2011年是深圳房地产市场一个非常具有代表性的年份，这一年，深圳的房价经历了从年初的快速上涨到下半年的深度回调的“过山车”式行情，也是中国房地产史上重要的宏观调控年。
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2011年深圳房价呈现出“前高后低，整体下跌”的走势。
全年整体走势：V型反转与深度回调
可以将2011年的深圳房价大致分为两个阶段：
第一阶段：1月 - 4月，冲高与调控前的“末班车”
- 背景： 2010年的“国十条”和“9.29新政”虽然出台，但政策的效力在2011年初才逐渐显现，市场普遍预期房价还会继续上涨，开发商和购房者都抱着“抢在政策完全落地前上车”的心态。
- 市场表现：
- 价格： 深圳新房价格在年初达到全年的顶峰，根据深圳市规划和国土资源委员会（现规划和自然资源局）的数据，2011年1月深圳新建商品住宅均价达到每平方米19,367元的历史高位。
- 情绪： 市场非常火爆，“日光盘”频现，购房者恐慌性入市，开发商定价权极强,惜售心理严重。
第二阶段：5月 - 12月，持续下跌与深度调整
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- 背景： 2011年1月，“新国八条”正式出台，这是本轮调控中最严厉的政策，其核心内容包括：
- 限购令： 各地制定并公布新建住房价格控制目标，并严格执行限购措施，深圳出台了“深十一条”，规定拥有两套及以上住房的深圳本地户籍家庭、拥有一套及以上住房的非深圳户籍家庭,暂停在主城区购房。
- 限贷令： 首套房首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
- 税收调节： 加大房地产交易环节的税收征管力度。
- 市场表现：
- 价格： 从5月份开始，房价掉头向下，进入了长达8个月的下跌通道，成交量急剧萎缩,市场迅速降温。
- 低谷： 到了2011年底，房价已较年初的高点有明显回落，根据官方数据，2011年12月深圳新建商品住宅均价约为每平方米16,742元。
- 全年跌幅： 相较于1月的19,367元，12月均价下跌了约2,625元，全年累计跌幅超过13%，如果从部分区域和楼盘的成交高峰价计算,实际跌幅更大。
- 市场情绪： 从“一房难求”到“有价无市”，购房者观望情绪浓厚，开发商促销手段层出不穷（如降价、送家电、送物业费等）,但销售依然困难。
关键数据与图表分析
为了更直观地理解,我们可以看一组核心数据：
| 时间 | 新建商品住宅均价 (元/平方米) | 环比涨跌幅 | 同比涨跌幅 | 市场特征 |
|---|---|---|---|---|
| 2011年1月 | 19,367 | +0.9% | +10.6% | 年度最高点，市场热度顶峰 |
| 2011年5月 | 18,578 | -0.5% | +5.4% | “新国八条”效应开始显现，成交量萎缩 |
| 2011年9月 | 17,519 | -1.2% | +2.1% | 市场持续低迷，以价换量成为常态 |
| 2011年12月 | 16,742 | -1.4% | -0.5% | 年度最低点，全年累计下跌超13% |
数据来源： 深圳市规划和国土资源委员会（历史数据）
从图表上看，2011年的深圳房价曲线是一个清晰的倒V型，在1月达到顶点后,一路震荡下行。
区域分化情况
2011年的调控也加剧了深圳不同区域房价的分化：
- 核心区域（如福田、南山）： 这些区域的房价相对坚挺，因为其拥有优质的教育、医疗和商业资源，抗跌性较强，虽然也下跌,但跌幅小于全市平均水平。
- 关外及新兴区域（如宝安、龙岗、龙华）： 这些区域的房价在上涨期涨幅较大，因此在调控期下跌也更为明显，部分前期炒作过热的板块，房价回调幅度甚至超过20%,刚需盘受到的冲击最大。
2011年房价下跌的主要原因总结
- 严厉的宏观调控政策（核心原因）： “新国八条”中的限购和限贷政策，直接从需求端和金融端锁住了大量购买力,尤其是投资和投机性需求被基本挤出市场。
- 货币政策收紧： 2011年，央行多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，市场流动性趋紧，使得开发商融资成本高企，购房者贷款难度加大,月供压力增加。
- 市场预期逆转： 政策的威力迅速改变了市场“只涨不跌”的预期，购房者从恐慌入市转为坚定观望，等待价格进一步下跌，形成了“买涨不买跌”的恶性循环。
- 供应量增加： 前几年土地供应集中入市，导致新房供应量在2011年处于高位，在需求锐减的情况下,供大于求的局面加剧了房价的下行压力。
2011年的深圳房价，是中国房地产市场在严厉调控下的一次典型“压力测试”，它标志着依靠高杠杆和投机需求推动的房价快速上涨阶段暂告一段落，市场进入了一个以“自住需求为主、价格回归理性”的新阶段，对于许多深圳人来说，2011年是记忆中“买房最艰难的一年”，但对于那些在年底咬牙入市的刚需购房者来说,他们也幸运地买在了之后几年中相对较低的价位上。
