花家地西里三区是北京非常知名的成熟社区，其房价受到多种因素影响，因此会有一个较大的浮动范围，以下信息综合自近期（2025年底至2025年初）的市场数据,供您参考。
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核心摘要
- 总体定位： 中高端改善型社区，配套成熟,交通便利。
- 价格范围： 目前该小区的二手房挂牌价大致在 9万 - 11.5万元/平方米 之间。
- 关键影响因素：
- 户型与楼层： 南北通透、大平层、高楼层（低楼层或无电梯的顶楼价格会偏低）的房源价格更高。
- 装修状况： 精装修、带中央空调或地暖的“满五唯一”（满五年且是家庭唯一住房）房源,价格坚挺且更受欢迎。
- 朝向： 南北朝向 > 东南/西南朝向 > 东/西朝向 > 北向。
- 楼层和位置： 中高楼层、临街或靠近地铁口的房源价格会有差异。
详细房价分析
不同户型的参考单价
由于花家地西里三区以90年代建成的公房和央产房为主，户型面积普遍不大,但也有一些后期改造或合并的大户型。
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一居室/小两居室 (约50-70平方米):
- 这类房源总价相对较低,是刚需上车或小家庭的选择。
- 参考单价： 约 0万 - 10.5万元/平方米。
- 总价范围： 约 450万 - 750万元。
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标准两居室/小三居 (约70-90平方米):
- 这是小区的主力户型，流动性最好,受众面最广。
- 参考单价： 约 5万 - 11.0万元/平方米。
- 总价范围： 约 665万 - 990万元。
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大三居/四居室/大平层 (90平方米以上):
（图片来源网络，侵删）- 这类房源通常是业主后期打通或合并的，居住体验更好,面向改善型客户。
- 参考单价： 约 0万 - 11.5万元/平方米,甚至更高。
- 总价范围： 约 900万 - 1300万元以上。
影响房价的关键因素解读
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“满五唯一”优势： 这是北京二手房市场的一个重要概念，如果房源是“满五唯一”，可以免征个人所得税，能省下几十万甚至上百万的费用，因此在议价时更有优势，卖家通常也不愿意轻易降价,符合这个条件的房源是市场上的硬通货。
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装修与品质： 小区内房龄较老，原始装修普遍比较陈旧。“次新装修”（如近5-10年内翻新过）或“豪装”的房源非常受欢迎，价格会比“毛坯”或“老破小”装修高出不少，带中央空调、新风系统、全屋智能家居等配置的,增值明显。
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楼层与视野：
- 低楼层 (1-3层): 价格相对较低，优点是出行方便，缺点是可能潮湿、采光受遮挡、有噪音。
- 中高楼层 (4-12层): 这是最受欢迎的楼层，采光、通风、视野都比较好,价格也最高。
- 顶楼： 价格通常最低，但有漏水风险，且夏天较热，但如果带阁楼或露台,性价比会很高。
小区优势与潜在不足
了解房价,也需要了解支撑房价的价值点。
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优势:
- 黄金地段： 位于望京核心区域，毗邻中央美术学院、北京电子科技学院等高校,文化氛围浓厚。
- 交通极其便利：
- 地铁： 距离地铁14号线望京南站步行约10-15分钟，距离15号线望京站步行约15-20分钟。
- 公交： 周边有大量公交线路，通往国贸、三里屯、中关村等各个核心区域。
- 生活配套完善：
- 商业： 步行可达华彩购物中心、旺角广场、凯德MALL（望京店）等，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。
- 医疗： 望京医院、中国中医科学院望京医院等知名医院都在附近。
- 公园： 附近有望京公园、广顺南公园,适合休闲散步。
- 教育资源： 对应的学区（如花家地实验小学、北京市第九十四中学等）在朝阳区属于中上水平,对有学龄子女的家庭有吸引力。
- 社区氛围： 是一个成熟的居住社区，人口密度适中，邻里关系稳定,生活气息浓厚。
潜在不足:
- 房龄较老： 小区建于上世纪90年代，房屋本身存在一定的老化问题，如管道、电路等,需要购房者自行评估后续维护成本。
- 物业管理水平： 老小区的物业管理水平参差不齐，可能存在服务不到位、停车难等问题。
- 停车困难： 作为成熟社区，车位非常紧张，停车是一位难求,有车业主需要特别注意。
- 户型设计： 早期户型设计相对传统，可能存在客厅小、暗卫、过道长等问题,不如新建商品房的户型方正实用。
如何获取实时准确信息？
房价是动态变化的,最准确的信息需要通过以下渠道获取：
- 主流房产APP： 使用贝壳找房、链家、安居客等APP，在APP内输入“花家地西里三区”，可以查看到：
- 最新的挂牌价和在售房源列表。
- 历史成交记录,了解真实的成交价。
- 每套房源的详细照片、视频、户型图、具体信息（满几年、唯一否、有无电梯等）。
- 联系本地中介： 直接咨询熟悉该片区的中介经纪人,他们能提供最前沿的市场动态和议价空间。
花家地西里西里三区凭借其优越的地理位置、完善的生活配套和便利的交通，在北京二手房市场中一直保持着较高的价值，其房价在9万-11.5万/平方米的区间内浮动，具体价格取决于房屋自身的品质、户型、楼层和装修状况。
对于预算在700万-1000万，希望在北京东北部望京片区安家，注重生活便利性和社区成熟度的购房者来说，这是一个非常值得考虑的选择，在购买前，务必实地考察，并与专业中介深入沟通,以找到性价比最高的房源。
