2009年是中国房地产市场一个极其关键和戏剧性的年份，其走势可以概括为：“V型反转”，即经历年初的短暂低迷后，在一系列强力政策刺激下，从第二季度开始出现报复性反弹，并一路高歌猛进,最终在年底创下历史新高。
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2009年的房价走势是“前低后高，先抑后扬”。
第一阶段：年初的短暂低迷与政策暖风（1月 - 3月）
在2008年底全球金融危机的背景下，2009年初的中国房地产市场延续了2008年的颓势,主要表现为：
- 成交量持续萎缩：消费者普遍持观望态度，“买涨不买跌”的心理导致市场交易非常冷清。
- 房价仍在下行：虽然降幅有所收窄，但大部分城市的房价仍在阴跌,开发商面临巨大的资金压力和销售困境。
- 市场信心极度不足：无论是购房者还是开发商,对未来都感到悲观。
关键转折点：
- “国四条”出台（2008年12月）：为应对金融危机，国务院常务会议明确提出“促进房地产市场健康发展的四项措施”，包括加大保障性住房建设、支持居民购房、放松二套房贷等，这被看作是2009年楼市调控的“总开关”,释放了强烈的政策转向信号。
- 央行降息（2008年11月至12月）：央行连续多次大幅降息，并下调存款准备金率,为市场提供了充裕的流动性。
第二阶段：V型反转，报复性反弹（4月 - 12月）
从第二季度开始，在一系列“组合拳”式的政策刺激下，楼市迅速回暖,并演变成一场波澜壮阔的上涨行情。
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核心驱动因素：
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天量信贷投放（最核心因素）：
- 为应对金融危机，中国政府推出了“四万亿”投资计划。
- 银行体系在2009年新增贷款达到59万亿元的天量规模,远超历史记录。
- 大量资金并未完全进入实体经济，而是通过各种渠道（如开发贷、经营贷、消费贷等）流入房地产市场，为房价上涨提供了充足的“弹药”。
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税收优惠政策：
- “满五唯一”免征个税：财政部明确，对个人购买普通住房且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
- 营业税减免：将个人购买不足2年的非普通住房对外销售的全额征收营业税，改为按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,这一政策极大地刺激了改善型需求和二手房市场。
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宽松的货币政策：
- 利率处于历史低位,降低了购房者的融资成本。
- 首套房贷款利率普遍可以打7折，极大地降低了月供压力,将许多潜在购房者转化为实际购买力。
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通胀预期与资产保值需求：
（图片来源网络，侵删）- 在天量信贷投放的背景下,市场普遍预期未来会出现通货膨胀。
- 股市刚刚经历暴跌，恢复尚需时日，而房地产作为最传统、最易理解的保值增值资产，吸引了大量避险资金和投资客涌入,进一步推高了房价。
市场表现：
- 成交量率先井喷：从2009年3、4月份开始，各大城市房地产成交量迅速放大，并屡创历史新高，市场从“有价无市”转变为“量价齐升”。
- 房价快速上涨：随着成交量的回暖，开发商迅速上调售价，从二季度开始，全国70个大中城市的房价同比和环比涨幅由负转正,并且涨幅逐月扩大。
- “地王”频现：开发商在销售回款后，信心大增，开始在土地市场高价拿地，北京、上海、广州等一线城市频频诞生“地王”,这进一步加剧了市场对未来房价上涨的预期。
- 年底冲高：在“保增长”的大背景下，年底的信贷投放依然强劲，开发商为完成年度销售目标，房价在2009年底达到了一个高峰,全年房价涨幅远超年初预期。
2009年房价走势的核心特点
- 政策驱动型上涨：2009年的房价上涨并非完全由市场内生需求驱动，而是由政府为应对经济危机而采取的强力刺激政策直接引爆的，这是一种典型的“政策市”特征。
- V型反转，前低后高：年初的低迷是短暂且脆弱的，一旦政策转向，市场便以惊人的速度反弹,走出了一条完美的V型曲线。
- 投资投机需求占比高：宽松的信贷和通胀预期，使得大量投资和投机性资金进入楼市，成为推动房价快速上涨的重要力量,也埋下了后续市场过热的隐患。
- 为后续调控埋下伏笔：2009年的房价暴涨，虽然成功拉动了经济增长，但也导致了房地产泡沫急剧膨胀，社会对高房价的怨言日益增多，这也直接导致了2010年“国十条”等新一轮严厉调控政策的出台，开启了之后几年“调涨”与“防跌”并存的复杂局面。
2009年是中国楼市的“大反转”之年，它深刻地影响了之后近十年的中国房地产格局,是理解当前中国房地产市场状况不可或缺的一环。
