项目基本信息概览
- 小区名称： 上上城五期（也叫“理想新城”）
- 地理位置： 燕郊行宫东大街与燕顺路交叉口,地处燕郊开发区核心区域。
- 建筑年代： 大约在2010-2012年左右建成，房龄相对较老,但配套非常成熟。
- 房屋类型： 以高层住宅为主，户型覆盖面广,从一居到四居都有。
- 物业公司： 燕郊本地物业公司，物业费相对不高,服务质量评价参差不齐。
- 核心优势： 配套极其成熟、地理位置优越、生活便利性极高、总价相对较低。
- 主要劣势： 房龄老、小区环境一般、停车难、通勤时间成本高。
二手房市场现状分析 (截至2025年末-2025年初)
价格水平
上上城五期的价格是燕郊二手房市场的“风向标”之一，因为它体量大、成交活跃。
（图片来源网络，侵删）
- 均价范围： 上上城五期的二手房挂牌均价大约在 1万 - 1.3万元/平方米 之间。
- 价格波动因素：
- 楼层和朝向： 中间楼层、南北通透的户型价格最高，低楼层（尤其是1-2层）和顶楼价格会低一些,纯南向或纯北向次之。
- 装修状况： 精装修、带家具家电的“拎包入住”房源比毛坯房或简装房贵2000-4000元/平米不等。
- 内部户型： “刀把型”、“手枪型”等不规则户型价格会低于方正的户型。
- 楼层： 高楼层视野好，但顶楼可能有漏水风险，低楼层出行方便，但可能潮湿、采光受影响。
主要户型及特点
- 主流户型：
- 一居室 (一室一厅)： 面积约40-55平米，总价低，适合单身青年或投资客，但公摊较大,实用性一般。
- 两居室 (两室一厅)： 面积约65-85平米。最主流、最保值的户型，无论是自住还是出租，需求量都很大,流通性非常好。
- 三居室 (三室两厅)： 面积约90-120平米，适合家庭居住，户型选择多，有经典的三叶草户型,也有南北通透的板楼户型。
- 四居室及以上： 面积较大，总价高，在二手房市场上相对较少,主要是改善型需求。
租赁市场情况
上上城五期的租赁市场非常活跃,是其一大亮点。
- 租金水平：
- 一居室： 1500 - 2000元/月
- 两居室： 2000 - 2800元/月
- 三居室： 2800 - 4000元/月
- 租客群体： 主要是在北京国贸、望京、亦庄等地上班的“北漂”白领、夫妻以及一些小家庭。
- 投资回报率： 按当前房价和租金计算，租金回报率大约在 5% - 3.5% 之间，虽然不高，但胜在租金稳定，空置率低，对于长期持有、以租养贷的投资者来说,是一个不错的选择。
核心优势详解
-
地理位置优越：
- 交通枢纽： 紧邻地铁22号线（平谷线）的燕郊站（在建中，预计2025年通车），未来去往北京东大桥仅需约20分钟，周边有公交枢纽，有多条线路直达北京国贸、郎家园等。
- 商业配套： 步行范围内有天洋广场、沃尔玛超市、星巴克、麦当劳等，满足日常购物、餐饮、娱乐需求，周边还有新世纪商场、物美超市等。
- 教育资源： 周边有燕郊实验小学、三河市第六小学、燕郊中学等，虽然不属于北京学区,但在燕郊本地属于教育资源相对集中的区域。
-
生活极度便利：
- 小区内部及周边有大量的底商，包括便利店、餐馆、药店、理发店、银行等,生活所需应有尽有。
- 医疗方面，燕郊人民医院、中美医院等驱车可及。
-
总价门槛低：
（图片来源网络，侵删）相比北京动辄数百万的“老破小”，上上城五期一套两居室的总价大约在80-110万左右，上车门槛相对较低，是很多在北京工作的年轻人的“上车”选择。
主要劣势及注意事项
-
通勤时间成本高：
这是燕郊所有房产的通病，即使有地铁，从小区走到地铁站也需要15-20分钟，加上进京安检、等地铁的时间，单程通勤时间普遍在1.5小时以上,非常考验毅力。
-
房龄较老，小区环境一般：
（图片来源网络，侵删）- 小区建成已超过10年，外立面和公共区域（如楼道、电梯）显得有些陈旧。
- 小区绿化和规划在当时属于不错,但与现在的新楼盘相比有明显差距。
-
停车难问题突出：
作为燕郊最早、最大的社区之一，车位配比严重不足，下班回家晚一点，可能需要在小区里绕很久甚至停到外面,这是普遍现象。
-
物业管理水平：
物业费不高，服务质量也相对一般，小区内偶有车辆乱停、垃圾清运不及时等问题。
-
房产属性：
- 最重要的提醒：燕郊的房产是“三河市”的房产，不是“北京市”的房产。 产权是70年，但无法享受北京的教育、医疗等核心公共资源，购房前务必确认这一点,想清楚自己的核心需求。
购房建议与总结
什么样的人适合购买上上城五期的二手房？
- 预算有限的“北漂”刚需青年： 在北京工作，但暂时无法承担北京高昂的房价，愿意接受长时间通勤,以拥有一个自己的家为首要目标。
- 纯投资客： 看重其稳定的租金回报率和流动性，计划长期持有，等待燕郊与北京交通（如地铁）进一步成熟后实现资产增值。
- 在燕郊工作的本地家庭： 看重其成熟的配套和便利性,作为改善型住房。
购房注意事项：
- 核实产权： 确保房屋产权清晰，无抵押、查封等纠纷。
- 实地考察： 一定要在不同时间段（工作日晚上、周末白天）去看房，感受真实的居住环境、噪音和停车情况。
- 检查房屋状况： 对于房龄较老的房屋，要重点检查墙体有无开裂、管道有无漏水、电路是否老化等问题。
- 了解物业管理费和取暖费： 提前问清楚各项费用的缴纳标准和历史情况,避免后续纠纷。
- 明确贷款政策： 确认自己是否符合燕郊的购房资格（如燕郊的社保/个税要求）,以及银行的贷款政策。
上上城五期是燕郊一个典型的“配套成熟、价格亲民、通勤漫长”的社区，它不是完美的房子，但对于特定人群来说，它是一个非常务实的选择。购买上上城五期，本质上是在为“通勤时间”和“生活便利性”这两个核心要素做权衡。 如果您能接受每天超过2小时的通勤时间，并看重燕郊成熟生活圈带来的便利，那么上上城五期是一个值得重点考虑的选项，反之，如果通勤时间是您无法逾越的红线,那么则需要慎重考虑。
