小产权房的买卖合同在法律上存在巨大风险，通常被认定为无效合同。 签订此类合同更像是一种“君子协定”，其效力严重依赖于双方的诚信和合同的执行力,而非国家法律的保护。
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以下我将从风险提示、合同核心条款、注意事项三个方面,为您提供一个全面的参考。
核心风险提示（必读！）
在讨论合同细节前,您必须清醒地认识到购买小产权房可能面临的巨大风险：
- 合同无效风险：小产权房未缴纳土地出让金等费用，其产权不完整，无法办理国家认可的《不动产权证书》（房产证），根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律，这类买卖行为违反了法律的强制性规定，法院通常会判决合同无效，一旦合同无效，您只能要求对方返还购房款，但无法强制其履行“过户”义务,也无法主张房价上涨的损失。
- 无法过户风险：这是最直接的风险，您支付了全部房款，却永远无法将房产登记在自己名下，房产的“合法”所有者永远是村集体或开发商，这意味着您无法进行合法的抵押、赠与、继承，未来想出售时，也只能寻找同样愿意承担风险的“下家”进行私下交易。
- 无法获得拆迁补偿风险：一旦遇到征地拆迁，补偿对象是房产证上登记的权利人（即原房主或村集体），您作为实际居住者，可能只能获得房屋搬迁、临时安置等费用，而无法获得最核心的土地补偿和房产价值补偿,损失可能极为惨重。
- 一房多卖风险：由于没有官方登记，房主可以将同一套房子卖给多个不同的买家，一旦发生纠纷，您很难证明自己是唯一的、合法的买受人，很可能面临“钱房两空”的局面。
- 房屋质量与权益无保障：小产权房的建设可能缺乏严格的质量监管，存在安全隐患，如果房主涉及债务纠纷，其债权人有权申请查封、拍卖该房产,您将被迫搬离。
购买小产权房，本质上是购买一种“使用权”而非“所有权”，法律保护几乎为零，请务必谨慎，三思而后行。
小产权二手房买卖合同核心条款（参考范本）
尽管风险巨大，但如果您仍决定进行交易，一份尽可能详尽的合同是保护自身权益的唯一手段，以下是一份合同的核心条款框架,您可以根据实际情况进行修改和补充。
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小产权房屋买卖合同
甲方（卖方）：姓名：____，身份证号：____，住址：____ 乙方（买方）：姓名：____，身份证号：____，住址：____
鉴于：
- 甲方拥有位于 [请填写详细地址] 的一套房屋（以下简称“该房屋”）的处置权，该房屋为 [村统建楼/农民自建房]，属于小产权性质，无法办理国家认可的《不动产权证书》。
- 乙方已充分了解并自愿购买该小产权房屋，并已知晓此类交易存在的所有法律风险,自愿承担一切后果。
甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经充分协商,达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
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- 房屋位置：_____
- 房屋结构：层，总层数层，建筑面积约_____平方米。
- 房屋用途：住宅
- 装饰及设施状况：____（详细列明,可另附清单作为附件）
第二条 房屋价款及支付方式
- 该房屋成交总价款为人民币（大写）__元整（¥ _____）。
- 支付方式：
- 第一期（定金）： 本合同签订之日，乙方支付甲方定金人民币（大写）__元整（¥ _____），此定金在乙方按约定履行付款义务后,自动转为购房款的一部分。
- 第二期（首付款）： 于 __年月日前，乙方支付甲方首付款人民币（大写）__元整（¥ _____）。
- 第三期（尾款）： 于 __年月日前，乙方将剩余全部房款人民币（大写）__元整（¥ _____）支付给甲方。
- 支付方式： 所有款项均通过银行转账方式支付至甲方以下指定账户：
- 开户行：_____
- 户名：_____
- 账号：_____
- 每次付款后，乙方应要求甲方出具收据,并保留好付款凭证。
第三条 房屋交付与占有
- 甲方应于 __年月日前，将房屋交付给乙方使用，交付时，双方应共同对房屋及附属设施进行验收，并签署《房屋交接清单》。
- 交付前，该房屋所产生的水、电、燃气、物业、供暖等一切费用由甲方承担,交付后由乙方承担。
第四条 权利与义务
- 甲方承诺与保证：
- 甲方保证对该房屋拥有合法、完整的处置权，该房屋不存在任何权属纠纷、抵押、查封或其他权利限制。
- 甲方保证该房屋不属于违章建筑,符合当时的建设规划。
- 甲方保证其配偶、共有人及其他所有利害关系人均同意出售此房屋。
- 乙方承诺与保证：
- 乙方已完全了解并自愿承担购买小产权房的一切法律风险和后果。
- 乙方保证按照合同约定及时足额支付房款。
第五条 违约责任
- 甲方违约：
- 若甲方反悔不出售房屋,应双倍返还定金给乙方。
- 若甲方逾期交房超过__天，乙方有权要求甲方按日支付总房款万分之__的违约金，超过__天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已付款项，并按总房款的__%向乙方支付违约金。
- 若房屋存在甲方未告知的权属纠纷或权利限制，导致乙方无法正常使用房屋，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已付款项,并赔偿乙方因此遭受的全部损失。
- 乙方违约：
- 若乙方反悔不购买房屋,定金不予退还。
- 若乙方逾期付款超过__天，甲方有权要求乙方按日支付总房款万分之__的违约金，超过__天，甲方有权解除合同，已收定金不予退还,甲方有权另行出售房屋。
第六条 合同的解除与终止 出现以下情况,任何一方有权解除合同：
- 因不可抗力（如地震、战争等）导致合同无法履行。
- 一方严重违约,导致合同目的无法实现。
- 双方协商一致。
第七条 争议解决方式 因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向 房屋所在地人民法院 提起诉讼。
第八条 其他约定
- 过户”： 双方明确知晓，该房屋无法办理国家法律认可的过户手续，甲方同意在收到全部房款后，向乙方提供由村委会或相关单位出具的、证明乙方为该房屋实际所有人的证明文件（如有），并配合乙方办理村集体的内部“过户”或更名手续（如果存在）。（此条款是核心，但效力有限）
- 本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
- 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（按手印）之日起生效。
（以下无正文）
甲方（签字/按手印）： 日期： __年月日
乙方（签字/按手印）： 日期： __年月日
签订合同及交易过程中的注意事项
- 审查卖方身份： 核对卖方的身份证信息，确保是房屋的“权利人”，如果是夫妻共同财产，必须让配偶也签字同意，最好能找到村委会或开发单位,确认卖方的身份和处置权。
- 实地看房： 仔细检查房屋的质量、结构、漏水、电路等问题,最好能请懂行的朋友或专业人士陪同。
- 付款安全： 严格按合同约定分期付款。切忌一次性付清全款！ 首付款、定金支付后，尾款应在房屋顺利交付、您实际占有并使用一段时间（如几个月）后再支付，以留出充足的“观察期”和“缓冲期”。
- 保留所有证据： 合同、收据、银行转账凭证、沟通记录（微信、短信）、房屋交接清单等所有书面材料,必须妥善保管原件。
- 寻求见证： 可以邀请双方都信任的、有威望的中间人（如村长、长辈或律师）作为见证人，在合同上签字，以增加合同的“社会约束力”。
- 心理准备： 签订合同前，请务必反复阅读第一部分“风险提示”，并问自己：“如果最坏的情况发生（合同无效、房主跑路、无法获得拆迁款），我能否承受这个结果？”
最后再次强调：法律不保护违法的交易，这份合同是您最后的、也是唯一的自我保护工具，但其效力远低于正规商品房买卖合同，请务必万分谨慎！ 建议在决定前,咨询专业律师的意见。
