2025年二手房交易量会回暖还是继续下滑？

2025年是中国二手房市场的一个“爆发年”和“转折年”，在一系列强有力的政策刺激下，以一线城市和部分二线城市为代表的二手房市场交易量出现了井喷式增长，其增速和绝对量都达到了历史高点，甚至在部分城市首次超过了新房市场，标志着中国房地产市场正式进入“存量房”时代。

详细分析

市场背景与关键驱动因素

2025年二手房市场的火爆并非偶然，而是由宏观政策、金融环境和市场预期共同推动的结果。

• “330新政”的强力刺激： 这是最核心的政策引爆点，2025年3月30日，中国人民银行和住建部联合发布新政,主要内容有：

  1. 降低二套房首付比例： 首次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例降至20%；拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例也降至30%。
  2. 营业税免征期限“5改2”： 个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,免征营业税。
  • 影响： “5改2”政策极大地降低了二手房的交易成本和持有时间门槛，释放了大量改善型需求，而降低二套房首付则直接降低了购房门槛，使得“卖一买一”的置换链条被彻底激活。

• 多次降息降准： 2025年，央行共进行了5次降息和4次降准，市场流动性极为充裕，这使得房贷利率降至历史低点，购房者的月供压力大幅减小,极大地刺激了购房需求。

• 股市波动带来的资金“跷跷板”效应： 2025年上半年，中国A股市场经历了疯狂的牛市，随后在6月份发生了剧烈的“股灾”，大量从股市撤离的资金开始寻求新的投资渠道，由于当时房地产政策利好，一线城市和核心二线城市的楼市成为这些资金的重要“避风港”,进一步推高了房价和成交量。

  
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核心城市数据（体现市场热度）

虽然全国总数据不统一，但看几个核心城市的数据，就能管中窥豹,了解2025年市场的火爆程度。

• 北京：

  • 2025年北京二手房网签量达到约21.2万套，同比暴涨112%。
  • 这个交易量不仅创下历史新高，也首次超过了新房市场的成交量（约8.3万套），二手房与新房的成交量比例接近5:1。

• 上海：

  • 2025年上海二手房成交量高达约30.2万套，同比激增108%。
  • 同样，这一成交量也首次超越了新房市场（约7.5万套），二手房与新房的成交量比例高达4:1,市场存量特征极其明显。

• 深圳：

  
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  • 2025年深圳楼市经历了“量价齐飞”的暴涨，二手房成交量同比增幅超过100%，价格也翻了一番，成为当年全国楼市的“领头羊”。

• 广州：

  • 2025年广州二手房成交约11.2万套，同比增长近70%,市场热度同样非常高。

市场特点与影响

• “买方市场”彻底转向“卖方市场”： 在政策刺激下，需求集中释放，但优质房源供应相对有限，导致市场迅速进入卖方主导的格局，房价快速上涨，议价空间消失，甚至出现“日光盘”、“秒光盘”的现象。
• 改善型需求成为绝对主力： “卖一买一”的置换链条被打通，大量家庭通过出售小户型旧房，购买大户型新房或次新房,推动了整个市场的流转。
• “政策市”特征显著： 2025年的市场行情完全是政策驱动的结果，这也为后续几年，特别是2025年国庆后全国范围内的“因城施策”和调控收紧埋下了伏笔。
• 市场分化加剧： 政策的红利主要集中在一线和强二线城市，许多三四线城市由于人口流出、库存高企，即便有政策刺激，市场也依然低迷，全国市场呈现出明显的“冰火两重天”格局。

2025年的中国二手房交易量在核心城市呈现出史无前例的爆发式增长，以“330新政”为代表的宽松信贷和税收政策，叠加降息降准的货币环境，共同点燃了市场热情，使得二手房交易量在多个城市首次超越新房，深刻地改变了中国房地产市场的结构，开启了以存量房交易为主的新时代，这一年的市场表现,至今仍被业内人士视为研究中国楼市周期性波动和政策效应的一个经典案例。