这是一个非常经典且重要的问题。二手房的税费没有法律规定必须由某一方承担，完全由买卖双方在签订《房屋买卖合同》时自行协商确定。
（图片来源网络，侵删）
但在实际交易中，由于市场行情、卖方心态、中介机构等因素的影响，会形成一些普遍的“潜规则”或“惯例”,下面我将为您详细拆解这个问题。
核心原则：协商优先，合同约定
一切以您和卖方在《房屋买卖合同》中约定的为准，合同里明确写了税费由谁承担，就按合同执行,这是处理一切纠纷的根本依据。
常见的几种税费承担方式
在实际操作中，税费承担主要有以下几种方式,按常见程度排序：
买方承担所有税费（最常见）
这是目前市场上最主流的方式，尤其是在卖方市场（即供不应求，房价上涨时）。
（图片来源网络，侵删）
-
原因分析：
- “到手价”心理：很多卖方在卖房时，心理价位是“我这套房子最后能拿到XX万现金”，税费如果由买方承担，那么最终的成交价就是卖方的“到手价”，计算简单,心理预期明确。
- 卖方议价能力强：在热门地段或学区房等情况下，卖方处于优势地位,可以将税费压力转嫁给买方。
- 历史遗留问题：很多房子是“满五唯一”等免征或简税情况，买方承担也无所谓，当房子不满足免征条件时,这种模式依然被延续下来。
-
买方承担的主要税费：
- 契税：大头，根据房屋面积、是否为首套房等决定，通常为1%-3%。
- 增值税及附加：如果房子“不满两年”，这笔税费很高（约为5.3%）。
- 个人所得税：如果房子“不唯一”或“不满五年”，通常为房屋差额的20%或成交价的1%。
- 印花税：目前对个人买卖住宅免征。
- 交易手续费：少量,每平方米几块钱。
- 中介费（佣金）：如果通过中介交易，通常由买方和卖方共同承担,或约定由一方承担。
税费各自承担（最公平）
这种方式在理论上最公平,即谁产生的税由谁交。
-
如何划分：
（图片来源网络，侵删）- 契税：由买方承担,因为这是针对买方征收的。
- 增值税及附加：由卖方承担,因为这是针对卖方出售行为征收的。
- 个人所得税：由卖方承担,同样是针对卖方的所得征收。
-
适用情况：
- 买卖双方都比较理性,市场相对平稳。
- 双方对税费政策都比较了解,不愿承担对方本应缴纳的税款。
- 在一些买方市场（即供过于求，房价下跌时）,卖方更愿意接受这种方式。
所有税费由卖方承担（较少见）
这种情况相对少见,通常出现在以下几种特殊情况下：
- 买方市场，卖方急于出手：比如卖方有资金周转压力，或者房子有硬伤（凶宅、产权问题等），为了快速成交,愿意承担所有税费来降低房屋的总挂牌价。
- “到手价”模式的变体：有时卖方报一个“到手价”，所有税费由他来处理，但成交价会比市场价低很多,以确保他最终拿到手的钱是固定的。
- 中介促成：为了促成交易,中介可能会劝说某一方承担全部税费。
影响税费承担方式的关键因素
除了市场行情,以下几个因素也会对谈判结果产生巨大影响：
-
房屋的“满五唯一”情况：
- 满五唯一：指房子是卖方家庭（含配偶、未成年子女）唯一的住房，且房产证出证时间或契税票填发时间满五年，这种情况下，免征个人所得税和增值税，如果房子是这种情况，税费会大大减少，买方承担的压力也小很多,卖方通常也更愿意配合。
- 满二不唯一：指房子满两年，但不是唯一住房，这种情况下，免征增值税，但个人所得税仍需缴纳,税费依然存在。
- 不满二：指房子不满两年，这种情况下，增值税、个人所得税都需要缴纳，税费非常高（可能高达总价的10%以上），这是买卖双方博弈最激烈的情况,因为税费金额巨大。
-
中介的角色：
中介机构为了促成交易，通常会提供一份“税费清单”，并给出一个建议的承担方式，在很多城市，中介会默认采用“买方承担所有”的模式，您可以和中介沟通，了解不同方案的利弊,并争取对自己更有利的条款。
-
买卖双方的议价能力：
谁更想成交，谁在谈判中就越被动，如果您是急售的卖方，或者您是非常想买下某套房子的买方,您的议价能力就会相对较弱。
给您的实用建议
- 提前了解税费政策：在谈判前，务必自己或请中介/专业人士计算一下房屋在不同情况下的各项税费金额，做到心中有数,才能在谈判中有理有据。
- 将税费条款写入合同：无论约定谁来承担，都必须在《房屋买卖合同》的“税费承担”条款中白纸黑字写清楚，“本次交易所产生的全部税费由买方承担”或“本次交易所产生的各项税费，按照国家规定由甲乙双方各自承担”。
- 警惕“阴阳合同”：有人为了逃税，会建议做低合同价（“阴阳合同”），这是违法行为，一旦被税务部门查实，会面临高额罚款，甚至影响个人征信,切勿因小失大。
- 明确“税费清单”：可以在合同中约定，由中介或双方共同提供一份详细的《税费计算清单》，列明各项税费的计算方式和金额，作为合同的附件,避免日后产生争议。
二手房税费由谁承担，本质上是买卖双方博弈的结果，虽然没有固定答案，但“买方承担所有”是当前市场最普遍的做法，无论采用哪种方式，关键在于充分沟通、明确计算，并将最终结果清晰地写入具有法律效力的《房屋买卖合同》中。
