核心概念：满五唯一
这是决定税费多少的最关键因素,请务必先理解它。
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- “满五”：指从房产证上的登记日期或契税票的填发日期开始计算，截至房产交易过户之日,时间已经满5年。
- “唯一”：指该房产是业主在北京范围内的家庭唯一住房（以家庭为单位，包括业主本人、配偶以及未成年子女）。
根据“满五唯一”的组合,税费会有天壤之别：
| 情况 | 增值税 | 个人所得税 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 满五唯一 | 免征 | 免征 | 最佳情况，基本无税费 |
| 满五不唯一 | 免征 | 差额20%或1%（全额） | 增值税免，但个税不免 |
| 不满五唯一 | 征收（差额5.6%） | 差额20%或1%（全额） | 两种税都要交 |
| 不满五不唯一 | 征收（差额5.6%） | 差额20%或1%（全额） | 两种税都要交 |
主要税费详解
增值税及其附加
- 征收对象：卖方
- 征收条件：房产证发证日期（或契税票填发日期）不满2年。
- 计算方式：
- 计算基数：（本次网签价 - 原购买价），如果本次网签价低于原购买价，则按差额为0计算,即免征。
- 税率：5.3%（增值税5% + 城建税、教育费附加等0.3%），实际操作中通常简化为6%。
- 公式：
应缴增值税 = (网签价 - 原购买价) × 5.6%
- 免征条件：房产证发证日期满2年。
个人所得税
- 征收对象：卖方
- 征收条件：只要不满足“满五唯一”,就需要缴纳。
- 计算方式（二选一，按最低额缴纳）：
- 差额征收 20%：
- 计算基数：（本次网签价 - 原购买价 - 合理费用），合理费用通常包括原购房时的契税、装修费（需发票）、贷款利息等。原购买价是关键，如果卖家无法提供原始购房发票，税务部门可能会按网签价的1%核定原值。
- 公式：
应缴个税 = (网签价 - 原购买价 - 合理费用) × 20%
- 全额征收 1%：
- 计算基数：本次交易的网签价。
- 公式：
应缴个税 = 网签价 × 1%
- 差额征收 20%：
- 免征条件：满足“满五唯一”。
契税
- 征收对象：买方
- 计算方式：根据房屋面积和买方是否为首套房来确定。
- 首套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：网签价的 1%
- 房屋面积 > 90㎡：网签价的 5%
- 二套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：网签价的 1%
- 房屋面积 > 90㎡：网签价的 2%
- 三套房及以上：通常为网签价的 3%，具体政策可能随时调整,需以当时为准。
- 首套房：
- 注意：契税的征收基数是“网签价”，但网签价不能低于税务部门核定的“最低过户指导价”（俗称“最低评估价”），实际操作中，网签价通常按最低指导价来申报,以节省税费。
印花税
- 征收对象：买卖双方
- 税率：0.05%（万分之五）
- 当前政策：目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税,此项基本可忽略。
交易手续费
- 征收对象：买卖双方
- 标准：住宅为 6元/平方米,由买卖双方各承担一半。
- 公式：
交易手续费 = 房屋建筑面积 × 6元/㎡ ÷ 2
特殊情况：继承或赠与的房产
如果房产是通过继承或无偿赠与获得的,计算方式不同：
- 个税计算：
- 如果继承或赠与是“满五唯一”,则个税免征。
- 如果不满足，个税计算基数为“本次网签价 - 原继承/赠与成本”，由于继承/赠与成本通常很低，所以个税基本等于 网签价 × 20%,税负很重。
- 增值税：和普通商品房一样，看是否“满2年”。
计算实例
假设一套房：
- 原购买价：300万元
- 当前网签价：500万元（按最低指导价申报）
- 房屋面积：100平米
- 购房家庭情况：
- 案例A：卖方“满五唯一”,买方为首套房。
- 案例B：卖方“满二不唯一”,买方为首套房。
- 案例C：卖方“不满二不唯一”,买方为首套房。
案例A：满五唯一（最佳情况）
- 卖方税费：
- 增值税：满2年，免征。
- 个税：满五唯一，免征。
- 卖方总税费 = 0元
- 买方税费：
- 契税：首套房，面积>90㎡，
500万 × 1.5% = 7.5万元 - 交易手续费：
100㎡ × 6元/㎡ ÷ 2 = 300元 - 买方总税费 ≈ 7.53万元
- 契税：首套房，面积>90㎡，
案例B：满二不唯一
- 卖方税费：
- 增值税：满2年，免征。
- 个税：不唯一，需缴纳。
- 差额20%：
(500万 - 300万) × 20% = 40万元 - 全额1%：
500万 × 1% = 5万元 - 两种方式取其低，故个税为 5万元。
- 差额20%：
- 卖方总税费 = 5万元
- 买方税费：同案例A，53万元。
案例C：不满二不唯一（最差情况）
- 卖方税费：
- 增值税：不满2年，需缴纳。
(500万 - 300万) × 5.6% = 11.2万元
- 个税：不唯一，需缴纳。
- 差额20%：
(500万 - 300万) × 20% = 40万元 - 全额1%：
500万 × 1% = 5万元 - 取其低，故个税为 5万元。
- 差额20%：
- 卖方总税费 = 11.2万 + 5万 = 16.2万元
- 增值税：不满2年，需缴纳。
- 买方税费：同案例A，53万元。
重要提醒
- 网签价：这是税费的计算基础，它不一定等于实际成交价，为了合理避税，买卖双方通常会商定一个符合税务部门要求的“最低指导价”作为网签价。
- 原值证明：卖方能否提供原始的购房合同、发票等凭证，直接影响差额征收个税的多少，如果无法提供，个税将按全额的1%或更高的核定方式征收。
- 政策变动：税费政策可能会根据国家宏观调控而调整，以上信息基于当前（截至2025年初）的普遍政策,具体办理时请以税务部门和不动产登记中心的最新规定为准。
- 中介服务：正规的中介机构通常会提供税费测算服务,可以在签约前让中介帮忙精确计算一下。
希望这份详细的指南能帮助您更好地理解北京二手房的税费问题！
（图片来源网络，侵删）
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