二手房过户要哪些证件？

以下是办理二手房过户通常需要的证件清单，我将它分为卖方、买方、房屋本身三大类,并附上一些特殊情况说明和流程提示。

卖方（房屋所有权人）需提供的证件

卖方是房屋的出让方,需要证明自己有权出售该房产。

1. 《房屋所有权证》（房产证）原件

   • 这是证明房屋所有权的核心文件，如果是两证合一的城市（即房产证和土地证合为一本）,则只需提供一本。
   • 如果房产证正在办理中或遗失，需要提供《不动产登记证明》或《房产证遗失公告》等相关文件。

2. 《国有土地使用证》或《不动产权证书》原件

   • 已办理“两证合一”，如果房产证上已经包含了土地信息，或者您持有的是新版《不动产权证书》,则无需单独提供土地证。
   • 仍是“两证分离”，在部分城市或较旧的房产，需要单独提供《国有土地使用证》原件。

3. 卖方身份证件原件及复印件

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 个人： 卖方本人的身份证原件及正反面复印件。
   • 共有产权人： 如果房屋是夫妻共有或多人共有，所有共有产权人都必须到场，并提供各自的身份证原件及复印件，如果有人无法到场，必须提供经过公证的《授权委托书》。

4. 《存量房买卖合同》

   由买卖双方和中介（如有）在房管局或相关部门签订的正式合同，通常一式多份,买卖双方需签字确认。

5. 《婚姻状况证明》

   • 这是很多地方容易忽略但非常重要的一点，旨在防止“一方擅自出售夫妻共同财产”的情况。
   • 已婚： 提供结婚证原件及复印件。
   • 未婚： 提供户口本，能体现“未婚”状态；或到户籍所在地开具《未婚证明》。
   • 离异： 提供离婚证和离婚协议书（或法院判决书/调解书）,协议书中需明确房产归属。
   • 丧偶： 提供配偶死亡证明和本人身份证。

6. 《户口本》原件及复印件

   用于核实户口信息,部分城市要求查看户口本原件。

7. 《物业交割保证金协议》或相关费用结清证明

   • 证明卖方已结清水电、燃气、物业、供暖等所有费用，避免后续纠纷，虽然这不是过户的硬性文件,但通常在办理过户前会进行查验。

买方（房屋购买人）需提供的证件

买方是房屋的受让方,需要证明自己有资格购买该房产。

1. 买方身份证件原件及复印件

   • 个人： 买方本人的身份证原件及正反面复印件。

2. 《户口本》原件及复印件

   用于核实户籍信息,部分城市对购房资格有户籍要求。

3. 《婚姻状况证明》

   • 与卖方类似，买方也可能需要提供,尤其是在申请贷款或进行资格审核时。
   • 已婚： 通常需要提供结婚证,以便核实夫妻共同购房资格。
   • 单身/离异/丧偶： 提供相应证明。

4. 《存量房买卖合同》

   买卖双方签字确认的合同原件。

5. 《首付款凭证》

   证明已支付部分或全部房款的银行转账记录或收据，如果是贷款购房,此凭证是银行审批的重要依据。

6. 《贷款相关文件》（如需按揭贷款）

   • 如果买方需要办理银行贷款，除了上述材料，还需额外提供：
     • 收入证明： 由所在单位开具。
     • 银行流水： 近6-12个月的个人银行账户流水。
     • 征信报告： 个人信用报告（可自行在中国人民银行征信中心查询）。
     • 《贷款承诺函》或《预审意见书》： 银行出具的同意贷款的意向文件。

房屋本身需提供的证明文件

这些文件用于证明房屋的合法性和现状。

1. 《房屋平面图》

   通常可以在房产证或不动产登记中心查档获取，用于核对房屋的建筑面积、套内面积等信息。

2. 《房屋核档证明》或《登记信息查询结果》

   由房管局或不动产登记中心出具，证明房屋的状态，如是否有查封、抵押、限制交易等情况,这是过户前必须查询的关键文件。

3. 《测绘报告》或《面积确认书》

   如果房屋有改建或与原证面积不符，可能需要专业的测绘机构出具测绘报告,并由房管局确认。

特殊情况补充

• 购买方为未成年人：

  • 需提供未成年人户口本、出生证明。
  • 其法定监护人（父母）需携带身份证、户口本、结婚证到场。
  • 可能需要提供监护人关系证明以及为未成年人购房的书面声明。

• 购买方为公司：

  • 需提供营业执照副本（加盖公章）、法定代表人身份证明、公司章程、股东会决议（同意购房）等全套公司文件。
  • 办理流程比个人购房更复杂,涉及更多税费。

• 房屋有抵押：

  需要卖方提前与抵押权人（通常是银行）沟通，办理“解押”手续，解押需要资金，通常由买方支付的首付款或卖方自筹资金来完成,解押完成后才能进行过户。

• 房屋有查封：

  如果房屋被法院查封，在解封前是无法办理过户的,卖方必须先解决查封问题。

流程小贴士

1. 提前咨询： 最稳妥的做法是，在交易前，买卖双方一同前往当地的不动产登记中心或房管局，咨询具体的材料清单和流程,因为各地政策会有细微差别。
2. 选择正规中介： 如果通过中介交易，中介通常有经验丰富的过户专员，可以协助整理和准备大部分材料,提高效率。
3. 资金安全： 大额房款交易务必通过资金监管（由银行或房管局设立的中立账户）进行，确保在房屋过户、产权转移完成后，资金才会划给卖方,保障双方权益。
4. 亲自到场： 过户当天，买卖双方（或其经公证的委托代理人）必须亲自到场签字确认。

希望这份详细的清单能帮助您顺利完成二手房过户！