二手房买卖税种多，具体要交哪些？

核心概念：“满五唯一”

这是中国二手房交易中最重要的税收优惠政策，理解了这个概念,大部分税费问题就迎刃而解了。

• “满五”：指房产证出证之日或契税票填发之日满5年。
• “唯一”：指业主在该省份内，以家庭为单位（包括业主本人、配偶以及未成年子女）名下只有这一套住房。

“满五唯一”的房子，在交易时可以免征个人所得税和增值税（及其附加税），是税费最低的选择。

卖方需要缴纳的税费

卖方需要缴纳的税费主要有三种：增值税及其附加税、个人所得税、土地增值税。

增值税及其附加税

• 征收对象：卖方
• 计算方式：
  • 满二：房产证出证日期满2年的,免征增值税及其附加税。
  • 不满二：无论是否唯一，均需缴纳，计算公式为：成交价 ÷ (1+5%) × 5.6% （5.6%为增值税及附加的综合税率）。
• 小结：这是“满二”政策存在的意义，只要房子满2年,卖方就能省下这笔不小的税费。

个人所得税

• 征收对象：卖方
• 计算方式（满足其一即可）：
  • 方式一（差额征收）： (成交价 - 原值 - 合理费用) × 20%
    • “原值”指房屋的原始购买价。
    • “合理费用”包括原购房时的契税、印花税、交易手续费，以及本次交易的评估费、中介费等。
    • 这种方式通常能省更多税，但需要提供完整的原始购房票据,操作复杂。
  • 方式二（核定征收）： 成交价 × 1% 或 2%

    如果无法提供原值票据，税务部门会采用这种方式核定征收，税率通常为1%或2%,具体看当地政策。

• 优惠政策：
  • “满五唯一”：免征个人所得税。
  • “满五不唯一”：需要按上述方式缴纳个税。
  • “不满五”：无论是否唯一,都需要缴纳个税。

土地增值税

• 征收对象：卖方
• 优惠政策：
  • 普通住宅：如果房产满足“满五唯一”的条件,通常免征土地增值税。
  • 非普通住宅或不满足“满五唯一”：需要按规定缴纳，税率较高，计算也较复杂，在实际操作中,很多地区的普通住宅交易基本不涉及此税。

买方需要缴纳的税费

买方的税费相对简单、固定，主要只有三种：契税、印花税、交易手续费。

契税 (最大头的税费)

• 征收对象：买方
• 计算方式（根据房屋面积和买方是否为首套房）：
  • 首套房：
    • 面积 ≤ 90㎡：成交价 × 1%
    • 面积 > 90㎡：成交价 × 1.5%
  • 二套房：
    • 面积 ≤ 90㎡：成交价 × 1%
    • 面积 > 90㎡：成交价 × 2%
  • 三套及以上：成交价 × 3%
• 注意：具体政策因城市而异，部分城市对首套房面积标准有不同规定,请以当地政策为准。

印花税

• 征收对象：买卖双方（各承担一半）
• 计算方式：成交价 × 0.05%
• 优惠政策：目前对个人销售或购买住房暂免征印花税，但在办理房产证时，可能会有一笔极低的印花税（如5元）,可以忽略不计。

交易手续费

• 征收对象：买卖双方（各承担一半）
• 计算方式：住宅一般为 5元/平方米，由双方各承担一半，金额不大,几十到几百元不等。

税费计算情景举例

假设一套房子：

• 成交价：200万元
• 面积：100平方米
• 原购买价：100万元
• 情况：业主家庭名下唯一住房,房产证已满6年。

卖方“满五唯一”，买方“首套房”

这是最理想的交易情况，卖方几乎无税,买方只需承担契税。

卖方“不满二”，买方“二套房”

这是税费最高的情况，高额的税费通常会通过降价转嫁给买方,或者买卖双方协商分担。

重要注意事项

1. 城市差异：以上是国家层面的通用政策，但各地方政府（尤其是北上广深等一线城市）可能会有细微差别，普通住宅”的认定标准（面积、容积率、价格）等。务必在交易前咨询当地税务部门或专业中介。
2. 核定征收：如果卖方无法提供原始购房发票，个税将按成交价的1%或2%核定征收，这比差额征收（(卖-买)×20%）的税负可能更高或更低,需要具体计算。
3. “唯一”的认定：“唯一”是以家庭为单位，包括业主、配偶和未成年子女，在网签前,房管局会进行家庭住房查询。
4. 税费转嫁：在二手房市场，尤其是卖方市场，卖方通常会将本应自己承担的税费（如个税、增值税）通过提高售价的方式转嫁给买方,最终支付的税费总额可能需要买卖双方协商。
5. 专业咨询：二手房交易涉及金额巨大，税费计算复杂，强烈建议在交易前咨询专业的房产中介、税务师或律师，以确保所有流程合法合规,并最大限度地节约成本。