第一部分：合同的核心地位与作用
《北京市二手房买卖合同》（通常由北京市住房和城乡建设委员会和北京市市场监督管理局联合发布官方示范文本）是买卖双方就房屋买卖事宜达成一致的法律凭证，一旦双方签字盖章，合同即对双方产生法律约束力，其主要作用包括：
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- 确立买卖关系：明确买卖双方的权利和义务。
- 锁定交易价格：合同中约定的成交价是计算税费、办理过户、支付尾款的唯一依据。
- 履行交易的蓝图：详细规定了从定金支付到最终交房、户口迁出的所有步骤和时间节点。
- 解决纠纷的依据：如果交易过程中发生争议，合同是解决纠纷的最主要法律文件。
第二部分：合同的核心条款详解（重点关注）
一份标准的北京二手房买卖合同通常包含以下几个核心部分,以下是您需要特别关注的条款：
交易基本信息
- 房屋基本情况：地址、产权证号、建筑面积、套内面积、房屋规划用途（住宅、公寓、商业等）、建成年代等。务必核实房产证（不动产权证书）上的信息与合同是否完全一致。
- 成交价格：
- 成交总价：明确写明房屋的总价。
- 计价方式：按建筑面积或套内面积计算。
- 付款方式：这是合同中最复杂的部分，直接关系到资金安全。
付款方式与资金监管（重中之重）
北京二手房交易普遍采用“资金监管”模式，以保障买卖双方的资金安全，付款方式通常有以下几种组合，需在合同中明确约定：
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定金：
- 金额：通常为成交价的5%-10%。
- 支付方式：买方支付给卖方或直接进入资金监管账户。
- 法律效力：若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金。
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首付款：
（图片来源网络，侵删）- 金额：成交总价减去贷款金额（若需贷款）。
- 支付节点：这是关键！必须明确是在“网签合同后”、“评估报告出来后”还是“面签贷款后”支付。
- 支付路径：强烈建议通过资金监管账户支付，将钱存入政府指定的第三方监管机构，待过户手续完成后，监管机构再将款项划给卖方，切勿直接将大额现金或个人转账给卖方。
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贷款（按揭）：
- 贷款额度：写明申请的总贷款额度。
- 贷款银行：明确由哪家银行审批。
- 面签与审批时限：约定买方去银行面签、银行审批贷款的截止日期，如果因买方原因导致贷款失败，定金和首付款的处理方式（是退还是转违约）需明确。
- 贷款不足的解决方案：这是最常见的纠纷点，合同中必须约定：
- 方案A（推荐）：若银行审批的贷款额度低于申请额度，不足部分由买方在规定期限内以现金形式补足。
- 方案B：若差额过大，双方协商解决办法，或约定为合同解除的条件。
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尾款：
- 支付方式：通常是资金监管账户中的剩余部分，或买卖双方自行协商的其他方式。
- 支付节点：在卖方完成房屋交接、户口迁出、物业交割后支付。
房屋交付与户口迁出
- 交房日期：明确具体的年、月、日。
- 交房标准：约定房屋交付时的状态，家具家电清单”、“装修现状”等，并最好附上照片作为附件。
- 户口迁出（极其重要！）：
- 迁出时限：约定卖方在交房前或交房后某个具体日期前，必须将房屋内的所有户口迁出。
- 违约责任：这是必须约定的条款，通常约定为：若卖方未按期迁出户口，每逾期一日，需按总房价的一定比例（如万分之一至万分之五）向买方支付违约金，直至户口迁出为止。 还可以约定一个高额的“上限违约金”，或赋予买方从尾款中扣除相应违约金的权利。
税费承担
二手房交易涉及的税费较多,包括但不限于：增值税、个人所得税、契税、印花税等，合同中必须明确各项税费的承担方。
- 常规做法：卖方承担其个人部分的税费（如个人所得税、增值税等），买方承担契税，但实际中可以协商，个税由买方承担”或“所有税费由买方承担”（俗称“到手价”）。
- 关键点：无论约定如何，都必须在合同中白纸黑字写清楚，避免后续产生纠纷。
违约责任
这是合同的“牙齿”，必须清晰、明确、可执行。
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- 卖方违约：常见的违约情形包括“一房多卖”、“房屋被查封/抵押”、“不配合办理过户”、“逾期交房/迁户口”等，违约责任通常为：买方有权解除合同，卖方需双倍返还定金，并赔偿买方因此遭受的全部损失（包括但不限于已付房款、税费、中介费等）。
- 买方违约：常见的违约情形包括“逾期支付房款”、“贷款审批失败且无法补足差价”等，违约责任通常为：卖方有权解除合同，买方已支付的定金不予返还，卖方有权从已付房款中扣除相应的违约金。
争议解决方式
约定当双方发生纠纷时,是通过仲裁还是向房屋所在地人民法院提起诉讼来解决，在北京，绝大多数合同会选择诉讼方式。
第三部分：签订合同的流程与注意事项
签约流程
- 资质审核：买方需具备购房资格（京籍/非京籍/社保等），卖方需确保房屋产权清晰，可以上市交易。
- 实地查勘：仔细检查房屋质量、设施、装修，并确认水电煤气等读数。
- 协商价格：与中介或卖方商定最终成交价。
- 审核房屋信息：要求卖方提供房产证、身份证等原件，核实信息无误。
- 正式签约：买卖双方及中介（如有）在合同上签字盖章。签字前，务必逐字逐句阅读，确保所有口头承诺都已写入合同附件。
- 办理网签：签约后，中介或自行去住建委网站进行“存量房合同网上签约”，生成唯一的网签号，网签信息将与合同一致。
- 资金监管：将定金和首付款存入指定的资金监管账户。
- 后续办理：提交贷款申请、办理过户、缴纳税费、物业交割等。
签约前必查事项
- 产权状况：
- 查看房产证,确认房屋所有权人是否与卖方一致。
- 到“北京市规划和自然资源委员会”官网或大厅进行“房屋信息查询”，确认房屋是否有查封、抵押、冻结等权利限制，有查封的房子绝对不能买！
- 共有情况：如果房屋是夫妻、家庭共有，所有共有人必须全部到场签字，或提供经过公证的授权委托书，否则，合同可能无效。
- 房屋属性：确认是“商品房”、“经济适用房”还是“央产房/军产房”等，不同类型的房屋交易条件和税费差异巨大。
- 占用情况：确认房屋是否处于“租赁”状态，根据“买卖不破租赁”原则，如果存在有效租赁，新房主需继续履行租赁合同。
- 特殊费用：向物业、供暖公司等了解是否存在拖欠的物业费、供暖费、水电费等，并约定由谁在何时结清。
第四部分：官方合同范本获取
您可以通过以下官方渠道获取最新的《北京市二手房买卖合同》示范文本：
- 北京市住房和城乡建设委员会官网：在“政务服务”或“政策法规”栏目下可以找到。
- 北京市市场监督管理局官网：同样可以在其网站上找到。
- 线下：前往各区县的不动产登记中心或房屋交易管理部门领取。
总结与最终建议
- “口头承诺”不可信：所有交易细节，无论大小，都必须落实到书面上，写入合同或具有同等效力的附件中。
- 资金安全是第一位：坚决使用资金监管，不要图省事或听信任何人的建议而跳过此环节。
- 户口问题必须明确：户口迁出的违约责任要写得越重越好，这是保障您未来居住权益的关键。
- 仔细阅读，逐条确认：签约前给自己留出充足的时间阅读合同，不理解的地方一定要问清楚，不要盲目签字。
- 寻求专业帮助：如果对合同条款有疑虑，或者交易情况复杂（如涉及共有产权、继承房等），强烈建议咨询专业的房地产律师，虽然会产生少量费用，但可以为您规避巨大的法律和财务风险。
祝您在北京的二手房交易顺利、安全！
