浙江农村宅基地新政有何变化？

（H1）：浙江省农村宅基地最新政策（2025年最新版）：一文读懂“三权分置”、有偿退出与盘活利用

Meta Description: 2025年浙江省农村宅基地最新政策解读！涵盖“三权分置”、有偿退出、盘活利用、审批流程等核心内容，无论是村民、返乡创业者还是投资者，本文为您详细梳理政策要点，助您把握机遇，规避风险。

引言：为什么浙江省的农村宅基地政策如此重要？

近年来,随着乡村振兴战略的深入推进，浙江省作为共同富裕示范区，在农村土地制度改革，特别是宅基地管理方面，始终走在全国前列，农村宅基地，这个曾经“沉睡”的资产，正随着一系列新政策的出台而被逐步唤醒，释放出巨大的经济价值和社会活力。

无论是浙江本地的村民，关心自家宅基地能否流转、能否变现；还是返乡创业的“新农人”，希望利用闲置农房开办民宿、农家乐；亦或是看好乡村地产的投资者，都在密切关注着浙江省农村宅基地的最新动态。

本文将作为您的“政策解读顾问”，全面、深度地剖析浙江省农村宅基地的最新政策，帮助您清晰地了解“新”在何处，“利”在何方。

核心变革：从“一户一宅”到“三权分置”

要理解浙江的宅基地新政,首先必须抓住其核心——宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革。

• （一）所有权归集体： 这是根本，宅基地属于村集体经济组织所有，任何个人或单位都不能侵占、买卖，这是政策的基石，不可动摇。
• （二）资格权归农户： 这是核心保障，只要您是本村集体经济组织成员，符合“一户一宅”的规定，就天然拥有宅基地的资格权，这是您的“根”，是您在农村安身立命的根本保障，具有强烈的人身依附性，目前不能对外转让。
• （三）使用权可流转： 这是最大亮点！在保障资格权的前提下，宅基地的使用权可以进行适度、有序的流转，这意味着，您可以将自家闲置农房和宅基地的使用权，通过合法的方式租赁、合作给他人，从而获得财产性收入。

一句话总结：“三权分置”让宅基地的“用益物权”活了起来，实现了“保权”与“放活”的有机结合。

重点关注：宅基地的“有偿退出”机制

随着城镇化进程加快,不少农村户籍人口已在城市落户，其名下的宅基地因此长期闲置，为盘活这些“沉睡”的资源，浙江省大力推行宅基地自愿有偿退出政策。

• 退出原则： 自愿、有偿、依法。
• 退出对象： 主要是已在城镇落户、自愿退出宅基地的农户，或因村庄规划、项目建设需要退出的农户。
• 补偿方式：
  • 货币补偿： 这是最直接的方式，由村集体或地方政府根据宅基地的区位、面积、地上房屋价值等因素，进行一次性货币补偿，补偿标准由各地自行制定，通常高于征地拆迁的补偿。
  • 实物置换： 部分地区允许农民用宅基地置换城镇的安置房、公寓房，实现“农民变市民”的平稳过渡。
  • 置换权益： 也可以选择置换村集体经济发展中的股权、物业分红等长期收益权。

对于村民而言： 如果您已在城市安家，老宅长期无人打理，有偿退出不仅能让您获得一笔可观的补偿金，还能避免房屋年久失修，同时为村庄发展腾出空间。

盘活利用：闲置农房变身“金山银山”

这是政策最具吸引力的部分,也是我们作为房屋中介最关注的领域，浙江省鼓励通过多种方式盘活利用闲置宅基地和农房，发展乡村旅游、康养产业、文创办公等新业态。

• （一）主要利用模式：

  • 租赁经营： 村民将闲置农房（含宅基地使用权）长期租赁给企业、合作社或个人，用于开办民宿、农家乐、手工作坊等，这是目前最普遍、最成熟的方式。
  • 合作经营： 村民以农房作价入股，与外部投资者合作，共同经营，按股分红，这是一种“保底收益+按股分红”的模式，风险共担，收益共享。
  • 改造升级： 在符合规划和安全要求的前提下，对闲置农房进行现代化改造，提升居住和经营品质，吸引高端消费群体。

• （二）关键保障：“点状供地”政策 为了解决乡村新产业、新业态的用地难题，浙江创新性地推出了“点状供地”模式，就是不再像过去那样大面积征收土地，而是根据项目实际需求，像“撒点”一样，精准供应零星、分散的建设用地，这对于想在村里搞一个精品民宿集群、一个康养中心或一个文创基地的投资者来说，无疑是重大利好。

对于返乡创业者/投资者而言： 您可以通过与村集体签订规范的《农村土地（宅基地）使用权流转合同”，合法获得农房的使用权，这不仅解决了您的场地问题，也为您的事业提供了稳定的法律保障。

实操指南：宅基地审批与流转流程

了解政策后,具体该如何操作？

• （一）宅基地审批流程（适用于符合条件申请新建/翻建农房的村民）：

  1. 申请： 向本村集体经济组织提交书面申请。
  2. 公示： 村内进行公示，征求村民意见。
  3. 审核： 乡镇政府进行现场勘查和审核。
  4. 审批： 报县级农业农村主管部门审批。
  • 注意： 浙江省已全面推行“最多跑一次”改革，宅基地审批流程已大大简化，可通过线上平台提交申请。

• （二）宅基地使用权流转流程（适用于出租/合作方）：

  1. 供需对接： 通过村委会、乡镇土地流转服务中心或专业的农村产权交易平台（如“浙江农村产权交易所”）找到合适的流转对象。
  2. 协商洽谈： 双方就流转期限、用途、租金/收益分配、违约责任等核心条款进行协商。
  3. 签订合同： 必须签订由县级农业农村部门统一制式的《农村土地经营权流转合同》或《农村宅基地（农房）使用权流转合同》，合同需明确流转的是“使用权”，而非所有权和资格权。
  4. 合同备案： 签订的合同需在乡镇政府或县级农业部门进行备案，以增强其法律效力。
  5. 用途监管： 流转后的农房用途必须符合国土空间规划和村庄规划，严禁用于商品住宅开发或变相开发小产权房。

政策亮点与风险提示

• 【政策亮点总结】

  1. 权能更活： “三权分置”让使用权可以合法流转。
  2. 保障更强： 明确并固化了农户的资格权，权益有保障。
  3. 渠道更宽： “点状供地”为乡村新业态提供了用地支持。
  4. 变现更容易： 有偿退出和多种盘活模式，让“死资产”变成“活资本”。

• 【重要风险提示】

  1. 严禁买卖： 无论政策如何放开，宅基地的所有权和资格权严禁买卖、抵押给本集体经济组织以外的人员，任何声称可以购买“农村小产权房”或“宅基地”的行为都是违法的，不受法律保护！
  2. 合同是关键： 务必签订规范的、经过备案的流转合同，明确双方权利义务，避免口头协议带来的纠纷。
  3. 规划是红线： 任何改造和利用行为都必须符合当地的规划，不能随意扩建、加建，更不能改变农房的基本性质。
  4. 警惕“陷阱”： 投资者在进入乡村市场前，务必进行充分的法律和尽职调查，选择信誉良好的合作方和项目。

拥抱变革，共创未来

浙江省农村宅基地的最新政策,是一套组合拳，它既守护了农民的“命根子”，又为乡村发展注入了“新动能”，对于每一位身处其中的参与者来说，这既是机遇，也是挑战。

村民朋友们，要学会用好用活政策，让闲置的资源产生价值。 返乡创业者和投资者们，要看到浙江乡村的巨大潜力，但更要敬畏规则、合法经营。

作为专业的房屋中介,我们始终坚信，未来的乡村，将是承载着乡愁、蕴含着商机、充满希望的沃土，希望本文能为您拨开政策的迷雾，助您在这场伟大的变革中，找到属于自己的位置和价值。

（注：本文政策信息基于浙江省公开文件及主流媒体报道整理，具体操作请以当地乡镇政府及农业农村主管部门的最新规定为准。）