二手房成交价为何常低于评估价？

核心概念定义

二手房成交价 (Transaction Price)

• 定义：指买卖双方在自愿、平等的基础上，经过协商最终达成一致的实际交易价格，这是您需要支付给卖方的总金额，也是您在《房屋买卖合同》上明确标注的价格。
• 性质：它是一种市场行为，主要由以下因素决定：
  • 市场供需：地段、小区、房源的稀缺程度。
  • 房屋自身条件：房龄、楼层、朝向、户型、装修状况。
  • 买卖双方意愿：卖方的心理价位和买方的预算与急切程度。
  • 周边配套：学区、交通、商业、医疗等。
• 作用：决定了您需要支付的首付和税费的基础。

评估价 (Appraisal Value)

• 定义：指由银行委托的、有资质的第三方评估机构，根据专业的评估方法,对房产在当前市场条件下的公允价值进行估算得出的价格。
• 性质：它是一种专业判断，评估机构会综合考虑以下因素：
  • 市场比较法：最主要的方法，即参考近期周边同地段、同类型、同品质房屋的成交案例。
  • 成本法：计算重新建造该房屋所需成本,再减去折旧。
  • 收益法：针对商业地产，根据其未来可能产生的收益来估算价值（住宅较少用）。
• 作用：主要用于银行风险控制,是银行决定能给您多少贷款额度的依据。

关键区别与联系

核心联系：贷款额度计算

银行的贷款额度不是基于成交价，而是基于评估价，有一个重要的概念叫“贷款成数”或“贷款价值比”。

贷款额度 = 评估价 × 贷款成数

需要支付的首款 = 成交价 - 贷款额度

举个例子：

假设您购买一套二手房：

• 成交价：300万元
• 银行要求的首付比例：30%（即贷款成数为70%）
• 评估价：280万元（通常评估价会低于或等于成交价）

您能从银行获得的贷款额度是： 280万 × 70% = 196万元

您需要准备的首付款是： 300万（成交价） - 196万（贷款额） = 104万元

请注意：在这个例子中，即使您有足够的资金支付30%的首付（300万×30%=90万），但因为评估价低于成交价，您实际需要准备的首付变成了104万，多出了14万，这就是所谓的“评估价拉低贷款额，导致首付提高”。

为什么评估价常常低于成交价？

评估价通常比较“保守”，出现低于成交价的情况非常普遍,主要原因有：

1. 风险控制：评估机构是银行聘请的，首要任务是确保银行的抵押物（也就是您买的房子）价值足够覆盖贷款，如果评估价虚高，未来房价下跌，银行将面临坏账风险，他们宁愿低估,也不愿高估。
2. 市场滞后性：评估报告的出具需要时间，而市场价格是实时变动的，评估机构参考的“近期成交案例”可能不是最新的,或者成交案例本身也可能存在水分。
3. 房屋折旧：评估时会考虑房屋的房龄、装修折旧等因素，而买卖双方可能更看重地段和潜力,对折旧考虑较少。
4. 政策因素：在某些房价上涨过快的城市，银行或评估机构可能会有意压低评估价,以配合政府的调控政策。

对购房者的实际影响

1. 增加首付压力：这是最直接的影响，当评估价低于成交价时，贷款额度会减少,您需要掏更多的现金作为首付。
2. 可能影响交易成败：如果评估价过低，导致首付金额远超您的预算，您可能无力承担,最终不得不放弃购买或与卖方重新协商价格。
3. 税费计算：契税、个税等税费的计算基数通常是成交价，与评估价无关，但如果成交价远低于当地政府公布的“最低过户指导价”，税务部门可能会以指导价作为计税基数，以防“阴阳合同”。

如果评估价太低怎么办？

如果您遇到评估价远低于成交价，导致首付压力过大的情况,可以尝试以下方法：

1. 提高首付比例：这是最直接的办法,多准备一些自有资金。
2. 与卖方协商：
   • 降低成交价：这是最理想但最难的办法，您需要和卖方沟通，说明情况，请求其适当降低售价,以匹配评估价。
   • “阴阳合同”：强烈不推荐！ 即在买卖合同中写一个较低的成交价用于贷款，再私下签订一份补充协议写明真实价格，这是违法行为，一旦被银行或税务部门发现，将面临罚款、贷款被拒、交易无效等风险。
3. 更换评估机构：您可以尝试向银行申请更换一家评估机构，有时不同机构的评估结果会有差异，但差异通常不会太大,能否更换取决于银行的政策。
4. 增加共同借款人：如果您的配偶或直系亲属有稳定收入和良好征信，可以作为共同借款人，共同申请贷款,可能会提高总的贷款额度。

• 成交价是您和卖家“谈”出来的价格,决定您花多少钱。
• 评估价是银行“算”出来的价格,决定您能从银行借到多少钱。
• 在购房前，可以提前了解小区或类似房源的近期成交价和银行评估价的普遍差距（评估价通常是成交价的9-9.5折）,这样对您的资金准备会有更清晰的预判。
• 理解这两者的区别，能帮助您在购房过程中更好地规划资金，应对突发状况,顺利完成交易。