2008年的房价下跌，并非由美国次贷危机直接引发，而是中国国内宏观调控政策与美国金融危机叠加作用的结果。 可以看作是“内忧外患”共同作用下的结果。
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我们可以从两个方面来理解：内部原因（国内政策） 和 外部原因（国际金融危机）。
内部原因：严厉的宏观调控政策（“内忧”）
在2007年,中国经济出现了过热迹象，股市和楼市都出现了严重的泡沫，为了给经济“降温”，防止通货膨胀，中国政府从2007年下半年开始出台了一系列严厉的调控政策，这些政策为2008年楼市的降温埋下了伏笔。
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连续多次加息和上调存款准备金率：
- 加息：从2007年到2008年上半年，中国人民银行连续6次加息，提高了企业和个人的贷款成本。
- 上调存款准备金率：从2007年到2008年，央行连续15次上调存款准备金率，达到了历史性的17.5%，这极大地收缩了银行的信贷规模，银行可用于发放贷款的资金变少了，尤其是对开发商的开发贷和对购房者的按揭贷都变得更加严格。
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严格的“二套房”政策：
（图片来源网络，侵删）- 2007年9月,央行和银监会联合发布通知，明确规定“二套房贷的首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍”。
- 这项政策精准地打击了当时市场上非常活跃的“投资投机性需求”，许多购房者是“买一套、卖一套”的炒房者，二套房政策直接大幅提高了他们的购房门槛和资金成本，导致市场迅速降温。
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土地和税收政策收紧：
- 政府加强了对土地出让的管理,提高了拿地门槛。
- 酝酿已久的物业税（房产税）也屡次被提及，增加了市场对未来持有房产成本上升的预期，使得一些持有多套房的业主开始抛售，增加了市场供应。
小结： 在2008年金融危机全面爆发之前，中国的宏观调控政策已经成功地给过热的房地产市场踩下了“刹车”，市场成交量在2007年底就已经开始萎缩，房价上涨的势头在2008年上半年已经明显减弱，可以说，调控政策是导致2008年房价下跌的“主因”，它提前挤掉了一部分泡沫。
外部原因：美国次贷危机引发的全球金融危机（“外患”）
正当国内调控政策效果显现时,2008年下半年，源自美国的次贷危机迅速演变成席卷全球的金融海啸，这对中国经济和房地产市场造成了致命的“最后一击”。
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外部需求急剧萎缩，出口企业倒闭潮：
（图片来源网络，侵删）- 中国经济长期以来高度依赖出口,金融危机导致欧美等主要消费市场需求急剧萎缩，大量以出口为导向的工厂订单锐减，甚至倒闭。
- 这导致了大规模的农民工返乡潮和城市白领失业潮，许多潜在的购房者失去了收入来源，购房能力瞬间消失，市场需求被进一步摧毁。
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投资者信心崩溃，资本外流：
- 全球性的恐慌情绪蔓延,投资者对中国经济的未来预期变得极度悲观，股市和楼市作为风险资产的代表，遭到了大规模的抛售。
- 资金从中国等新兴市场撤离,回流到美国等“安全港”，这加剧了国内市场的流动性紧张。
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开发商资金链断裂，被迫降价促销：
- 银行在金融危机期间风险偏好急剧下降,收紧了对房地产企业的贷款（开发贷）。
- 市场销售停滞,开发商无法通过销售回款。
- 双重压力下,开发商的资金链面临断裂风险，为了活下去，他们不得不选择“以价换量”，大幅降价促销，甚至不惜亏本卖房来回笼资金，这种恐慌性的降价，进一步动摇了整个市场的信心，形成了“降价-观望-再降价”的恶性循环。
内外叠加，形成下跌合力
我们可以用一个简单的比喻来理解：
- 内部调控就像一辆高速行驶的汽车，司机（政府）已经猛踩了刹车，车速开始慢下来。
- 外部金融危机就像一辆迎面而来的大卡车，狠狠地撞了这辆一脚踩刹车的汽车，导致它不仅停了下来，还往后退了一段（房价下跌）。
2008年中国房价下跌是两个阶段共同作用的结果：
- 第一阶段（2007年底-2008年中）： 主要是国内调控政策在起作用，市场主动降温，成交量萎缩，但房价尚能坚挺。
- 第二阶段（2008年下半年-2009年初）： 全球金融危机全面爆发，从需求端（购房者失业）和供给端（开发商断流）两方面对中国房地产市场造成毁灭性打击，导致房价出现实质性、恐慌性的下跌。
值得一提的是,为了应对这场危机，中国政府在2008年底推出了著名的“四万亿”经济刺激计划，并开始放松信贷政策，这使得市场在2009年迅速反弹，房价在短暂下跌后迎来了更猛烈的上涨，为后续几年的房地产热潮埋下了伏笔。
