外地人在杭州买二手房

下面我为你整理了一份超详细的“外地人在杭州买二手房”全攻略，涵盖了资格、流程、税费、注意事项四大核心板块。

第一部分：核心前提——购房资格（重中之重！）

这是所有步骤的第一步,没有资格，一切都是空谈，杭州的购房资格政策相对严格，主要分为“杭州户籍”和“非杭州户籍”两种情况。

杭州户籍家庭

• 条件：拥有杭州户籍的单身或已婚家庭。
• 限购套数：
  • 在杭州市限购范围内（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、钱塘区、萧山区、余杭区、富阳区、临安区），限购2套住房。
  • 在临安、桐庐、建德、淳安等四县（市）户籍，限购3套住房。
• 证明材料：身份证、户口本、结婚证（已婚）。

非杭州户籍家庭（外地人）

• 条件：在杭州限购范围内限购1套住房。
• 核心资格要求（满足其一即可）：
  1. 在杭连续缴纳社保或个人所得税满一定年限：
     • 目前政策是在杭州限购范围内，已连续缴纳社保或个人所得税满4年。
     • “连续”是指自购房申请之日起，往前推算的48个月内，累计缴纳满48个月（不能断缴）。
     • 由税务、人力社保部门核准。
  2. 拥有杭州的落户资格：

     如果你的积分、学历等条件符合杭州的落户政策，可以先落户，再购房，这样就没有社保年限要求了。

• 证明材料：
  • 身份证、户口本。
  • 结婚证（已婚）。
  • 《浙江省引进人才居住证》（如果持有）。
  • 《非杭州户籍居民家庭在杭购房意向登记表》（在房管局官网填写）。
  • 由浙江省直单位或杭州市、区县（市）级社会保险管理部门出具的《基本养老保险参保证明》或《个人所得税纳税记录》。

第二部分：购房全流程（一步步来）

确认自己有购房资格后,就可以开始看房了。

第1步：明确预算与需求

• 总预算：计算清楚你的总预算，包括：
  • 首付：首套房首付比例约30%，二套房约60%-80%（具体以银行政策为准）。
  • 税费：契税、增值税、个税等（见第三部分）。
  • 中介费：一般为房屋成交价的1%-2%（买卖双方协商，通常由买方承担）。
  • 其他费用：评估费、担保费、公证费等。
• 需求明确：确定区域、学区、房龄、户型、楼层、交通等关键因素。

第2步：寻找房源与中介

• 线上平台：贝壳、安居客、链家等App，可以初步筛选。
• 线下中介：强烈建议找一家品牌好、口碑佳的中介公司（如德佑、链家等）。
  • 好处：中介熟悉政策、流程和房源，能帮你筛选合规房源，规避风险，协调买卖双方，办理复杂手续。
  • 注意：明确中介费，并要求中介出示其从业资格证。

第3步：实地看房与议价

• 多看几套,对比价格、户型、采光、周边配套。
• 在中介的协助下,与房东进行价格谈判，可以结合房屋的优缺点、市场行情等因素来议价。

第4步：签订购房合同（定金协议）

• 看中房子并谈好价格后,会先签订一份《房屋买卖定金协议》或《认购书》。
• ：房屋基本情况、成交价、付款方式、定金金额、违约责任等。
• 定金：支付定金（通常是5-10万）以锁定房源，如果买方反悔，定金不退；如果卖方反悔，需双倍返还定金。

第5步：支付首付款与资金监管（关键环节！）

• 首付款支付：签订正式的《杭州市房屋转让合同》后，支付首付款。
• 资金监管：强烈建议！ 不要直接将大额首付款打给房东个人。
  • 操作：在中介或银行的协助下，将首付款支付到政府指定的“第三方资金监管账户”。
  • 好处：确保资金安全，只有在房屋顺利过户到买方名下后，资金才会划转给卖方，有效防止“一房多卖”或卖方收钱不配合过户的风险。

第6步：申请贷款（按揭）

• 准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、首付款凭证等。
• 银行审批：向银行提交贷款申请，银行会进行审批，确定你的贷款额度、年限和利率。
• 签贷款合同：审批通过后，与银行签订《个人购房借款及担保合同》。

第7步：办理过户与缴税

• 这是流程的核心,买卖双方需共同到杭州市不动产登记服务中心办理。
• 所需材料：
  • 买卖双方身份证、户口本、结婚证。
  • 《杭州市房屋转让合同》。
  • 贷款相关文件（如有）。
  • 资金监管证明。
• 流程：提交材料 → 税务部门核税 → 缴纳各项税费 → 不动产登记中心办理过户登记 → 领取新的不动产权证书（房产证）。
• 注意：外地人办理时，除了上述材料，务必带上你的社保/个税证明原件，这是审核购房资格的关键。

第8步：物业交割与银行放款

• 物业交割：拿到新房产证后，与房东办理房屋交接，包括结清水电、燃气、物业费等，并办理户口迁出（如有约定）。
• 银行放款：完成抵押登记后，银行会将贷款金额发放到卖方账户。

第三部分：二手房交易主要税费

税费根据房屋是否“满五唯一”（持有满5年且是家庭唯一住房）而有巨大差异。

契税（由买方承担）

• 首套房：
  • 面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
  • 面积 > 90㎡：总房款的 5%
• 二套房：
  • 面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
  • 面积 > 90㎡：总房款的 2%

增值税及其附加（由卖方承担，但通常转嫁给买方）

• 满2年：免征。
• 不满2年：全额征收（约为房屋总价的5.3%）。

个人所得税（由卖方承担，但通常转嫁给买方）

• 满五唯一：免征。
• 不满足“满五唯一”：
  • 差额征收：（本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%。（较复杂，需提供原值发票）
  • 核定征收：总房款的 1%（杭州目前普遍采用此方式）。

其他费用

• 中介费：约1%-2%，可谈。
• 评估费：贷款金额的0.1%-0.5%。
• 担保费/公证费：根据贷款银行和担保公司要求。

举个例子： 一套不满2年、非“唯一”的100万房子，买方是首套房。

• 契税：100万 × 1.5% = 1.5万
• 增值税：100万 × 5.3% = 5.3万
• 个税：100万 × 1% = 1万
• 总计税费：约7.8万

第四部分：特别注意事项（避坑指南）

1. 核实房东身份：看房时务必核对房东的身份证和房产证，确保是本人或有权出售，如果是共有产权，所有共有人都需同意出售。
2. 核实房屋产权：
   • 是否有抵押？有抵押的房子需先解押才能过户。
   • 是否被查封？被查封的房子无法交易。
   • 是否为“法拍房”或“拆迁房”？这些有特殊规定。
3. 核实学区信息：如果为了学区，务必在购买前向教育局或学校核实，确认该房产的学区名额是否已被占用，杭州很多名校实行“学区内房落户年限”政策。
4. 户口问题：在合同中明确约定，卖方需在过户后一定期限内迁出户口，并约定逾期不迁出的违约责任。
5. 房屋质量：仔细检查房屋是否有漏水、墙体开裂、管道老化等问题，可以聘请专业的第三方验房机构。
6. 确认贷款政策：不同银行的贷款利率、审批速度和额度要求可能不同，多咨询几家。
7. 保留所有证据：所有合同、收据、聊天记录都要妥善保管，以备不时之需。

外地人在杭州买二手房,资格是门槛，流程是路径，风险是关键。

• 第一步：先花几天时间，搞清楚自己的社保/个税情况，确认购房资格。
• 第二步：找靠谱的中介，明确需求，看房议价。
• 第三步：签订合同时，仔细阅读条款，特别是违约责任。
• 第四步：坚持资金监管，这是保护你钱袋子的最重要手段。
• 第五步：办理过户时，带齐所有材料，尤其是资格证明。

虽然流程繁琐,但只要你准备充分，每一步都谨慎操作，就能在杭州顺利安家，祝你购房顺利！