2012年是成都楼市的一个深度调整年，整体呈现“先抑后稳、量价齐跌”的态势，与全国许多城市一样，2012年的成都楼市告别了2010-2011年的高速上涨,进入了明显的下行通道。
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以下是2012年成都房价走势的详细分解：
宏观背景：为何2012年成都房价会下跌？
要理解2012年的房价走势,必须先看当时的宏观环境：
- 全国性房地产调控持续高压：从2010年开始的“国十条”（新国十条）和2011年的“新国八条”，限购、限贷、限价等政策组合拳效应在2012年持续发酵，特别是“限购令”，直接抑制了投资和投机性需求,成为影响楼市的最大紧箍咒。
- 宏观经济增速放缓：2012年中国GDP增速破“8”，经济下行压力增大，居民收入预期不稳定，购房信心受到打击，许多企业面临经营困难，裁员降薪的消息也时有耳闻,这直接影响了刚需的购买力。
- 市场自身库存压力巨大：在2010-2011年的市场繁荣期，开发商大量拿地，新开工项目激增，到了2012年，市场上待售的房源（库存量）非常高，供大于求的局面非常明显，为了快速回笼资金,降价促销成为必然选择。
- “金九银十”爽约，传统旺季失灵：以往每年9月、10月都是楼市的传统旺季，但2012年的“金九银十”却异常冷清，成交量持续低迷,进一步加剧了市场的悲观情绪。
2012年成都房价走势的四个阶段
可以将2012年的成都楼市大致分为四个阶段：
第一阶段：年初延续跌势（1月-3月）
- 市场表现：春节后，市场并未出现传统性的“小阳春”，由于2011年年底的跌势未止，购房者普遍持观望态度，“买涨不买跌”的心理非常普遍。
- 价格走势：房价延续了2011年第四季度的下跌趋势，部分急于回笼资金的开发商或项目，以“特价房”、“一口价”等形式进行隐性降价，实际成交价与官方报价（备案价）出现明显差距。
- 探底、观望、以价换量
第二阶段：年中短暂企稳（4月-6月）
- 市场表现：随着部分开发商降价促销，成交量在4、5月份出现了一波短暂的、微弱的回升，一些刚需购房者看到价格降到“心理价位”,开始入市。
- 价格走势：房价跌速明显放缓，部分核心区域或优质楼盘甚至停止了降价，试图稳定价格，但这只是“昙花一现”，因为整体库存压力依然巨大,企稳的基础非常脆弱。
- 短暂企稳、刚需入场、量涨价跌
第三阶段：传统旺季遇冷，加速下跌（7月-9月）
- 市场表现：这是2012年成都楼市最艰难的时期，原本期待的“金九”变成了“铜九九”，7、8月是传统的销售淡季，成交量持续萎缩，到了9月，市场依然没有起色,购房者信心跌入冰点。
- 价格走势：市场发现“小幅降价”已无法刺激需求，部分开发商，特别是位于远郊、配套不完善的项目，开始“明降”，直接大幅下调备案价或推出大幅度的折扣,全市整体均价开始加速下滑。
- 旺季不旺、信心崩溃、以价换量（加剧）
第四阶段：年末政策微调，市场触底（10月-12月）
- 市场表现：进入10月后，中央和地方政府开始释放一些微调信号，例如首套房贷利率松动、部分城市微调限购等，虽然成都并未实质性放松限购，但市场预期开始出现一丝变化，年底，部分开发商为了完成年度销售任务，加大了促销力度,成交量在12月略有回暖。
- 价格走势：房价在年末基本跌至全年谷底，开始进入“筑底”阶段，虽然整体仍在低位，但大幅降价的势头有所减弱,市场进入一个相对胶着的状态。
- 政策微调、市场筑底、年底翘尾（成交量）
全年数据概览
- 价格：根据成都市房管局等机构的数据，2012年成都主城区新建商品住宅的成交均价约为8000元/平方米左右，相比2011年的高点（约8500-9000元/平方米），全年累计跌幅约在5%-10%，需要强调的是，这个均价是包含了所有区域（市中心、近郊、远郊）的平均值,远郊区域的跌幅要大得多。
- 成交量：2012年成都主城区新建商品住宅的成交量同比2011年出现了明显下滑，降幅大约在15%-20%之间，市场经历了从“量价齐跌”到“量跌价滞”的过程。
区域分化加剧
2012年的市场也体现了明显的区域分化：
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- 核心区（如锦江、青羊、武侯、金牛）：由于地段稀缺、配套成熟、抗跌性强，这些区域的房价相对坚挺，跌幅较小，甚至有少数优质楼盘能维持价格,购买这些区域的购房者多为真正的自住刚需。
- 近郊区（如高新南区、成华区东部、龙泉驿等）：作为供应主力，这些区域的新盘数量多，竞争激烈，房价出现了明显下跌，尤其是2011-2012年集中供应的区域,价格战打得非常厉害。
- 远郊区（如双流、郫都、新都、温江的部分板块）：这是2012年跌幅最大的区域，由于距离市中心远、配套不完善、通勤成本高，在市场下行期，这些区域的房产流动性最差，开发商为了去化，不得不以“骨折价”促销。
2012年的成都房价，是在全国性严厉调控和宏观经济放缓双重压力下的一次深度回调。
对于购房者而言，2012年是典型的“买方市场”，选择空间大，议价能力强，但对于开发商和依赖土地财政的地方政府来说，则是充满挑战的一年，这一年不仅清退了部分资金链紧张的开发商，也让市场各方深刻认识到，房价只涨不跌的神话已经终结，回归居住属性和理性发展成为必然趋势，这个调整期为之后几年（2025-2025年）更深刻的“救市”政策埋下了伏笔。
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