买二手房要办哪些手续？

购买二手房核心流程概览

整个流程可以概括为八个主要步骤：

1. 准备阶段：明确需求、准备资金、了解市场。
2. 看房选房：实地考察，锁定目标房源。
3. 签订合同：与业主协商并签署正式的《房屋买卖合同》。
4. 办理贷款（如需）：向银行申请贷款并获批。
5. 资金监管：将购房款存入第三方监管账户，确保安全。
6. 缴税过户：到不动产登记中心缴纳税费，办理产权转移登记。
7. 物业交割：结清所有费用，办理房屋交接。
8. 领证放款：领取不动产权证，银行放款给业主。

详细步骤与所需手续

第一步：准备阶段

在开始看房前,您需要做好以下准备：

• 明确购房资格与预算：
  • 资格确认：确认自己是否符合当地购房政策（如社保/个税年限、限购等）。
  • 预算计算：计算总房款 = 首付款 + 贷款额度 + 各项税费 + 中介费（如适用），确保您的资金足以覆盖所有环节。
• 准备资金：
  • 首付款：准备好用于支付首付款的资金。
  • 备用金：额外准备一笔资金，用于支付税费、中介费等突发或未预见的费用。
• 准备材料：
  • 买方本人：身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证/单身声明）。
  • 共同申请人（如配偶）：身份证、户口本、婚姻证明。
  • 材料要求：通常需要提供原件及复印件，部分城市可能需要“购房资格审核”或“购房资格证明”，请提前向当地不动产登记中心或住建委咨询。

第二步：看房选房

• 渠道：通过房产中介、线上平台（如链家、贝壳、安居客等）或自行寻找房源。
• 考察重点：
  • 房屋本身：户型、朝向、楼层、房龄、装修状况、有无漏水、墙体开裂等。
  • 周边配套：交通、学区、商场、医院、公园等。
  • 产权情况：核实房产证（不动产权证）上的信息，包括产权人、地址、面积等是否与房屋一致。

第三步：签订合同

这是整个交易中最核心的法律文件,务必仔细阅读每一条款。

• 合同主体：买方（您）、卖方（业主）。
• 关键条款：
  • 房屋基本信息：地址、面积、户型、产权证号。
  • 成交价格：明确总价、单价，以及税费承担方式（通常约定为“各付各税”或“约定由某一方承担”）。
  • 付款方式：明确首付、尾款（贷款款）的支付时间和条件。
  • 户口迁出：明确卖方户口迁出的截止日期，并约定违约金。
  • 交房时间与条件：明确具体的交房日期和房屋交付标准（如家电家具清单）。
  • 违约责任：明确双方违约的赔偿标准和处理方式。
• 定金：签订合同时，通常需要支付定金（一般为总房款的5%-20%），以约束双方，定金具有法律效力，若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金。

第四步：办理贷款（如需）

如果您需要贷款购房,此步骤与签订合同同步或稍后进行。

• 选择银行：咨询多家银行的贷款政策（利率、额度、年限），选择最适合自己的。
• 提交申请：向银行提交贷款所需材料，包括：
  • 身份证明、婚姻证明。
  • 收入证明（银行流水、劳动合同、工资单等）。
  • 《房屋买卖合同》。
  • 首付款凭证。
  • 银行要求的其他材料。
• 银行审批：银行会进行贷前调查，对房屋进行评估，并最终审批贷款额度。
• 获得《贷款承诺函》：审批通过后，银行会出具此函，确认愿意向您发放贷款。

第五步：资金监管

为了保障资金安全,避免“钱房两空”的风险，强烈建议将购房款进行资金监管。

• 监管方式：
  1. 政府监管：通过不动产登记中心的“存量房交易资金监管账户”进行，这是最安全的方式。
  2. 银行监管：由合作的银行进行资金托管。
• 流程：买方将首付款和尾款（贷款部分由银行直接划拨）存入指定的监管账户，在完成“缴税过户”并拿到新的不动产权证后，监管机构会根据指令将款项支付给卖方。

第六步：缴税过户

这是将房屋所有权从卖方转移到买方的法定程序。

• 所需材料：
  • 买卖双方身份证原件及复印件。
  • 《房屋买卖合同》。
  • 原房主的房产证原件。
  • 资金监管凭证。
  • 如有贷款,需提供银行的《贷款承诺函》。
• 流程：
  1. 税务核验：到不动产登记中心的税务窗口，提交材料进行核税，计算需要缴纳的各项税费。
  2. 缴纳税费：根据税务部门计算的金额，通过银行卡或POS机缴纳税费，主要税费包括：
     • 契税：由买方承担，根据房屋面积和首套/二套情况，税率不同（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套相应提高）。
     • 增值税：由卖方承担，满2年（北上广深满5年唯一）可免征。
     • 个人所得税：由卖方承担，满5年且是家庭唯一生活用房可免征，否则，按（成交价-原价-合理费用）的20%或成交价的1%征收。
  3. 办理过户：缴税后，凭完税证明到不动产登记中心的“登记”窗口，提交材料申请转移登记，工作人员会审核材料，并受理申请。
• 领取新证：通常在几个工作日后，买方可凭受理单领取新的《不动产权证书》（俗称“房产证”），现在很多城市已实现“立等可取”或邮寄到家。

第七步：物业交割

在拿到新房产证后,正式办理房屋交接。

• ：
  • 费用结清：卖方结清交房日期前的所有费用，包括但不限于：水费、电费、燃气费、物业费、供暖费、有线电视费、网络费等，买方应要求卖方提供近期的缴费凭证。
  • 房屋验收：按照合同约定的标准，逐项检查房屋、家电、家具等是否完好，并与合同清单核对。
  • 钥匙及相关凭证交接：交接所有钥匙（大门、各房间、信箱等），以及门禁卡、燃气卡、电卡、水卡等。
  • 户口迁出：检查卖方户口是否已迁出，若未迁出，可依据合同条款追究其违约责任。

第八步：领证放款

• 银行放款：买方领取新房产证后，将其交给贷款银行，银行审核无误后，会将贷款金额直接划入卖方的账户（通常是资金监管账户）。
• 交易完成：至此，整个二手房购买流程全部结束，房屋和产权都正式归您所有。

重要注意事项

1. 核实产权是重中之重：务必确认卖方是房屋的合法产权人，且房屋不存在查封、抵押、共有等情况，可以要求卖方提供产调（不动产登记信息查询结果）。
2. 警惕“阴阳合同”：不要为了避税而签订与实际成交价不符的合同，这会给买卖双方带来巨大的法律和税务风险。
3. 选择正规中介：如果通过中介交易，选择一家信誉好、规模大的中介公司，明确中介费和服务内容，并签订正式的居间合同。
4. 保留所有凭证：从定金收据到合同、发票、完税证明、交房单等所有文件都要妥善保管，这是您未来处理房屋相关事务的重要依据。
5. 谨慎对待“满五唯一”：这是二手房交易中可以免征增值税和个人所得税的黄金条件，在谈判和决策时非常有价值。

希望这份详细的指南能帮助您顺利完成二手房的购买！祝您购房