2025年房贷利率会涨还是降？

2025年是房贷利率历史上一个非常重要的转折年,其核心特点是：“利率市场化”改革启动，全国统一的“贷款市场报价利率”（LPR）正式登场，取代了以往以贷款基准利率为定价基准的模式。

要理解2025年的房贷利率,必须从两个阶段来看：改革前（上半年）和改革后（8月后）。

第一阶段：2025年上半年（以“贷款基准利率”为基准）

在2025年8月17日之前,中国的房贷利率都是参考中国人民银行公布的“贷款基准利率”来执行的。

当时官方的贷款基准利率：

• 5年期以上贷款基准利率：4.90%

房贷利率的定价方式：

当时执行的是“基准利率 ± 浮动比例”的模式。

• 首套房贷利率：通常是在基准利率基础上进行上浮，上浮幅度因城市、银行、购房者资质（如征信、收入等）而异，普遍上浮5%到20%不等。
• 二套房贷利率：要求更为严格，通常在基准利率基础上上浮10%到30%以上。

2025年上半年市场普遍情况：

• 首套房贷利率：全国首套房贷款平均利率约为 42%，这相当于在4.90%的基准利率上，平均上浮了约10.6%。
• 热点城市（如深圳、杭州、苏州等）：由于房价上涨压力大，信贷政策收紧，首套房贷利率上浮幅度更大，普遍在15%-20%之间，甚至有银行出现暂停放款或提高门槛的情况。
• 三四线城市：为了去库存，部分城市的房贷政策相对宽松，首套房贷利率上浮幅度较小，或在基准利率基础上仅微幅上浮。

小结（上半年）： 这个阶段的房贷利率是“央行基准利率 + 银行上浮”的模式，整体处于一个相对较高且持续收紧的态势。

第二阶段：2025年8月后（以“LPR”为基准）

这是2025年最重大的变化,为了推进利率市场化，中国人民银行决定改革LPR形成机制，并要求新增贷款主要参考LPR定价。

新的定价方式：

房贷利率变为“LPR + 基点”的模式。

• LPR（贷款市场报价利率）：由18家报价行每月20日（遇节假日顺延）向全国银行间同业拆借中心报价，去掉最高和最低价后算术平均得出，分为1年期和5年期以上两个品种，房贷利率主要参考5年期以上LPR。
• 基点（Basis Point, BP）：这是银行根据当地楼市调控政策、自身经营状况、购房者信用等因素，在LPR基础上加点形成的，这个基点在整个贷款合同期内是固定不变的。

2025年LPR的变动情况：

LPR每月更新一次,2025年5年期以上LPR的走势如下：

• 2025年8月20日：首次公布，5年期以上LPR为 25%。
• 2025年9月20日：调整为 20%。
• 2025年10月21日：调整为 20%。（此后连续多月保持不变）
• 2025年11月20日：调整为 15%。
• 2025年12月20日：调整为 80%。（注意：这是一个非常特殊且重要的数据点，下面会解释）

房贷利率的具体执行情况：

• 加点数：各地根据“因城施策”原则，确定了加点下限，当时大部分城市的首套房贷利率是在5年期以上LPR基础上加60个基点（BP）。

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 举例：如果某地首套房贷利率为“LPR + 60BP”，
    • 9月份,利率 = 4.20% + 0.60% = 80%
    • 11月份,利率 = 4.15% + 0.60% = 75%

• 关于2025年12月LPR的特别说明： 2025年12月20日公布的5年期以上LPR为80%，这个数值显著高于前几个月的水平，甚至高于改革前的基准利率（4.90%），这主要是因为在报价时，央行为了引导市场利率下行，对报价行的报价进行了“逆周期调节”，暂时压低了10月的报价，而在12月，随着市场对利率下行的预期减弱，以及报价行自身资金成本的变化，LPR报价回归了更符合市场水平的真实位置。

小结（下半年）： 2025年下半年，房贷利率正式进入LPR时代，对于在8月后申请贷款的购房者，他们的房贷利率会与每月更新的LPR挂钩，但加上的固定基点数决定了其利率水平的大致范围，总体来看，在LPR下调的带动下，年底部分城市的房贷利率相比上半年有轻微回落。

2025年房贷利率总结

给购房者的建议（回顾2025）：

• 如果你在2025年8月前申请了房贷,你的利率是固定的，与之后LPR的变动无关。
• 如果你在2025年8月后申请了房贷,你的合同会明确写着“LPR + XX个基点”，从2025年1月1日开始，你的房贷利率每年会根据上年12月公布的LPR进行一次重新计算（重定价日通常为每年的1月1日或贷款发放日）。

2025年是房贷利率从“计划定价”向“市场定价”过渡的关键一年，LPR的引入深刻影响了中国未来的利率体系和房地产市场。