盘。
