北京二手房交易流程图具体步骤有哪些？

北京二手房交易全流程图

graph TD
    A[第一阶段: 交易前准备] --> B[第二阶段: 签约与资金监管];
    B --> C[第三阶段: 缴税与过户];
    C --> D[第四阶段: 物业交割];
    subgraph A [第一阶段: 交易前准备]
        A1(买方看房、选房);
        A2(买方资质审核: 贷款预审/全款确认);
        A3(卖方房屋核验: 产权清晰、无查封/抵押);
        A4(协商价格与交易条件);
    end
    subgraph B [第二阶段: 签约与资金监管]
        B1(签订《房屋买卖合同》);
        B2(办理资金监管手续);
        B3(买方支付首付款至监管账户);
        B4(买方办理按揭贷款审批);
    end
    subgraph C [第三阶段: 缴税与过户]
        C1(银行审批通过);
        C2(买卖双方到税务部门缴税);
        C3(双方到不动产登记中心办理过户);
        C4(新房产证(不动产权证书)下发);
    end
    subgraph D [第四阶段: 物业交割]
        D1(银行放款至监管账户);
        D2(监管账户划转全部房款至卖方];
        D3(卖方迁出户口);
        D4(房屋交接: 水电气暖、物业费等);
        D5(交易完成];
    end
    A1 --> A2;
    A2 --> A3;
    A3 --> A4;
    A4 --> B1;
    B1 --> B2;
    B2 --> B3;
    B3 --> B4;
    B4 --> C1;
    C1 --> C2;
    C2 --> C3;
    C3 --> C4;
    C4 --> D1;
    D1 --> D2;
    D2 --> D3;
    D3 --> D4;
    D4 --> D5;

各环节详细说明与注意事项

第一阶段：交易前准备

这个阶段是整个交易的基础，准备得越充分,后续流程越顺利。

1. 买方看房、选房

   • 流程：买方通过中介或自行寻找心仪房源，实地看房，了解小区环境、户型、楼层、周边配套等。
   • 注意事项：
     • 核实房屋基本信息：确认房屋面积、建成年代、产权年限（住宅通常70年）。
     • 观察房屋状况：注意有无漏水、墙体开裂等硬伤。
     • 了解邻居情况：感受居住氛围。

2. 买方资质审核

   • 流程：这是至关重要的一步，决定了后续的支付方式。
     • 贷款购房：买方需向银行申请“贷款资格预审”（预审批），明确自己能贷多少款、审批周期多长，需提供身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水等材料。
     • 全款购房：买方需准备好足额资金，并准备好资金来源证明（如银行存款证明、理财赎回记录等）。
   • 注意事项：
     • 贷款政策：北京的贷款政策（首付比例、利率、年限）会调整,务必以银行最新政策为准。
     • 资质真实性：所有提交给银行的材料必须真实,避免因虚假材料导致贷款失败。

3. 卖方房屋核验

   • 流程：卖方（或中介）需向不动产登记中心申请“房屋核验”，获取《北京市存量房房源核验信息表》，核验内容包括房屋产权是否清晰、有无查封、有无抵押等。
   • 注意事项：
     • 产权清晰：确保房产证上的所有产权人（共有人）都同意出售,并能亲自到场签字。
     • 抵押状态：如果房屋处于抵押状态，卖方需要先与抵押权人（通常是银行）沟通，确定解押方案（是用买方首付解押还是用其他资金解押）。

4. 协商价格与交易条件

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 流程：买卖双方在中介的协助下，就房屋总价、付款方式、交房时间、家具家电处理、户口迁出时间、违约责任等核心条款进行谈判,并达成一致。
   • 注意事项：
     • 付款方式：是全款还是贷款，首付比例多少，尾款如何支付,必须在合同中明确。
     • 户口问题：北京户口价值高,务必约定卖方迁出户口的具体时限和违约责任。
     • “满五唯一”：这是影响税费的关键，如果房屋满足“满五”（房产证出证日期或契税票填发日期满5年）且“唯一”（业主在北京以家庭为单位名下只有这一套住房），则免征个人所得税和增值税,可省下大笔费用。

第二阶段：签约与资金监管

这是交易的法律和资金安全保障环节。

1. 签订《房屋买卖合同》

   • 流程：买卖双方、中介（如有）共同签订北京市住建委提供的《北京市存量房屋买卖合同》或中介的制式合同，合同中需详细列明房屋信息、价格、付款方式、交房时间、违约条款等所有协商好的内容。
   • 注意事项：
     • 逐条阅读：务必仔细阅读每一条款，特别是关于违约责任、税费承担、户口迁出的约定。
     • 补充协议：对于合同未尽事宜，可以签订补充协议进行补充约定,同样具有法律效力。

2. 办理资金监管手续

   • 流程：为了保障资金安全，北京的二手房交易普遍采用“资金监管”模式，买方将首付款存入由政府指定银行（如建行、工行、北京银行等）开设的监管账户,而不是直接支付给卖方。
   • 注意事项：
     • 选择监管银行：通常与后续贷款的银行为同一银行,流程更顺畅。
     • 监管账户安全：资金处于第三方监管下，只有完成过户、银行放款后，资金才会划转给卖方，极大降低了“钱房两空”的风险。

3. 买方支付首付款至监管账户

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 流程：根据合同约定,买方在规定时间内将首付款打入监管账户。
   • 注意事项：
     • 留存凭证：保留好所有转账凭证。

4. 买方办理按揭贷款审批

   • 流程：买方根据银行的指引，提交完整的贷款申请材料,银行进行审批。
   • 注意事项：
     • 保持良好征信：审批期间不要频繁查询征信或申请新的信贷。
     • 配合银行面签：买卖双方可能需要到银行进行贷款面签。

第三阶段：缴税与过户

这是将房屋所有权从卖方转移到买方的法律程序。

1. 银行审批通过

   • 流程：银行出具《贷款承诺函》或《同意放款通知书》,确认贷款获批。
   • 注意事项：这是进入缴税和过户环节的前提条件。

2. 买卖双方到税务部门缴税

   • 流程：买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、原房产证、买卖合同等材料，到房屋所在区的不动产登记税务大厅（或税务局）办理缴税手续。
   • 税费明细（主要针对买方）：
     • 契税：首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套90平米以下1%，90平米以上2%。
     • 印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收。
   • 税费明细（主要针对卖方）：
     • 增值税及附加：房屋满2年免征，不满2年则按“差额”或“全额”征收（税率较高）。
     • 个人所得税：满足“满五唯一”则免征；不满足则按“差额”（利润的20%）或“全额”（总价的1%）征收。
     • 印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收。
   • 注意事项：提前准备好资金,并确认好税费金额。

3. 双方到不动产登记中心办理过户

   • 流程：缴税完成后，买卖双方携带所有材料、完税证明，到不动产登记中心提交过户申请，工作人员审核材料，办理新的不动产权证书（房产证）。
   • 注意事项：
     • 所有产权人必须到场：如无法到场,需提供经过公证的委托书。
     • 办理时间：通常需要1-3个工作日。

4. 新房产证(不动产权证书)下发

   • 流程：过户手续完成后，不动产登记中心会制作新的不动产权证书,买方可选择自取或邮寄。
   • 注意事项：拿到新证后,务必核对上面的信息是否准确无误。

第四阶段：物业交割

这是交易的最后一个环节,完成房屋的实际交接。

1. 银行放款至监管账户

   • 流程：办妥过户后，银行将买方的贷款（尾款）划转到之前的资金监管账户。
   • 注意事项：这是卖方收到尾款的关键步骤。

2. 监管账户划转全部房款至卖方

   • 流程：监管账户在收到银行放款后，会将首付款+贷款尾款的总金额，扣除少量监管服务费后,全部划转到卖方指定的银行账户。
   • 注意事项：卖方确认收到全部房款后,交易的资金环节才算彻底完成。

3. 卖方迁出户口

   • 流程：卖方按照合同约定的时间,到户籍所在地派出所办理户口迁出手续。
   • 注意事项：
     • 违约责任：这是合同中非常重要的一条，如果卖方逾期未迁出，买方有权追究其违约责任（通常是按日支付违约金）。

4. 房屋交接

   • 流程：买卖双方在约定时间进行房屋交接，卖方将房屋、钥匙、门禁卡、燃气卡、电卡、水卡等一并交给买方，双方共同抄录水、电、燃气表的读数，并结清交房前的物业费、供暖费等。
   • 注意事项：
     • 签署《物业交割单》：这是房屋交接完成的凭证，详细列明各项费用和物品,双方签字确认。
     • 保留证据：对房屋现状、物品等进行拍照或录像,避免后续纠纷。

5. 交易完成

   • 流程：买方正式成为房屋的新主人，可以开始装修或入住，至此,整个二手房交易流程全部结束。

特别提醒

• 选择靠谱中介：一个好的中介公司能提供专业的流程指导、风险把控和资源协调，对于复杂的交易（如央产房、经适房等）尤其重要。
• 警惕风险：对于价格远低于市场价的房源、产权不清晰的房屋、急于交房的卖家,要保持高度警惕。
• 保留所有书面材料：从合同到收据，所有与交易相关的文件都要妥善保管,以备不时之需。