核心概念：判断房屋是否“满五唯一”
这是计算税费最关键的一步,直接决定了大部分税费的减免。
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- “满五”：指从房产证上登记日期（或契税票填发日期）开始计算，截至过户之日，已满5年。
- “唯一”：指在卖家所在的城市范围内（以杭州市区为例），这套房是卖家家庭（指夫妻双方及未成年子女）名下唯一的住房。
根据“满五唯一”的组合，税费情况如下：
| 房屋情况 | 增值税 | 个人所得税 | 契税 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 满五唯一 | 免 | 免 | 买方承担（见下方契税说明） | 最省钱的情况，卖家无任何税费。 |
| 满五不唯一 | 免 | 差额20%或1%（可选低者） | 买方承担（见下方契税说明） | 增值税免征，但个税通常需要缴纳。 |
| 满二不唯一 | 免 | 差额20%或1%（可选低者） | 买方承担（见下方契税说明） | 满二主要为了免增值税。 |
| 不满二 | 差额5.6% | 差额20%或1%（可选低者） | 买方承担（见下方契税说明） | 税费最高，所有主要税费都可能产生。 |
各项税费详解
增值税及其附加 (由卖家承担，但实际常转嫁给买方)
- 征收条件：房产证未满2年。
- 计算公式：
增值税 = (房屋交易总价 - 原值) / 1.05 × 5.6%- 简化计算（普通住宅）：在实际操作中，对于无法提供原值的普通住宅，通常采用一个更简单的核定征收方式：
房屋交易总价 × 5.6%。
- 简化计算（普通住宅）：在实际操作中，对于无法提供原值的普通住宅，通常采用一个更简单的核定征收方式：
- 减免政策：房产证满2年的普通住宅，免征增值税。
个人所得税 (由卖家承担，但实际常转嫁给买方)
- 征收条件：卖家出售非“唯一”住房，或房产证不满5年。
- 计算方式（二选一，取低者）：
- 差额征收 (主流方式)：
个人所得税 = (房屋交易总价 - 原值 - 合理费用) × 20%原值：指房屋的原始购买价。合理费用：包括装修费、手续费等（需提供发票，通常按总价的10%-15%核定）。- 核定征收：如果卖家无法提供原值发票，税务部门会采用核定征收，通常为房屋交易总价的1%或2%，目前杭州主流是 1%。
- 全额征收：
个人所得税 = 房屋交易总价 × 1%
- 差额征收 (主流方式)：
- 减免政策：房产证满5年，且是卖家家庭“唯一”住房，免征个人所得税。
契税 (由买方承担)
这是买方必须缴纳的税费,根据房屋面积和买方家庭情况而定。
- 首套房：
- 面积 ≤ 90㎡：
房屋交易总价 × 1% - 面积 > 90㎡：
房屋交易总价 × 1.5%
- 面积 ≤ 90㎡：
- 二套房：
- 面积 ≤ 90㎡：
房屋交易总价 × 1% - 面积 > 90㎡：
房屋交易总价 × 2%
- 面积 ≤ 90㎡：
- 三套房及以上：
- 通常按 房屋交易总价 × 3% 征收（具体政策请以当地房管局最新规定为准）。
- 注意：契税的认定标准基于买方家庭（在杭州范围内）名下已有的房产套数。
其他费用
- 交易手续费：
- 住宅：
建筑面积 × 6元/㎡(买卖双方各付一半)。 - 非住宅：
建筑面积 × 12元/㎡(买卖双方各付一半)。
- 住宅：
- 登记费：
- 住宅：80元/套 (买方承担)。
- 非住宅：550元/套 (买方承担)。
- 评估费：
- 如果需要办理银行贷款,银行会要求对房产进行评估，费用一般为
评估总价 × 0.1% - 0.5%(最低几百元)，由买方承担。
- 如果需要办理银行贷款,银行会要求对房产进行评估，费用一般为
- 中介费：
- 通常为房屋交易总价的 1% - 2%，由买卖双方协商，一般各付一半或约定由一方承担。
杭州二手房税费计算示例
假设：
- 房屋总价：300万元
- 房屋面积：100㎡
- 原购买价：200万元
- 买方情况：首套房
房子“满五唯一”
- 卖家税费：
- 增值税：满2年，免。
- 个人所得税：满5年且唯一，免。
- 卖家总税费 = 0元
- 买家税费：
- 契税：首套房，面积>90㎡，
300万 × 1.5%= 5万元 - 交易手续费：
100㎡ × 6元/㎡ ÷ 2= 300元 - 登记费：80元
- 买家总税费 ≈ 4.5万元
- 契税：首套房，面积>90㎡，
房子“满五不唯一”
- 卖家税费：
- 增值税：满2年，免。
- 个人所得税：满五但不唯一，采用核定征收，
300万 × 1%= 3万元。 - 卖家总税费 = 3万元
- 买家税费：
- 契税：同上，5万元
- 交易手续费：300元
- 登记费：80元
- 买家总税费 ≈ 4.5万元
房子“不满二”
- 卖家税费：
- 增值税：不满2年，采用核定征收，
300万 × 5.6%= 8万元。 - 个人所得税：不满5年，采用核定征收，
300万 × 1%= 3万元。 - 卖家总税费 = 19.8万元
- 增值税：不满2年，采用核定征收，
- 买家税费：
- 契税：同上，5万元
- 交易手续费：300元
- 登记费：80元
- 买家总税费 ≈ 4.5万元
在线计算器工具
由于税费计算涉及多个变量,手动计算容易出错，推荐使用以下在线工具进行精确估算：
（图片来源网络，侵删）
-
贝壳找房/链家APP：
在APP中找到目标房源,进入详情页，通常会有一个“税费计算”工具，输入房屋总价、面积、原价等信息，可以快速估算出买卖双方各自的税费。
-
我爱我家APP：
与贝壳类似,其官方APP也内置了税费计算器，功能齐全。
（图片来源网络，侵删） -
杭州本地宝/房天下等网站：
搜索“杭州二手房税费计算器”，可以找到一些网页版的工具，方便在电脑上使用。
重要提醒
- 以官方为准：以上信息基于当前（截至2025年初）杭州的主流政策，具体税费标准请以杭州市税务局和不动产登记服务中心的官方解释为准。
- 原值发票的重要性：如果卖家能提供完整的原值发票和装修发票，可以显著降低差额征收的个税，从而节省大量费用。
- 中介沟通：在交易过程中，可以请中介协助计算税费，他们经验丰富，能提供更精准的参考。
- 家庭唯一住房查询：查询“唯一”住房，需要到房管局进行查询，以官方出具的证明为准。
