2011年是西安房地产市场一个由热转冷、政策调控效果显现的关键年份，这一年，全国楼市都在经历严厉的调控，西安市场也未能幸免，整体呈现出“前高后低”的走势。
（图片来源网络，侵删）
核心结论速览
- 总体趋势： 从年初的量价齐涨，到下半年迅速降温，进入下行通道。 全年呈现出一个明显的“倒V型”走势。
- 价格水平： 全市新房均价约为7000 - 7500元/平方米，但区域差异巨大，核心城区（如曲江、高新）已突破万元，而远郊区域则在5000元/平方米左右徘徊。
- 市场特征： “金九银十”彻底失灵，成交量在下半年持续萎缩，开发商资金压力巨大，以价换量成为主要策略。
- 政策背景： “新国八条” 和 “限购令” 的持续发酵,是导致市场降温的最主要原因。
分阶段详细分析
第一阶段：年初至年中（1月-6月）—— 政策调控下的“末班车”
- 市场热度： 尽管中央在2011年1月推出了“新国八条”等一系列严厉调控政策，但由于政策的传导和市场的惯性,西安楼市在上半年依然延续了2010年的热度。
- 价格走势： 房价继续惯性上涨，年初，一些热门板块和品质楼盘的售价已经达到8000-10000元/平方米，到了6月份，全市均价攀升至年度高点附近,部分核心区域的标杆项目甚至有试探性突破万元大关的迹象。
- 成交情况： 市场成交量依然活跃，购房者存在“买涨不买跌”的心理，担心房价继续上涨，因此选择在上半年入市,开发商推盘意愿也较强。
- 购房者心态： 虽然知道调控要来，但普遍预期政策效果有限,市场仍处于相对乐观的状态。
第二阶段：下半年（7月-12月）—— 量价齐跌，市场入冬
- 政策落地： “新国八条”和“西安限购令”在下半年全面发力。外地户籍需在西安缴纳一定年限的社保或个税才能购房，这一政策精准打击了投资投机性需求,市场迅速降温。
- 价格走势： 从7月份开始，房价停止上涨，并出现松动，进入9、10月份传统旺季，市场不仅没有回暖，反而加速下跌，为了快速回笼资金，“降价促销” 成为市场主旋律，无论是品牌开发商还是本土房企，都开始推出各种形式的优惠（如直接降价、送车位、送装修等）。
- 成交情况： 成交量持续萎缩，与上半年形成鲜明对比，观望情绪浓厚，购房者普遍持币待购，期待房价进一步下跌，开发商的去化压力巨大,库存量开始攀升。
- 购房者心态： 市场预期逆转，“买涨不买跌”的心理变为“等等再买”，对房价下跌的预期成为主流,购房决策变得非常谨慎。
区域价格差异（非常显著）
2011年的西安房价呈现出典型的“中心高、外围低”的格局：
- 曲江新区： 西安的“富人区”和高端楼盘聚集地，凭借优质的生态、文化和教育资源，房价一直领跑全市，2011年，曲江的新房均价普遍在10000 - 13000元/平方米,一些顶级项目甚至更高。
- 高新区： 西安的经济和产业中心，购买力强劲，房价紧随曲江，核心区域均价在9000 - 11000元/平方米。
- 城内（莲湖、碑林、新城）： 传统核心区，地段优势明显，但多为老旧小区和次新房，新房供应较少，均价在8000 - 10000元/平方米。
- 浐灞生态区： 2011年仍处于建设和培育期，虽然规划宏大，但配套尚不完善，房价相对亲民，均价在6000 - 7500元/平方米。
- 经开区： 工业和制造业基地，房价相对务实，均价在6000 - 8000元/平方米。
- 远郊区域（如长安、沣东、浐灞外围）： 这些区域的房价是楼市的“洼地”，2011年的均价普遍在5000 - 6000元/平方米,部分项目甚至低于5000元。
总结与回顾
2011年对于西安楼市来说，是深刻转折的一年。
- 从投资到自住： 严厉的调控政策将大量的投资投机需求挤出市场，市场回归以刚性需求（首次置业和改善型需求） 为主的本质。
- 开发商洗牌： 资金链脆弱的中小开发商面临巨大生存压力，行业整合加速，品牌房企凭借其资金和品牌优势,在市场下行期反而获得了更多的市场份额。
- 购房者成熟： 经历了这一年的市场洗礼，西安购房者变得更加理性，对市场信息的判断能力也更强,盲目追涨的情绪被彻底抑制。
如果你在2011年想在西安买房，上半年可能需要“抢”，并且价格较高；而到了下半年，你将拥有更多的选择权和议价空间，但也要承受房价可能继续下跌的心理压力，这一年，是西安房地产市场告别狂热、走向理化和成熟的开始。
（图片来源网络，侵删）
