小区核心概况
- 小区名称： 石林大公园
- 地理位置： 南京市栖霞区，紧邻仙林大学城核心区。
- 地址： 仙隐北路18号（靠近学衡路和仙林大道）。
- 建成年代： 主要分为三期，一期建于2006年左右，二期和三期稍晚。
- 物业公司： 南京石林物业管理有限公司。
- 总户数： 规模非常大，是一个超大型成熟社区，总户数超过5000户。
- 容积率： 约1.3，属于较低容积率社区，居住舒适度较高。
- 绿化率： 约40%，名副其实的“大公园”，内部绿化环境极佳。
房源特点与市场情况
房源类型与特点
石林大公园是一个混合型社区,房源类型多样，主要分为以下几类：
（图片来源网络，侵删）
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多层住宅（6-7层）：
- 特点： 以一梯两户为主，得房率高，公摊小，很多顶楼带阁楼或花园，一楼带小院，是小区里非常受欢迎的户型。
- 优点： 居住舒适，邻里关系好，无电梯等待烦恼。
- 缺点： 顶楼可能存在漏水、夏热冬冷问题；一楼潮湿、采光可能受影响。
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小高层住宅（11-12层）：
- 特点： 介于多层和高层之间，兼顾了舒适度和便利性，通常两梯四户。
- 优点： 采光通风好，视野开阔，既有电梯又不像高层那样拥挤。
- 缺点： 中间户的边厅和通透性可能不如端户。
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高层住宅（18层以上）：
- 特点： 小区后期开发的高层建筑，视野开阔，可以远眺紫金山。
- 优点： 景观视野好，现代化程度高。
- 缺点： 公摊相对较大，居住密度较高，对电梯依赖度高。
户型分布
- 主力户型： 以两房（约80-100㎡）和三房（约110-140㎡）为主力户型，非常适合首次置业和改善型家庭。
- 其他户型： 也有一部分的一房一厅（多为小户型公寓）和四房（面积较大，多为改善或大户型）。
- 户型特点： 设计方正，南北通透的户型较多，采光和通风条件普遍不错。
价格参考 (截至2025-2025年初)
石林大公园的价格因其楼栋位置、楼层、户型、装修情况差异较大，以下为大致区间，仅供参考：
（图片来源网络，侵删）
- 多层住宅：
- 价格区间： 0万 - 5.0万元/平方米
- 说明： 位置好、楼层佳、装修好的稀缺多层房源，价格可能接近5万甚至更高，一楼或顶楼价格会相对低一些。
- 小高层住宅：
- 价格区间： 8万 - 4.5万元/平方米
- 说明： 中间户和端户价格有差异，端户（尤其是边厅）更受欢迎，价格更高。
- 高层住宅：
- 价格区间： 5万 - 4.2万元/平方米
- 说明： 低楼层和高楼层价格差异明显，视野好的高楼层溢价明显。
总价估算：
- 两房： 总价约 320万 - 450万
- 三房： 总价约 420万 - 600万+
重要提示： 房价是动态变化的，具体房源价格请以近期链家、贝壳等房产APP上的实时挂牌价为准。
优势与劣势分析
【核心优势】
- 环境绝佳： 这是石林大公园最大的卖点，小区内部就是一座公园，绿化覆盖率极高，有湖泊、步道、儿童游乐设施，居住体验非常舒适，被称为“住在公园里”。
- 配套成熟： 作为仙林最早、规模最大的社区之一，生活配套非常完善，内部及周边有苏果、金鹰湖滨天地、东城汇等商业综合体，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。
- 学区优势： 对口南京师范大学附属中学仙林学校（小学+初中），这是仙林地区乃至南京市都非常有名的优质公办学校，吸引了大量学龄家庭在此置业。
- 交通便捷：
- 地铁： 距离地铁2号线学则路站约1.5公里，步行或骑行可达，距离仙林中心站约2公里，可换乘多条线路。
- 公交： 周边公交线路密集，可直达市中心、紫金山等地。
- 自驾： 紧邻仙林大道、沪宁高速，通达性良好。
- 人文氛围： 周边是仙林大学城，学术氛围浓厚，居民整体素质较高，社区文化好。
【潜在劣势】
- 房龄较老： 一期房龄已近20年，虽然物业维护尚可，但部分小区外立面、内部管道等可能出现老化问题，购房时需仔细查验。
- 部分户型设计过时： 早期户型的厨房、卫生间设计可能不如新房合理，部分小区可能存在暗卫情况。
- 社区规模过大： 超大社区意味着人口密度高，早晚高峰电梯可能需要等待，社区内人流车流也相对复杂。
- 物业管理水平参差不齐： 业主对物业的评价褒贬不一，建议实地考察或向老业主打听，了解物业的响应速度和服务质量。
- 停车问题： 老业主可能拥有固定车位，但对于新业主或访客来说，小区内部停车位可能紧张，存在停车难的问题。
购房建议
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明确核心需求：
- 为学区？ 那么必须确认房源的学区名额是否被占用，并了解最新的学区划片政策。
- 为环境？ 多层住宅和靠近中心花园的房源是首选。
- 为通勤？ 优先选择靠近地铁口的楼栋。
- 为改善？ 可以关注小高层的端户或后期开发的高层大户型。
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实地深度考察：
（图片来源网络，侵删）- 看不同时段： 一定要在工作日、周末、白天、晚上都去看房，感受小区的真实居住氛围、噪音和采光情况。
- 看楼栋位置： 远离主干道的楼栋会更安静，靠近会所或商业体的出行更方便。
- 看内部环境： 仔细观察公共区域的卫生状况、绿化维护情况、设施设备新旧程度。
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查验房屋本身：
- 漏水问题： 重点检查卫生间、厨房、阳台和屋顶（如果是顶楼）是否有渗水痕迹。
- 墙面和地面： 检查是否有空鼓、开裂。
- 管道和电路： 询问水压是否稳定，下水道是否通畅。
- 门窗： 检查窗户的密封性和隔音效果。
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了解产权和费用：
- 产权年限： 确认土地剩余年限。
- 税费情况： 了解房屋是否满二、满五，这关系到交易税费的高低。
- 物业费和水电费： 了解小区当前的收费标准。
南京石林大公园是一个典型的“优缺点分明”的社区。
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它非常适合：
- 有学区需求,预算在400-600万的家庭。
- 追求高绿化、低密度、舒适居住环境的改善型购房者。
- 在仙林或城东工作,看重生活便利性的上班族。
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可能需要慎重考虑：
- 对房龄和户型有极高要求,追求全新住宅的购房者。
- 无法接受社区规模过大、人口密度高的居住环境的人。
石林大公园是南京仙片区一个性价比非常高的标杆性二手房项目,只要您能接受它的房龄和规模，它提供的居住环境、配套和学区价值是非常突出的，建议您结合自身需求，多做比较，实地考察，一定能找到心仪的家。
