二手房契税究竟啥时候交？

原则上，契税必须在办理不动产权属登记（即“过户”）之前缴纳。

下面我将为您详细解释这个时间点、具体流程、影响因素以及一些特殊情况。

核心时间点：办理不动产登记（过户）前

契税是取得房屋所有权时必须缴纳的一种税，它的征收与不动产登记（俗称“办房产证”或“过户”）直接挂钩。

• 逻辑关系：您需要先向税务部门缴纳契税，拿到完税证明（缴税凭证），然后才能凭借这个证明和其他材料去不动产登记中心申请办理新的不动产权证书（房产证）。
• 简单流程：
  1. 签订买卖合同 → 2. 提交过户材料 → 3. 税务部门核税、缴税 → 4. 拿到契税完税证明 → 5. 不动产登记中心办理过户登记 → 6. 领取新的不动产权证书。

“缴税”是“过户”的前置步骤，没有缴税凭证,过户手续无法完成。

具体的办理流程和时机

在实际操作中,缴纳契税通常发生在以下两个阶段：

在不动产登记中心“一窗受理”时缴纳（最常见）

现在大部分城市都实行了“一窗受理、集成服务”的模式,买卖双方会带着所有材料到不动产登记中心的一个综合窗口办理。

• 流程：
  1. 买卖双方携带身份证、户口本、结婚证（如适用）、买卖合同等所有材料，到不动产登记中心的“综合受理窗口”。
  2. 工作人员会审核材料，并系统计算应缴的契税、增值税、个人所得税等税费。
  3. 系统会生成一个缴税总额,并给出一个缴税二维码或指引。
  4. 买卖双方（或买方，根据合同约定）可以当场通过手机银行、银行卡或到税务窗口完成缴税。
  5. 缴费成功后，系统会自动生成电子或纸质的《契税完税证明》。
  6. 凭着这个完税证明,继续完成后续的不动产登记流程。

这种情况下，契税缴纳和过户申请几乎是同步进行的，但在时间顺序上，一定是先缴税，后登记。

提前到税务部门或线上缴纳

有些城市或为了办事更从容，买卖双方会选择提前去税务部门或者通过线上APP（如当地电子税务局、政务APP）缴纳契税。

• 适用情况：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 对流程不熟悉,想提前准备好所有材料。
  • 线上缴税更方便,可以避免在登记中心排队。
  • 房屋情况复杂,需要税务部门提前核税确认。

• 流程：

  1. 买卖双方提前准备好核税所需的材料（通常与过户材料类似）。
  2. 到当地政务服务大厅的税务窗口，或通过线上渠道提交信息，进行“核税”,确认应缴金额。
  3. 根据核税结果，完成缴税，拿到《契税完税证明》。
  4. 在后续办理过户时,直接出示这份已经生效的完税证明即可。

影响契税缴纳时间和金额的关键因素

契税的金额不是固定的，它主要取决于以下几个因素,这些因素也间接影响了您准备缴税的时间点：

1. 房屋面积：

   • 90平方米及以下：首套房按 1%，二套房按 3%。
   • 90平方米以上：首套房按 5%，二套房按 3%。

2. 是否为首套房：

   这是最关键的因素之一，首套房的税率远低于二套房，您需要向当地房管部门或税务部门查询自己名下的房产套数记录,以确定适用税率。

3. 房屋所在城市政策：

   • 国家规定了契税的基准税率，但各地方政府可以在一定范围内进行调整，很多城市对首套房有契税减免政策，可能实际税率更低（如1%甚至有阶段性减免至0.5%的政策）。务必在缴税前查询您所在城市的最新政策。

4. 房屋购买总价（计税依据）：

   • 通常是按照房屋的合同成交价来计算，如果成交价明显低于市场价（网签价），税务部门可能会按税务核定价（评估价）来计算,以防止偷税漏税。

特殊情况

• 继承或赠与：通过继承或直系亲属赠与获得的房产，在办理过户时通常也需缴纳契税，但税率可能与买卖不同，且可能有减免政策,流程上同样需要先缴税后过户。
• 开发商处购买新房：如果您说的是新房，契税缴纳时间是在收房或办理房产证时，由开发商统一代收代缴,二手房则完全由买卖双方自行办理。

总结与建议

给您的最终建议：

1. 提前咨询：在正式办理过户前，可以先咨询当地的不动产登记中心和税务部门，了解所需材料、核税流程和最新的契税优惠政策。
2. 确认合同：在二手房买卖合同中，最好明确约定契税由哪一方承担，以及具体的缴税时间和方式,避免后续纠纷。
3. 备足资金：准备好缴纳契税及其他相关税费的资金,确保流程顺畅。