共康雅苑二期是一个动迁安置房小区，这决定了它的房价体系和交易方式与普通的商品房有显著不同。
（图片来源网络，侵删）
共康雅苑二期的房价主要由两部分组成：
- 政府指导价（内部交易价）：对于符合购买资格的动迁安置户，与政府或开发商之间有固定的、受政策指导的购买价格。
- 二手房市场价：对于已经取得产证、满足上市交易条件的安置房，在公开市场上买卖的价格，这是普通购房者最关心的价格。
以下我将分别对这两种情况进行详细说明。
政府指导价（内部交易价）
这部分价格针对的是原始动迁安置户，根据上海市对于动迁安置房的政策，其价格通常远低于同地段的商品房。
- 价格构成：通常是“成本价 + 微利”，成本价包括土地成本、建安成本等。
- 具体价格：共康雅苑二期大约在 2010-2012年 左右竣工交付，根据当时的政策，其内部交易价格大约在 5,000 - 6,000元/平方米 左右。
- 特点：这个价格是历史性的，对于已经完成安置的业主来说，他们的购房成本极低，但这个价格不对外部购房者开放。
二手房市场价（对外交易价格）
这是您作为普通购房者,如果想在市场上购买一套共康雅苑二期的房子，需要关注的价格，这部分价格受市场供需、小区品质、户型等多种因素影响。
（图片来源网络，侵删）
当前市场行情（截至2025年中）
根据各大房产交易平台（如链家、贝壳、安居客等）的数据，共康雅苑二期的二手房市场价大致在：
5万 - 6.8万元/平方米
这是一个大致的区间,具体价格会因以下因素浮动：
- 楼层：中间楼层价格较高，低楼层和高楼层（尤其是顶楼）价格会相对较低。
- 户型和面积：户型方正、得房率高、面积适中的“主流”户型更受欢迎，价格也更高。
- 装修情况：
- 毛坯房：价格相对较低，但总价受面积影响。
- 简装：价格居中，满足基本入住需求。
- 精装修：如果装修新、品质好，价格会比同户型的毛坯或简装房高出不少。
- 朝向：南北通透的户型通常比东西向或纯南向的更受欢迎，价格也稍高。
价格趋势分析
-
长期趋势：自2025年左右上海取消动迁房限售政策后，共康雅苑二期大量房源进入市场，随着时间推移，小区房龄增加，但其地理位置优越（紧邻地铁1号线共康路站），加上共康板块成熟的配套（商业、医疗、教育），使其房价在过去几年里保持了相对稳健的上涨态势，但涨幅相比市中心热门区域更为平稳。
（图片来源网络，侵删） -
短期波动：房价会受到上海整体楼市行情的影响，在市场上行期，价格上涨；在市场下行或观望期，价格会趋于平稳甚至小幅回调。
购买须知（非常重要！）
如果您考虑购买共康雅苑二期的二手房,必须注意以下几点：
- 产权性质：确认房源的产权证已经办理完毕，并且已经满足“满3年”的上市交易条件，这是交易的前提。
- 交易流程：与普通二手房交易流程基本一致，包括看房、签约、支付定金、申请贷款、办理过户、缴税、交房等。
- 税费成本：
- 增值税及附加：房产证满2年可免征。
- 个人所得税：满五唯一”（房产证满5年，且是业主家庭名下唯一的住房），可以免征，否则，通常按总价的1%或差额的20%征收。
- 契税：根据首套房/二套房、面积大小等不同，税率在1%-3%不等。
- 贷款政策：银行对于这类动迁房二手房的贷款政策与普通商品房基本一致，会根据房龄、借款人资质等审批贷款年限和额度。
小区及周边配套分析
了解房价,离不开对小区价值的判断。
-
小区自身：
- 优点：小区内部绿化率尚可，居住密度相对较低，户型多为中小户型，总价可控，作为安置房，邻里关系通常比较融洽。
- 缺点：房龄已有十余年，外立面和公共区域会显得有些陈旧，物业管理水平可能参差不齐。
-
地理位置与交通：
- 地铁：最大的优势是紧邻地铁1号线共康路站，步行可达，通勤非常便利，可直达人民广场、徐家汇等核心商圈。
- 公交：周边公交线路众多，交通网络发达。
-
商业配套：
- 共康商业广场：小区门口就是大型的商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，生活便利性极高。
- 其他：周边还有如万达广场、宝山万达金街等商业体，选择丰富。
-
医疗与教育：
- 医疗：附近有市北医院、一康康复医院等，能满足基本医疗需求。
- 教育：对口学区为共康中学和共康小学（具体对口学校每年可能会有微调，需以当年教育局划分为准），在宝山区属于中等偏上的公立学校，是很多家庭选择在此安家的重要原因之一。
- 如果您是动迁安置户：您的购买成本极低，历史价格在5-6千/平米。
- 如果您是普通购房者：
- 当前市场价：大约在 5万 - 6.8万元/平方米，具体需看房源楼层、装修和户型。
- 核心价值：其房价主要支撑来自无与伦比的交通便利性（地铁1号线）和成熟的商业配套（共康商业广场）。
- 购买建议：这是一个典型的“地铁房+学区房”组合，性价比在上海市中心区域外非常有竞争力，适合在宝山、静北等区域上班，或对学区有刚需的首次置业及改善型家庭。
免责声明：以上价格信息综合自各大房产平台近期挂牌价，仅供参考，实际成交价会有所浮动，且房价变化较快，建议您在做出决策前，务必通过链家、贝壳等APP查询最新的挂牌数据，并实地看房，同时咨询专业的房产中介或律师，以获取最准确的信息。
