2008年是香港房地产市场由顶峰急转直下的一年，它经历了从年初的狂热、年中受全球金融危机冲击后的暴跌，到年底在政府救市措施下企稳的“过山车”式行情。
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以下是2008年香港房价的几个关键特点和阶段：
全年走势：V型反转，先扬后抑
2008年的香港房价走势可以清晰地分为两个截然不同的阶段：
上半年（1月 - 9月） - 牛市尾声，价格持续攀升
尽管2007年底美国次贷危机已经显现,但香港楼市在2008年上半年依然延续了2007年的强劲势头，价格和成交量都处于历史高位。
- 市场情绪： 市场极度乐观，投资者和投机者大量入市，普遍认为香港拥有强大的基本面（如内地经济支持、低利率、资金充裕），可以抵御外部冲击。
- 价格表现： 楼价持续上涨，根据香港差饷物业估价署的数据，私人住宅价格指数在2008年8月达到了约 283点，这是当时的历史最高点（以1999年=100计算），相比2007年初，涨幅巨大。
- 标志性事件： 恒生指数在2007年10月触及历史性的31958点高位，虽然2008年上半年已开始回落，但市场的“财富效应”仍在，支撑着楼市。
下半年（9月 - 12月） - 金融海啸冲击，价格急挫
2008年9月是美国次贷危机全面升级为全球金融风暴的转折点,雷曼兄弟破产事件成为引爆全球恐慌的导火索，香港楼市也未能幸免。
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- 市场情绪： 从极度乐观瞬间转为极度恐慌，信贷市场冻结，银行收紧按揭，投资者恐慌性抛售，市场弥漫着对经济衰退的担忧，失业率预期上升，购房需求急剧萎缩。
- 价格表现： 楼价“断崖式”下跌，从9月开始，成交量暴跌，价格也跟着快速下滑，仅仅三个月左右，到2008年12月，私人住宅价格指数已从8月的283点的高位，大幅回落至约 209点。短短四个月内，累计跌幅超过26%，这是香港历史上短时间内最剧烈的楼市调整之一。
- 标志性事件：
- 雷曼兄弟迷你债券事件： 虽然直接冲击的是投资者，但严重打击了市场信心。
- 全球股市暴跌： 恒生指数从2008年9月的约2万点，在年底跌至1万点以下，资产大幅缩水。
年末（第四季度） - 政府救市，市场企稳
面对楼市的自由落体,香港政府于10月推出了“救市九招”，这是自1998年亚洲金融风暴后最大力度的楼市干预措施，主要措施包括：
- 暂停卖地： 暂停出售住宅用地，减少未来供应，稳定市场预期。
- 减收印花税： 临时减免买卖住宅物业的从价印花税。
- 放宽按揭： 鼓励银行放宽按揭成数和贷款上限，支持首次置业者。
这些措施迅速见效,市场恐慌情绪得到遏制，楼价在2008年底基本企稳，没有出现进一步的无序崩盘。
全年关键数据总结
- 价格指数：
- 最高点： 2008年8月，约283点（差饷物业估价署数据）。
- 年底收盘： 2008年12月，约209点。
- 全年跌幅： 约26%。
- 成交量：
- 全年整体楼价指数相比2007年下跌了约5%，但这掩盖了上半年大涨和下半年暴跌的剧烈波动。
- 成交量在下半年锐减,与上半年形成天壤之别。
- 租金：
租金在上半年也跟随楼价上涨,但在下半年金融风暴中，由于经济前景不明朗，企业缩减开支，租房需求减少，租金也出现了明显的回落。
主要驱动因素分析
推高上半年楼市的因素：
- 低利率环境： 美联储及香港金管局的低利率政策，使得借贷成本极低，刺激了购房和投资需求。
- 经济基本面强劲： 当时香港经济依然稳健，失业率低，市民收入增长，对楼市有信心。
- 内地资金流入： 当时内地经济高速发展，资金通过各种渠道流入香港，寻求投资机会。
- 供应短缺： 过去几年土地供应不足，导致市场出现“楼荒”，加剧了价格上涨压力。
导致下半年暴跌的因素：
- 全球金融海啸： 这是最根本的外部原因，危机导致全球信贷紧缩，投资者风险偏好急剧下降。
- 信心崩溃： 雷曼兄弟倒闭等事件彻底摧毁了市场信心，从“买涨不买跌”变为恐慌性抛售。
- 经济前景转差： 全球经济陷入衰退，香港的出口、旅游、零售等行业受到严重冲击，失业率上升，市民对未来收入预期恶化。
- 股市财富效应逆转： 股市暴跌使大量中产阶层的财富缩水，削弱了他们的购房能力和意愿。
2008年的香港房地产市场,是一个由内部繁荣与外部风暴共同作用的典型案例，它生动地展示了在全球化的今天，即使是基本面良好的地区，也难以完全抵御外部金融风险的冲击，上半年的疯狂与下半年的恐慌，以及政府果断的救市行动，共同构成了香港楼市历史上一个极其重要和深刻的年份，这次调整也为之后几年香港楼价的再度飙升埋下了伏笔。
