自2025年5月1日起，中国全面推行“营改增”改革，二手房交易中的“营业税”已经被“增值税”所取代。
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您现在问的“二手房的营业税谁交”，在法律和实践中，其实是指“二手房的增值税谁交”。
下面我将为您详细解释这个问题。
核心结论：由卖方缴纳
在二手房交易中，增值税（原营业税）通常是由卖方作为纳税义务人来承担和缴纳的，这是因为在交易中，卖方是提供服务（出售房屋）并取得收入的一方，根据税法规定,取得收入的一方有纳税的义务。
这笔税费一般会包含在卖方的总售价中，由买方在支付房款时，连同房款一并支付给卖方，再由卖方向税务部门申报缴纳，虽然法律上是卖方交，但在经济上,这笔成本常常会转嫁给买方。
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如何计算增值税？（关键看“是否满两年”）
增值税的计算方式是二手房交易中最核心、最复杂的一点，它直接关系到税费的多少，判断的关键标准是房屋的“持有年限”，这个年限是从产权证（或契税票）的填发日期开始计算的。
房产证满2年（或契税票填发日期满2年）
这是最常见也最有利于卖方的情况。
- 政策： 如果个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，可以免征增值税。
- 举例： 您的房子是2025年5月取得的房产证，现在想在2025年出售，因为持有时间已经超过6年，远超2年，所以您出售这套房子时，不需要缴纳增值税。
- 对买方的影响： 在这种情况下，买方需要承担的税费会大大降低,因为最大的一个税种被免除了。
房产证未满2年
如果房屋持有时间不足2年,那么卖方需要全额缴纳增值税。
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计算公式：
应缴增值税 = 房屋交易总价 ÷ (1 + 5%) × 5%
（图片来源网络，侵删）- (1 + 5%) 是一个价税分离的系数，因为5%的增值税是价外税。
- 简化计算（近似值）：
房屋交易总价 × 4.76%(即 5% / 1.05 ≈ 4.76%)，在实际操作中,税务部门通常会按照这个简化公式来计算。
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举例： 您的房子未满2年,以200万元的价格出售。
- 精确计算：200万 ÷ 1.05 × 5% ≈ 9.52万元
- 近似计算：200万 × 4.76% = 9.52万元
- 卖方需要缴纳约9.52万元的增值税。
特殊情况：“满五唯一”
这是一个比“满二”更有利的政策，它关系到另一个大税种——个人所得税。
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“满五唯一”的定义：
- 满五： 房产证填发时间或契税票填发时间已满5年。
- 唯一： 卖方在该省份内，以家庭为单位（指夫妻双方及未成年子女）,名下只有这一套住房。
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“满五唯一”的税收优惠：
- 免征增值税（因为已满足“满二”的条件）。
- 免征个人所得税（这是最大的好处）。
这意味着，如果一套房子同时满足“满五”和“唯一”两个条件，那么卖方在出售时，不仅不用交增值税，连个人所得税也免了,可以极大地节省交易成本。
总结表格
| 房屋情况 | 增值税（原营业税） | 个人所得税 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 未满2年 | 需要缴纳 (总价 ÷ 1.05 × 5%) | 需要缴纳 (差额的20%或总价的1%) | 买卖双方税费成本最高 |
| 满2年，但非“唯一” | 免征 | 需要缴纳 (差额的20%或总价的1%) | 增值税已免除，个税仍需缴纳 |
| 满2年，且“唯一” | 免征 | 免征 | 最佳情况，卖方基本无税负 |
| 满5年，但非“唯一” | 免征 | 需要缴纳 (差额的20%或总价的1%) | 与“满二非唯一”情况相同 |
| 满5年，且“唯一” | 免征 | 免征 | 最佳情况，卖方基本无税负 |
重要提示
- 地方政策差异： 虽然国家有统一规定，但部分城市可能会有细微差别或特殊政策，例如对“北上广深”等城市的非普通住宅有特殊规定，在交易前,务必咨询当地房产中介或税务部门。
- 合同约定： 税费由谁承担，最终以《房屋买卖合同》中的约定为准，虽然法律规定是卖方交，但合同中可以约定所有税费由买方承担（这在房价中会体现出来）,签订合同时一定要看清税费承担条款。
- 专业咨询： 二手房交易涉及税费复杂，建议在交易前咨询专业的房产中介、税务师或律师,以确保交易的顺利进行和合法合规。
