08年金融危机房价

2008年金融危机的直接导火索就是美国房价的暴跌，这场暴跌并非孤立事件，而是由长达数年的房地产泡沫破灭所引发的。

我们可以将整个过程分为三个阶段来看：

第一阶段：泡沫的形成与疯狂上涨 (约2000年 - 2006年中)

在2008年危机之前,美国经历了一场前所未有的房地产泡沫，房价在短短几年内翻了一倍甚至更多。

根本原因：超低利率和宽松信贷

• 互联网泡沫破灭和9/11事件：2000年互联网泡沫破裂，2001年又发生“9·11”恐怖袭击，为了刺激经济，美联储（美国中央银行）连续降息，将联邦基金利率降至1%的历史低位。
• “格林斯潘 put”：时任美联储主席格林斯潘的货币政策，让市场形成了“美联储总会救市”的预期，鼓励了投资者和民众进行高风险投资。

关键推手：次级抵押贷款的泛滥

• 什么是次级贷款？ 这是指向信用记录较差、还款能力较弱的人发放的高利率、高风险的住房贷款，在传统模式下，这些人几乎不可能获得银行贷款。
• 金融创新与“发起-销售”模式：华尔街的金融机构（如雷曼兄弟、贝尔斯登等）看到了其中的“商机”，它们从各地方的贷款机构（如Countrywide Financial）大量收购这些次级贷款，然后将成千上万份不同类型的房贷（优质、次级等）打包在一起，制成一种叫做抵押贷款支持证券的金融产品。
• 信用评级机构的“背书”：穆迪、标普等信用评级机构给了这些高风险的MBS很高的评级（AAA级），声称它们和最安全的美国国债一样安全，这使得全球的养老金、保险公司、商业银行等投资者都争相购买。
• 房价只涨不跌的神话：在信贷极度宽松、金融产品包装精美、评级机构背书的环境下，所有人都相信“房价永远会上涨”，投机者涌入市场，购买房产以期转手高价卖出，房价脱离了基本面（居民收入、租金回报率），进入了一个自我强化的疯狂上涨周期。

第二阶段：泡沫的顶峰与转折点 (约2006年中 - 2007年)

泡沫顶峰

• 大约在2006年中,美国房价达到了历史的最高点，根据凯斯-席勒房价指数，美国全国平均房价在2006年中期比2000年初上涨了超过100%。
• 市场充满了狂热,人们相信“买房就能赚钱”。

转折点：利率上升与违约潮

• 美联储开始加息：为了抑制可能出现的通货膨胀，美联储从2004年开始连续加息，联邦基金利率从1%上调至超过5%。
• 月供压力剧增：对于大量使用了可调整利率抵押贷款的房主（尤其是次级贷款者）他们的初始“诱惑性”低利率期结束，月供随着利率上调而大幅增加。
• 违约开始蔓延：当这些本就还款能力弱的房主无法承受更高的月供时，他们开始违约，停止偿还贷款，这标志着房价上涨的终结。

第三阶段：泡沫破裂与金融危机全面爆发 (约2007年底 - 2008年及以后)

房价暴跌

• 止赎潮：随着违约率飙升，银行收回大量房屋并进行拍卖，市场上待售房屋数量激增，而需求因信贷收紧而急剧萎缩。
• 恶性循环：供大于求导致房价开始下跌，房价下跌，使得更多持有房产的人（包括投机者）的资产缩水，甚至“负资产”（房屋市值低于剩余贷款），这进一步刺激了更多人放弃还款，导致更多房屋被银行收回，房价进一步下跌，这个恶性循环一旦形成，就很难停止。

金融危机的传导

• MBS和CDO价值归零：房价下跌意味着抵押品的价值暴跌，那些被包装成MBS和更复杂的担保债务凭证的金融产品，其底层资产（房贷）变得一文不值，全球投资者持有的这些资产瞬间变成了巨额坏账。
• 金融机构巨亏：华尔街的投行和商业银行在这些金融产品上血本无归，贝尔斯登被摩根大通廉价收购，2008年9月15日，雷曼兄弟宣布破产，成为美国历史上最大的破产案，引发了市场的恐慌。
• 信贷冻结：金融机构因为不知道自己还持有多少有毒资产，彼此之间不再信任，导致银行间市场冻结，企业无法获得贷款，经济活动停滞，危机从金融市场蔓延至实体经济，引发了全球性的经济衰退。

08年金融危机中的房价关键数据与影响

• 跌幅：从2006年峰值到2012年谷底，美国全国平均房价累计下跌了约33%，在一些重灾区，如拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密等，跌幅甚至超过50%-60%。
• 影响：
  • 千万家庭失去房屋：数百万人因止赎而失去家园。
  • 家庭财富蒸发：房产是美国家庭最主要的资产形式，房价暴跌使大量家庭的财富大幅缩水。
  • 金融危机：如上所述，房价暴跌是引爆全球金融危机的直接原因。
  • 长期经济衰退：危机导致美国经济陷入了自“大萧条”以来最严重的衰退，失业率飙升，全球经济增长放缓。

2008年金融危机的房价故事就是：一个由贪婪、低利率和金融创新共同催生的巨大泡沫，最终因为利率上升和借款人无力偿还而破裂，其引发的连锁反应摧毁了全球金融体系。 这个事件至今仍是金融监管和宏观经济研究的经典案例。