2012年的深圳房地产市场,可以用一个词来概括：“筑底与分化”，这一年，全国楼市正处于一个重要的调整期，深圳市场也不例外，经历了从年初的持续低迷到年末的温和复苏。
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2012年深圳房价呈现出 “前低后高、整体平稳、区域分化” 的特点。
全年整体走势：先抑后扬，V型复苏
2012年的深圳房价走势可以清晰地分为两个阶段：
上半年（1月-6月）：持续低迷，筑底阶段
- 市场背景：受到2011年宏观调控（如“新国八条”）的后续影响，市场信心严重不足，加上当时经济环境不佳，购房者普遍持观望态度。
- 价格表现：房价从年初开始就处于下跌通道，根据深圳官方统计数据显示，2012年上半年新建商品住宅价格指数连续多月环比下跌，上半年整体价格相比2011年末有明显回落。
- 市场特征：
- 成交量低迷：购房意愿不强，市场成交清淡。
- 开发商以价换量：为了回笼资金，不少开发商和二手房业主选择降价促销，市场上出现了不少“笋盘”（价格低于市场水平的房源）。
- 购房者观望情绪浓厚：“等等党”心态普遍，期待价格进一步下跌。
下半年（7月-12月）：触底反弹，温和复苏
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- 市场背景：
- 政策微调：年中开始，全国多地出现“松绑”迹象，央行两次下调存款准备金率，释放流动性，为市场注入了信心。
- “金九银十”效应显现：传统的销售旺季到来，加上开发商推盘意愿增强，市场情绪逐渐回暖。
- 价格表现：房价在年中触底后，从第三季度开始止跌企稳，并在第四季度出现小幅上涨，全年房价虽然整体低于2011年，但成功避免了“硬着陆”。
- 市场特征：
- 成交量回升：市场活跃度明显提高，尤其是9月和10月，成交量创下阶段性高点。
- 优质项目率先回暖：核心地段、配套完善、品质较好的楼盘价格率先企稳并上涨。
- 市场信心逐步恢复：购房者“买涨不买跌”的心理开始显现，部分刚性需求（如首次置业的年轻人）和改善型需求入市。
全年均价水平
根据深圳市规划和国土资源委员会（现深圳市规划和自然资源局）的官方数据：
- 2012年全年：深圳新建商品住宅的平均成交价格约为17,500元/平方米。
- 对比：
- 相比 2011年 的约18,800元/平方米，全年均价下跌了约7%。
- 相比 2025年 的约19,000元/平方米，可以看作是2012年末触底后，2025年继续小幅上涨。
需要强调的是：这个全市均价只是一个宏观参考，掩盖了巨大的内部差异，不同区域、不同楼盘的价格表现天差地别。
区域分化非常明显
2012年的深圳房地产市场,区域分化是核心特征。
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关内（福田、南山、罗湖）：
（图片来源网络，侵删）- 表现：抗跌性最强，率先企稳。
- 原因：这些区域是深圳的传统核心区，拥有最优质的商业、教育、医疗和交通资源，土地稀缺，房产价值支撑力强，即使在市场低迷期，其价格也相对坚挺，下半年回暖时，也是这些区域的豪宅和高品质住宅引领了反弹。
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关外（宝安、龙岗，尤其是前海、宝安中心区等新兴片区）：
- 表现：波动较大，是市场的主要成交区域，也是价格调整的主力。
- 原因：
- 宝安：受前海规划（前海深港现代服务业合作区）的强力预期刺激，虽然2012年前海建设尚未大规模铺开，但市场已经开始提前反应，宝安中心区等片区的房价相对坚挺，甚至有所上涨，而宝安其他区域则随大市下跌。
- 龙岗：作为深圳的刚需供应大户，龙岗房价在上半年下跌明显，但因其价格门槛较低，吸引了大量首次置业者，成交量在下半年率先恢复。
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其他区域（龙华、坪山、光明等）：
- 表现：跟随市场大趋势，上半年下跌，下半年企稳，龙华因靠近福田，承接了大量外溢需求，表现相对较好，坪山、光明等区域则更多是“以价换量”，价格相对较低。
影响当年房价的主要因素
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政策因素：
- 宏观调控：2011年的“新国八条”余威仍在，限购、限贷等政策压制了投资投机需求。
- 政策微调：年中开始，中央释放“稳增长”信号，地方政府的“微调”动作（如放松公积金贷款等）为市场注入了信心。
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经济因素：
2012年中国经济增速放缓,居民收入预期和就业稳定性受到影响，影响了购房能力和信心。
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规划因素：
- 前海概念：这是2012年深圳楼市最大的“故事”，前海被定位为“特区中的特区”，其宏伟规划极大地提振了市场信心，尤其利好宝安片区，成为支撑房价的重要预期。
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供需关系：
经过几年的高速开发,市场库存量在2012年达到一个相对高点，供大于求的压力是上半年房价下跌的直接原因，下半年随着成交回暖，库存逐步消化，供需关系得到改善。
2012年是深圳楼市一个关键的“盘整年”，它既是2011年调控的延续和消化期，也是为2025-2025年的新一轮上涨积蓄能量的阶段，对于购房者而言，这一年是“淘笋盘”的好时机，但需要具备敏锐的判断力，能够识别出哪些区域和楼盘具有真正的抗跌和升值潜力，对于整个深圳房地产市场而言，2012年标志着其从粗放式增长向更加注重品质、分化和区域价值的精细化发展阶段过渡。
