长沙二手房税费计算器准不准？

核心概念：满五唯一

这是计算税费时最重要的概念,直接决定了交易成本的高低。

• 满五：房产证或契税票填发日期已满5年。
• 唯一：业主在该省份内，以家庭为单位（本人、配偶及未成年子女）名下只有这一套住房。

“满五唯一”的房产，在交易时可免征个人所得税和增值税（及其附加税），这是普通购房者能遇到的最低税费的房源。

二手房交易主要税费构成

二手房交易涉及的税费主要分为买方承担、卖方承担和双方共同承担三部分。

买方主要税费

1. 契税

   • 这是买方最大头的税费,根据房屋面积和买家是否为首套房来决定。
   • 计算标准：
     • 首套房：
       • 90㎡及以下：成交价的 1%
       • 90㎡以上：成交价的 5%
     • 二套房：
       • 90㎡及以下：成交价的 1%
       • 90㎡以上：成交价的 2%
     • 三套及以上：一律按成交价的 3% 征收。
   • 注意：长沙目前对首套房的契税有优惠政策,以上即为优惠后的税率。

2. 印花税

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 目前对个人销售或购买住房暂免征收。基本为0元。

3. 交易手续费

   • 住宅部分：按 5元/平方米 收取,双方各付一半。
   • 非住宅部分：按成交价的0.5%收取,双方各付一半。

卖方主要税费

卖方税费的核心是看是否“满五唯一”。

1. 增值税及其附加税

   • 征收条件：房产证不满2年。
   • 计算标准：
     • 税率：增值税为5.3%，加上附加税（城市维护建设税、教育费附加等），合计约为 6%。
     • 计税基数：通常是 （成交价 - 原值）/ 1.05 × 5.6%，在实际操作中，为了简化计算，税务部门有时会采用 “核定征收” 的方式，即按成交价的一定比例（如5.6%）来计算,具体以当地税务部门为准。
   • 免征条件：房产证满2年。

2. 个人所得税

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 征收条件：非“满五唯一”的房产。
   • 计算标准（二选一，哪个低按哪个算）：
     • 差额征收：（成交价 - 原值 - 合理费用）× 20%。
       • 原值：指购房时的价格。
       • 合理费用：包括契税、印花税、装修费用（需提供发票，上限为成交价的10%）等。
     • 核定征收：成交价的 1%。（这是目前最常见、最简单的计算方式）
   • 免征条件：房产证满5年，并且是业主家庭在该省份内唯一住房（即“满五唯一”）。

双方共同承担

• 中介费：如果通过中介交易，由买卖双方协商，通常为成交价的 1% - 3%，买卖双方各付一半或按约定比例分担，此费用非国家强制税费,是服务费。

长沙二手房税费计算器（逻辑版）

您可以根据以下步骤,手动为您感兴趣的房源计算税费。

第一步：确认房源关键信息

• 成交价
• 房产证填发日期（判断是否满2年/满5年）
• 业主家庭名下房产数量（判断是否唯一）
• 房屋面积
• 卖方购房原价（如果差额征收需要）

第二步：计算买方税费

1. 契税 = 成交价 × （根据面积和首套/二套对应税率）
2. 交易手续费 = 房屋面积 × 5元 ÷ 2
3. 买方总税费 = 契税 + 交易手续费

第三步：计算卖方税费

• 情况A：满五唯一

  • 增值税：0元
  • 个人所得税：0元
  • 卖方总税费：0元（这是最理想的情况）

• 情况B：满二不满五

  • 增值税：0元
  • 个人所得税：成交价 × 1% （或差额征收,取较低值）
  • 卖方总税费：个人所得税

• 情况C：不满二年

  • 增值税及附加税：成交价 × 5.6% （或核定征收率）
  • 个人所得税：成交价 × 1% （或差额征收,取较低值）
  • 卖方总税费：增值税及附加税 + 个人所得税

案例演示

假设长沙一套二手房，成交价为150万元,我们来计算不同情况下的税费。

【案例一：满五唯一，买方为首套房，面积100㎡】

• 买方税费：

  • 契税 = 150万 × 1.5% = 22,500元
  • 交易手续费 = 100㎡ × 5元 ÷ 2 = 250元
  • 买方总计：22,750元

• 卖方税费：

  • 因“满五唯一”,增值税和个人所得税全免。
  • 卖方总计：0元

• 交易总税费（不含中介费）：22,750元

【案例二：满二不满五，买方为首套房，面积100㎡】

• 买方税费：（与案例一相同）

  • 契税 = 150万 × 1.5% = 22,500元
  • 交易手续费 = 100㎡ × 5元 ÷ 2 = 250元
  • 买方总计：22,750元

• 卖方税费：

  • 增值税：因满2年,免征。
  • 个人所得税：150万 × 1% = 15,000元
  • 卖方总计：15,000元

• 交易总税费（不含中介费）：22,750 + 15,000 = 37,750元

【案例三：不满二年，买方为首套房，面积100㎡】

• 买方税费：（与案例一相同）

  • 契税 = 150万 × 1.5% = 22,500元
  • 交易手续费 = 100㎡ × 5元 ÷ 2 = 250元
  • 买方总计：22,750元

• 卖方税费：

  • 增值税及附加税 = 150万 × 5.6% = 84,000元
  • 个人所得税 = 150万 × 1% = 15,000元
  • 卖方总计：84,000 + 15,000 = 99,000元

• 交易总税费（不含中介费）：22,750 + 99,000 = 121,750元

从以上案例可以看出，“满五唯一”能省下巨额的税费。

重要注意事项

1. 核定价与成交价：税务部门会参考“政府核定计税价格”（网签价或评估价），如果成交价远高于核定价，税费可能会按核定价计算,中介或房产局会告知您最终的核定价。
2. 差额征收的难点：要使用“差额征收”计算个税，卖方必须提供完整的购房发票、契税票等原始凭证，否则税务部门将默认采用“核定征收”（成交价1%）。
3. 政策变动：房产税费政策可能会调整，以上信息基于当前（2025-2025年）长沙的主流政策，在最终交易前，请务必咨询当地房产交易中心或专业税务人士，以获取最准确、最新的计算结果。
4. 贷款影响：税费计算通常基于成交价，但银行审批贷款时会参考评估价，评估价可能低于成交价,这会影响您的贷款额度。

希望这份详细的指南能帮助您更好地理解长沙二手房的税费构成,为您的购房决策提供有力支持！