58同城个人二手房出售，怎么防骗？

第一步：发布前的准备工作（至关重要）

在打开58同城App或网站之前，请务必做好以下准备，准备越充分,后续的麻烦越少。

房屋资料整理（核心）

• 房产证信息： 准备好房产证（或不动产权证书）的清晰照片，关键信息包括：产权性质（商品房、经济适用房等）、建成年代、建筑面积、房屋地址,确保信息准确无误。
• “三证”或“两证”： 确保你的房子具备合法的上市交易条件，通常需要“房产证、土地证、身份证”三证，很多城市已实行“两证合一”（房产证和土地证合为不动产权证）。
• 房屋钥匙： 确保管好所有钥匙，包括大门、各房间、储藏室、信箱等。
• 户口信息： 确认户口是否已迁出，如果原房主户口未迁出,需要在购房合同中明确约定户口迁出的时间和违约责任。
• 房屋权属： 确认房屋是否处于抵押状态，如果已抵押，需要提前与银行沟通了解“转按揭”或“垫资解押”等流程,这会影响交易时间和成本。

房屋信息与照片（吸引眼球的关键）

• 撰写房源标题： 标题要简洁明了，突出核心卖点。
  • 公式： [区域] + [小区名] + [户型] + [面积] + [核心亮点] + [价格]
  • 示例：
    • 【急售】朝阳区望京SOHO，精装两居室，89平，满五唯一，580万
    • 【学区房】海淀区中关村三小，大三居，南北通透，688万
    • 【地铁房】丰台区地铁10号线分钟寺站，小两居，近地铁，510万
• 准备高质量照片/视频：
  • 数量： 至少10-15张，最好能配上一个1-2分钟的短视频。
  • 1. 小区环境： 小区大门、绿化、楼栋外观。
    2. 客厅： 全景,展现空间感和采光。
    3. 各卧室： 每个房间都要有,展现朝向和大小。
    4. 厨房、卫生间： 干净整洁是关键，最好拍出“新”的感觉。
    5. 阳台： 如果有,拍下其用途和视野。
    6. 特殊亮点： 如储藏室、飘窗、大落地窗、智能家居等。
  • 技巧：
    • 光线充足： 选择白天光线最好的时候拍摄。
    • 整理干净： 拍摄前务必将房屋收拾得一尘不染,杂物清空。
    • 水平拍摄： 尽量保持手机/相机水平,避免画面歪斜。
    • 突出优点： 家具布置要能凸显房屋的优点,如利用镜子增加空间感。
• 详细描述房源：
  • 基本信息： 填写所有要求的信息，如户型、楼层、总楼层、朝向、面积、装修情况、有无电梯等。
  • 核心卖点： 详细描述房屋的优点。
    • 交通： 距离地铁XX号线XX站步行X分钟,周边公交站。
    • 学区： 对口XX小学、XX中学（请务必核实最新学区政策，避免误导）。
    • 配套： 周边有XX超市、XX医院、XX公园、商业中心等。
    • 居住体验： “南北通透，全明格局”、“主卧带独立卫浴”、“社区安静，邻里和睦”等。
  • 税费情况： 这是买家最关心的问题之一！
    • “满五唯一”： 这是最大的卖点，可以免征个人所得税和增值税，能省下几十万,请务必确认是否符合。
    • “满二”： 可以免征增值税。
    • “不满二/五”： 需要明确告知买家需要缴纳哪些税费,大概多少。

心理与价格准备

• 心理价位： 参考同小区、同户型的近期成交价，结合自己房子的实际情况（楼层、装修、朝向等）,设定一个合理的心理价位。
• 挂牌价： 可以比心理价位略高一点（如2-3%），为后续的议价留出空间，但切忌虚高,否则无人问津。
• 议价空间： 想好自己能接受的最低价格是多少。

第二步：在58同城上发布房源

1. 登录/注册： 打开58同城App或网站,使用手机号登录或注册。
2. 找到入口： 在首页找到“房产”频道，进入后选择“二手房”，然后选择“个人出售”。
3. 填写信息：
   • 选择城市和区域： 精准定位。
   • 填写房源标题和描述： 将第一步准备好的文案复制粘贴进来。
   • 上传图片/视频： 选择你准备好的高质量照片和视频。
   • 填写详细参数： 逐一填写户型、面积、楼层、年代等信息。
   • 填写价格： 输入你的挂牌价。
   • 设置联系方式： 填写你的手机号，这是买家联系你的主要方式,确保手机畅通。
4. 发布： 仔细检查所有信息无误后，点击“发布房源”,你的房源就正式上线了。

第三步：发布后如何跟进与沟通

• 保持电话畅通： 发布后会有大量电话和微信消息，请保持手机畅通,耐心接听。
• 专业回答问题：
  • 关于税费： 主动说明“满五唯一”等情况,可以省去很多麻烦。
  • 关于看房： 明确告知可以看房的时间，最好能约定集中看房时间（如周末下午）,避免零散打扰。
  • 关于价格： 当买家还价时，可以礼貌地说明你的价格已经很优惠，或者表示“价格可小谈，但希望诚心购买”。
• 警惕虚假信息： 不要轻易相信出价远高于市场价的“买家”,这很可能是诈骗。
• 筛选意向客户： 对那些真心想看房、认真议价的买家要重点跟进。

第四步：带看、签约与过户

这是最关键也最复杂的环节，强烈建议聘请一位靠谱的房产中介协助，他们熟悉流程，可以帮你规避很多风险，如果坚持自己交易,请务必注意以下几点：

带看准备

• 再次整理房屋： 确保干净整洁,营造温馨的居住氛围。
• 准备好资料： 将房产证、身份证、户口本等关键文件放在手边,以备买家查验。

谈判与签约

• 议价： 买家通常会还价,你来决定是否接受。
• 签订《房屋买卖合同》（定金协议）： 如果双方达成初步意向，通常会先支付一笔定金（一般是总房款的5%-10%），并签订一份简单的定金协议。定金具有法律效力，如果违约，需承担相应责任。
• 正式合同： 在定金协议的基础上，签订正式的《存量房屋买卖合同》，这份合同非常重要，最好请专业人士或中介协助拟定，合同中必须明确：
  • 房屋基本信息、成交价格。
  • 付款方式： 首付多少、何时支付、贷款额度、尾款何时支付。资金安全是重中之重！
  • 过户时间： 双方约定具体的过户日期。
  • 户口迁出时间： 明确规定原房主何时迁出户口,并约定逾期未迁出的违约金。
  • 税费承担方式： 明确各项税费由谁承担（通常约定为各付各税，或由买方承担全部）。
  • 违约责任： 详细列明双方违约的后果和赔偿标准。

资金监管与过户

• 资金安全： 千万不要直接把房款打给卖家！ 应通过以下方式保障资金安全：
  1. 银行资金监管： 双方在银行开设共管账户，买方的房款进入该账户，待过户手续完成后，银行再将款项打给卖家,这是最安全的方式。
  2. 大型中介公司的资金监管： 如果通过中介,中介公司通常会提供资金监管服务。
• 办理过户： 按照合同约定的时间，双方携带身份证、户口本、结婚证（如已婚）、房产证、买卖合同等所有文件，到当地的不动产登记中心办理过户手续，缴纳相关税费后，等待领取新的不动产权证书（房产证）。

交房

• 在拿到新的房产证后,约定一个日期进行交房。
• 结清水电气暖等费用： 确保所有费用已结清,并让买家确认。
• 交接钥匙、物业协议等： 将所有钥匙、门禁卡、物业缴费卡等一并交给买家,并办理物业更名手续。

⚠️ 重要提醒与风险规避

1. 警惕诈骗： 对于任何要求你先交钱（如“信息费”、“保证金”）的“买家”或“中介”,一律视为诈骗。
2. 核实买家资质： 如果买家需要贷款，可以要求其提供初步的《贷款资格预审证明》，确保其有足够的贷款能力,避免交易后期因贷款失败而违约。
3. 税费计算要准确： 提前咨询当地税务部门或中介，了解清楚各种税费的计算方式,避免在过户时产生纠纷。
4. “满五唯一”要核实： “唯一”是指以家庭为单位，在该城市名下只有这一套住房,请务必在房管局系统核实清楚。
5. 保留所有证据： 从看房记录、聊天记录到合同、付款凭证,所有书面和电子证据都要妥善保管。

个人出售二手房是一个系统工程，虽然可以省下中介费，但需要投入大量的时间和精力，并承担相应的风险，如果对流程不熟悉，强烈建议将核心的谈判、签约、过户环节委托给一位信誉良好、经验丰富的房产中介，他们能为你保驾护航,确保交易顺利完成。