深圳二手房税费具体有哪些？

需要强调的是,深圳的二手房税费政策相对复杂，且与房产的“是否满唯一”（即业主在深圳是否只有这一套住宅）、“是否满二”（房产证出证日期或契税票填发日期是否已满2年）、“是否满五”（是否已满5年）以及房屋面积等因素密切相关。

以下是主要的税费构成,我们分为买方承担和卖方承担两大部分。

买方承担的主要税费

买方通常需要缴纳以下税费,其中契税是绝对的大头。

契税 (最大头)

这是买方必须缴纳的税费,税率根据房产的面积和买方是否为首套房来决定。

• 首套房：
  • 面积 ≤ 90㎡：成交价的 1%
  • 面积 > 90㎡：成交价的 5%
• 二套房：
  • 面积 ≤ 90㎡：成交价的 1%
  • 面积 > 90㎡：成交价的 2%
• 三套及以上：
  • 无论面积大小,均为成交价的 3%

注意：深圳目前执行严格的“认房不认贷”政策，只要在深圳名下无房，无论是否有贷款记录，均按首套房政策执行。

（图片来源网络，侵删）

不动产登记费

这是一个固定费用,用于办理新的房产证。

• 住宅类：每套 80元。
• 非住宅类：每套 550元。

印花税 (目前免征)

根据国家政策,对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但在实际办理过程中，系统可能会按万分之五的税率计算，但最终会显示为“0”或直接减免。

卖方承担的主要税费

卖方的税费主要与房产的持有年限和套数有关。

增值税及其附加税

这是卖方最主要的税费,其核心判断标准是房产是否“满二”。

• “满二”：房产证出证日期或契税票填发日期已满2年。
  • 免征，这是对卖方最有利的情况，可以省下一大笔钱。
• “不满二”：房产证出证日期或契税票填发日期未满2年。
  • 全额征收，税率为成交价的 3%（增值税4.5% + 城建税、教育费附加等0.8%）。
  • 注意：这个税费非常重，通常会导致“不满二”的房子在市场上议价空间很大，因为买家会要求卖家承担这笔费用，或者房价里已经包含了这部分成本。

个人所得税

个人所得税根据不同情况有几种计算方式,按“孰高”原则征收。

• 房产“满五唯一” (最优情况)

  • 免征。“满五唯一”是指房产证出证日期已满5年，且业主在深圳范围内（以家庭为单位）只有这一套住宅，这是二手房交易的“免税金牌”。

• 房产“满五不唯一”或“满二不满五”

  • 有两种计算方式，按高的交：
    1. 差额征收 (20%)：(本次成交价 - 房屋原值 - 合理费用) × 20%
       • 房屋原值：指当时的购房价格。
       • 合理费用：包括交易时产生的税费、装修费用等（需提供发票）。
       • 注意：由于原值和费用难以提供和核实，税务部门通常会有一个核定征收率。
    2. 核定征收 (1% 或 2%)：
       • 如果能提供完整、准确的房屋原值凭证，按 1% 征收。
       • 如果无法提供,则按 成交价的2% 征收。
  • 实际操作中，大部分情况都采用 核定征收2% 的方式，因为它计算简单，且通常比差额征收20%要低。

• 房产“不满二”

  • 除了要缴纳5.3%的增值税，个人所得税也按上述“满五不唯一/满二不满五”的方式征收，通常是 成交价的2%。

印花税 (目前免征)

与买方一样,个人销售住房暂免征收印花税。

总结与情景分析

为了更直观地理解,我们用一个表格来总结不同情况下的主要卖方税费：

其他可能产生的费用

除了上述法定税费,交易中还可能涉及一些非税费用，由双方协商或在合同中约定。

• 中介费：通常由买卖双方共同承担，或由一方承担，费率一般在房屋成交价的 1% - 3% 之间，可以协商。
• 贷款服务费 (如适用)：如果通过中介办理贷款，中介可能会收取一笔服务费。
• 评估费 (如适用)：办理银行按揭贷款时，银行要求对房产进行评估，费用由买方承担。
• 赎楼费 (如适用)：如果卖方的房产有贷款未还清，需要先“赎楼”（还清贷款才能过户），会产生一笔赎楼服务费，通常由卖方或买方（在资金监管中）承担。
• 担保费 (如适用)：与赎楼配套的费用。

重要提示

1. 税费计算基础：税费的计算基础是网签成交价，为了合理避税，买卖双方可能会在合同中约定一个较低的“成交价”，但银行审批贷款时会参考“评估价”，如果成交价低于评估价，银行会按评估价的一定比例（如70%）来计算贷款额度。
2. 政策变动：房地产税费政策可能会调整，以上信息基于当前（截至2025年初）的深圳政策，在交易前，务必咨询税务部门或专业中介机构，获取最准确的计算结果。
3. 专业咨询：由于税费计算复杂，强烈建议在交易前咨询专业的房产中介或税务师，根据您的具体房产情况和交易方案，精确计算出所有费用，避免产生纠纷。