广州买二手房需满足哪些条件？

第一部分：核心前提 - 购房资格（最关键的一步）

这是您能否在广州买房的“通行证”，广州的购房资格政策根据户籍身份、社保/个税缴纳情况以及所在区域的不同而有所差异。

按户籍划分

• 广州户籍居民家庭

  • 条件：名下在广州市无自有住房。
  • 限购套数：可在广州购买 1套 住房。
  • 注意：如果名下已有1套住房，则不能再购买。

• 非广州户籍居民家庭

  • 核心条件：需在购房之日前 连续缴纳个人所得税或社会保险（社保）满5年。
    • “连续” 是关键，中间不能有断缴，补缴通常不被认可。
    • 社保或个税缴纳地必须在广州市。
  • 限购套数：可在广州购买 1套 住房。
  • 注意：如果名下在广州市已有住房，则不满足购房资格。

特殊区域 - 从化区、增城区

• 政策：这两个区目前 不限购。
• 条件：无论您是广州户籍还是非广州户籍，也无论您名下是否有房产，只要资金足够，都可以在这两个区购买任意数量的二手房（具体以银行信贷政策为准）。
• 注意：如果您在从化/增城区购买了房产，这套房产会占用您在广州的购房名额，非广州户籍的朋友在从化买了一套，那么他就不能再购买广州其他8区的房产了。

其他特殊情况

• 人才购房：符合广州市人才目录的居民，如高层次人才、紧缺人才等，可能享受购房优惠或放宽限购政策，需具体咨询人社部门。
• 港澳居民：持有有效《港澳居民来往内地通行证》或《港澳居民居住证》的港澳居民，在广州购房享受与广州市户籍居民同等的待遇。

第二部分：资金准备 - 买房的钱从哪来

除了购房资格,充足的资金是交易的保障，购房款通常包括以下几部分：

首付款

• 比例：根据您的房产套数和贷款情况决定。
  • 首套房：最低首付款比例通常为 30%。
  • 二套房：最低首付款比例通常为 70%（具体比例以银行最新政策为准）。
• 计算方式：首付款 = 房屋成交价 × 首付比例。
• 来源要求：银行会严格审查首付款的来源，要求是家庭名下的自有资金，不能是借来的（如消费贷、信用贷等），父母赠与的，需要提供相关证明。

契税

• 这是交给政府的税,根据房屋面积和房产套数计算。
  • 首套房：
    • 面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
    • 面积 > 90㎡：总房款的 5%
  • 二套房：
    • 无论面积大小,均为总房款的 3%
  • 三套及以上：通常按总房款的 3% 征收。

其他费用

• 中介费：通常为房屋成交价的 1% - 2%，由买卖双方协商承担（一般是买家承担，或双方各付一半）。
• 贷款服务费/担保费：如果通过中介或担保公司办理贷款，可能需要支付一笔服务费。
• 评估费：银行为了确定房产价值会要求评估，费用一般为几百到几千元，由贷款人承担。
• 印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收。
• 登记费/工本费：办理房产证等手续的费用，几百元左右。
• 其他杂费：如赎楼费（如果卖家有抵押）、物业交割费等。

第三部分：交易流程 - 一步步完成购房

在确认资格和资金后,就可以进入正式的交易流程了。

1. 看房选房：通过中介或自行寻找心仪的房源。
2. 产权调查：（极其重要的一步！） 在支付定金前，务必要求中介或自行到“广州市不动产登记中心”查询该房产的详细档案，确认：
   • 产权人：是否与卖家一致。
   • 共有情况：是否为共有产权，需要所有共有人同意出售。
   • 抵押状态：是否有抵押，有抵押的房子需要先“赎楼”（解除抵押）才能过户。
   • 查封状态：是否被法院查封，被查封的房子无法交易。
   • 房屋用途：是住宅、公寓还是其他，不同用途税费和政策不同。
3. 签订合同与支付定金：确认无误后，签订《房屋买卖合同》，并支付一定数额的定金（通常是总房款的5%-10%），定金具有法律效力，如果买家违约，定金不退；如果卖家违约，需双倍返还定金。
4. 申请贷款：如果是贷款购房，需向银行提交申请，并提供身份证、收入证明、银行流水、购房合同等材料，银行会进行审批。
5. 办理资金监管：将首付款和银行贷款存入指定的“资金监管账户”，由第三方机构（如银行或房管部门）进行监管，确保交易安全。
6. 缴纳税费与过户：在银行审批通过后，到不动产登记中心缴清所有税费（契税、个税等），并办理产权过户手续，将房产证上的名字变更为您的名字。
7. 银行放款与物业交割：
   • 过户完成后,银行将贷款发放给卖家。
   • 您拿到新的《不动产权证书》后，与卖家办理水电煤气、物业费、户口等所有费用的交接，并验房，完成最终交割。

第四部分：重要注意事项

• 核实卖方身份：确保卖方是合法的产权人，并有权处置该房产。
• 警惕“阴阳合同”：不要为了避税而签订阴阳合同，这属于违法行为，存在巨大风险。
• 明确户口问题：在合同中约定卖家原有的户口何时迁出，避免户口遗留问题。
• 选择靠谱的中介：选择大型、信誉良好的中介公司，可以规避很多交易风险，提供专业服务。
• 保留所有书面凭证：合同、收据、沟通记录等所有文件都要妥善保管。

在广州买二手房的核心条件就是：

【资格上】+【资金上】+【流程上】

• 资格：广州户籍无房，或非广州户籍连续5年广州社保/个税。
• 资金：准备好至少30%的首付款 + 各种税费 + 中介费。
• 流程：选房 -> 查档 -> 签合同 -> 办贷款 -> 资金监管 -> 过户 -> 交房。

建议您在行动前,可以先拨打 广州12345 政府服务热线 或登录 广州市规划和自然资源局 官网，查询最新的限购政策和流程，以确保信息准确无误，祝您购房顺利！