核心政策：史诗级“救市”组合拳持续发力
自2025年下半年以来，中央和地方政府出台了一系列力度空前的政策，旨在稳定房地产市场，核心目标是“防风险、促平稳”，进入2025年,这些政策仍在深化和加码。
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金融端“大放水”（核心中的核心）
- “517新政”及其后续影响：
- 降首付： 首套房首付比例降至历史最低的15%，二套房降至25%,这极大降低了购房门槛。
- 降利率： 全国层面统一取消了首套和二套住房贷款利率政策下限，这意味着银行可以根据自身情况和借款人资质，提供远低于LPR（贷款市场报价利率）的利率，目前多地主流银行的首套房贷利率已进入“3时代”（例如3.4%、3.5%等）,这是近十年来的最低点。
- “保交楼”专项借款： 中央设立专项借款，支持各地“保交楼”项目，确保已售、已建房屋能够顺利交付,这是稳定购房者信心的关键。
财税端“大减负”
- “517新政”的另一大亮点： 下调个人住房公积金贷款利率，目前5年期以上利率已降至85%,为历史最低。
- 换购住房退税政策： 对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，这旨在鼓励“卖旧买新”,激活改善性需求。
需求端“松绑”
- 全面取消限购： 截至2025年中，除北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、珠海、三亚等少数核心城市外，全国绝大多数城市的住房限购政策已全面取消，即使是仍在执行限购的城市，其范围也大幅缩小,政策非常宽松。
- 优化限售政策： 许多城市取消了“新房拿到房产证后满2/3年才能出售”的限制,二手房交易流动性显著增强。
市场现状：分化加剧，底部徘徊
政策的“组合拳”并未立即让市场V型反转，而是呈现出明显的“分化”和“筑底”特征。
价格：仍在探底，但降幅趋缓
- 新房： 根据国家统计局数据，70个大中城市的新建商品住宅销售价格指数同比和环比仍在下降，但降幅已连续数月收窄,部分核心城市和优质区域的房价开始出现企稳迹象。
- 二手房： 跌幅普遍大于新房，市场信心不足，部分业主急于“以价换量”,导致价格承压。
销售：量价齐跌，市场信心待恢复
- 整体低迷： 全国商品房销售面积和销售额同比仍处于下降区间，虽然5月后政策效果开始显现，部分城市成交量有所回暖,但整体规模远未恢复到健康水平。
- “买涨不买跌”心理： 潜在购房者观望情绪浓厚，担心“买在山顶”,更倾向于等待更明确的底部信号和更优惠的价格。
区域分化：极致明显
- 一线及强二线城市（如北京、上海、深圳、杭州、成都）： 由于其强大的产业支撑、人口虹吸效应和优质资源，市场表现出更强的韧性，核心地段的优质房产相对抗跌,甚至在政策刺激下出现回暖迹象。
- 大多数三四线城市及弱二线城市： 面临“量价齐跌”的严峻挑战，这些城市普遍存在人口流出、库存高企、经济基础薄弱等问题，市场恢复难度极大,部分城市的房价已回到几年前甚至更早的水平。
行业格局：深度洗牌，国企央企主导
房地产行业的“黄金时代”彻底结束，进入“白银时代”,行业格局正在被重塑。
- 民营房企风险出清： 以恒大、碧桂园、融创为代表的头部民营房企仍深陷债务危机，项目停工、违约事件时有发生，它们的生存空间被严重挤压,市场信任度降至冰点。
- 国企央企“接盘”与主导： 在“保交楼”和行业稳定中，国有房企（如保利、中海、华润、招商蛇口等）成为绝对的主力，它们凭借雄厚的资金背景和政府支持，在土地市场和项目收购中占据主导地位,市场集中度空前提高。
- “保交楼”是首要任务： 当前行业工作的重中之重是解决已售项目的交付问题,恢复购房者对期房销售的信心。
未来趋势与展望
短期展望（未来6-12个月）：
- 政策底已现，市场底仍需时日： 各项支持政策已经用尽，市场最坏的时刻可能已经过去，但市场信心的恢复是一个缓慢的过程，预计未来几个月将是一个“筑底企稳、温和修复”的态势,而非强劲反弹。
- 成交量将先于价格企稳： 随着政策效果的累积和信贷环境的宽松，成交量有望逐步回暖，但价格（尤其是二手房）可能还会在低位盘整一段时间。
- “以价换量”仍是主旋律： 在库存压力大的城市和楼盘,降价促销依然是吸引买家的主要手段。
长期展望：
- 告别高杠杆、高周转模式： 房地产行业将回归居住属性，成为一个低利润、稳健发展的行业，房企将更加注重产品品质、运营服务和现金流管理。
- “房住不炒”仍是长期总基调： 政策的目标是“稳”，而非“刺激”房价大涨，未来市场将更注重平稳健康发展,防止大起大落。
- 城市分化是长期趋势： 人口、产业和公共服务将继续向核心都市圈和城市群聚集，这些城市的优质不动产仍将具有保值增值的潜力，而缺乏人口和产业支撑的城市,其房产将面临长期的流动性挑战和贬值压力。
- 保障性住房体系将加强： 未来将大力发展保障性租赁住房、共有产权房等，满足不同群体的住房需求,商品房市场将更加聚焦于改善性和品质化需求。
总结与建议
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对于购房者：
- 刚需和改善型需求： 当前是近几年来购房门槛和利率最低的时期之一，如果自身经济条件允许，且看中某个城市或区域的长期发展，可以考虑择机入市，尤其是选择国企央企开发的项目或核心地段的二手房,安全性更高。
- 投资需求： 务必极度谨慎！ “闭眼买房就能赚钱”的时代已经结束，未来房产投资的回报率将大幅降低，且风险极高，投资逻辑必须从“短期炒作”转向“长期持有”,并严格选择人口持续流入的核心城市核心资产。
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对于业主：
（图片来源网络，侵删）如果没有紧急资金需求，不必急于“割肉”抛售，尤其是在核心城市，优质房产的长期价值依然存在，可以关注“以旧换新”等地方政策,优化自己的住房资产。
中国不动产市场正经历一场深刻的结构性变革，政策托底意图明确，但市场信心的重建和行业的出清仍需时间。“分化”和“分化”将是贯穿始终的关键词。
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