1995年的上海房地产市场正处于一个非常关键的起步和转折阶段，它既不是今天我们所熟知的完全市场化的商品房市场，也不同于改革开放前的计划分配住房，那时的房价、购房方式和市场形态都非常独特，可以用“双轨制”和“价格洼地”来概括。
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核心结论：1995年，上海房价非常便宜，是典型的“价格洼地”。
- 中心城区商品房均价： 大约在 4000 - 5000元/平方米 左右。
- 远郊区县商品房均价： 可能低至 2000 - 3000元/平方米。
- 对比收入： 当时上海普通职工的月收入普遍在几百元人民币（例如500-1000元），房价收入比虽然不像今天这样极端悬殊,但对于普通家庭来说依然是巨大的负担。
详细解读：1995年上海房价的几个关键特征
市场形态：“双轨制”并行
1995年的上海房地产市场，存在着两条截然不同的轨道,这也是理解当时房价的关键。
计划经济残留的福利分房（存量市场） 这是当时住房供应的绝对主体,绝大多数上海市民居住的是单位分配的公房。
- 性质： 产权归国家或单位，个人只有居住权，没有所有权,不能上市交易。
- 价格： 房租极低，象征性地每月收几元到几十元“月租”,与房屋的实际价值完全无关。
- 状态： 这部分住房普遍面积小、设施旧、无独立厨卫（“七十二家房客”是当时的写照），但因为是“福利”,所以人们依然渴望获得。
新兴的市场化商品房（增量市场） 这是当时政府鼓励发展的新事物,但市场份额很小。
- 性质： 个人花钱从开发商处购买，拥有完全的房屋产权和土地使用权，可以上市交易（当时交易流程复杂，税费高）。
- 价格： 即便是商品房，价格也远低于今天，但相对于当时人们的收入水平，依然是“奢侈品”。
房价的构成：不仅仅是建安成本
1995年的商品房价格，主要由以下几部分构成,这和现在有很大不同：
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- 土地出让金： 这是政府向开发商收取的土地使用费，1994年国家开始推行土地有偿使用制度,但初期地价相对较低。
- 建安成本： 建筑和安装工程的成本，包括材料、人工等。
- 市政大配套费： 指开发商需要为小区周边的道路、学校、变电站等公共设施建设支付的费用。
- 开发商利润和管理费： 利润率相对现在较低。
- 各种税费： 营业税、所得税等。
一个有趣的现象是，当时市中心的地价反而比部分郊区低，因为市中心是老城区，拆迁成本极高，而郊区（如浦东、闵行、宝山等）有大片农田和待开发的土地，拆迁成本低，地价也便宜，所以出现了“远郊房价比市中心还贵”的个别情况。
购房方式：观念与现实的巨大鸿沟
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贷款（按揭）的初步引入： 1991年，上海率先在国内推出了个人购房抵押贷款（按揭），但1995年时,银行对房贷业务非常谨慎。
- 首付比例极高： 通常要求30%-50%,甚至更高。
- 贷款年限很短： 最长一般不超过10-15年。
- 审批严格： 需要单位开具收入证明，且对申请人（及其担保人）的资历要求很高。
- 观念障碍： 大多数人对“贷款买房”非常陌生，甚至有“欠银行钱，一辈子都还不清”的恐惧心理，认为“无债一身轻”。
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购买主体： 当时能买得起商品房的主要是以下几类人群：
- “先富起来”的人： 个体户、私营企业主等。
- 外企/合资企业高管： 来自海外的管理人员和高级技术人员,他们有较高的薪酬和更开放的观念。
- 部分体制内的高收入人群： 某些效益好的国企或事业单位的领导、高级知识分子等。
- 海外华人/华侨： 看好上海发展前景进行投资。
对于普通工薪阶层来说，购买商品房几乎是不可能的任务,他们更现实的期望是等待单位分房。
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区域价格差异巨大
以1995年为例,不同区域的房价差异非常明显：
- 高端/核心区（如静安、徐汇、卢湾）：
- 代表楼盘：古北新区（作为最早的涉外高标准住宅区，房价是风向标）。
- 价格：可能达到 6000 - 8000元/平方米，甚至更高，是当时上海的“房价天花板”。
- 传统市中心（如黄浦、虹口、杨浦）：
- 特点：地段好，但多为旧城改造项目,新盘较少。
- 价格：普通商品房价格在 4000 - 6000元/平方米。
- 新兴开发区（如浦东陆家嘴、金桥、闵行）：
- 特点：规划新，配套正在建设中,有政策红利。
- 价格：3000 - 5000元/平方米 不等，浦东开发开放初期，很多人对“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观念还根深蒂固,导致浦东房价一度低于浦西。
- 远郊（如宝山、嘉定、松江）：
- 价格：普遍在 2000 - 3500元/平方米。
总结与历史意义
1995年的上海房价，是一个历史的缩影,它标志着上海这座城市从计划经济向市场经济转型的阵痛与探索。
- 价格洼地： 相比于1997年亚洲金融危机后，以及2001年中国加入WTO后房价的快速上涨,1995年的上海房价处于一个非常低的起点。
- 观念的转折点： 商品房和按揭贷款开始被少数人接受，但“福利分房”的大厦尚未倒塌，真正的购房观念大潮，要等到1998年国家正式停止福利分房之后才真正到来。
- 未来的序章： 1995年的房价，为后来上海房价的波澜壮阔式上涨埋下了伏笔，当时那些在古北新区或浦东购买房产的人，都获得了惊人的资产增值,这本身也成为了激励后来者入市的故事。
1995年的上海，对于普通市民来说，房子还是一种“单位分配的福利”；但对于少数有远见和购买力的人来说，它已经开始成为一种可以“投资”的“商品”，这个分水岭,就隐藏在那看似平平无奇的每平米四五千元的价格标签之下。
