自2025年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式施行，原有的《婚姻法》已废止。 我们现在讨论的所有规定，都源于《民法典》及其配套司法解释，特别是《民法典》婚姻家庭编和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》。
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以下是关于房产分割的核心规定,我将分不同情况为您详细说明。
核心原则：区分房产归属
房产分割的核心在于确定房产的归属性质,法律上主要分为以下几种情况：
- 婚前个人财产：不属于夫妻共同财产,离婚时不予分割。
- 夫妻共同财产：离婚时原则上由双方平均分割。
- 父母出资购房的特殊情况：这是实践中最复杂、争议最多的一点,也是最新规定重点明确的地方。
婚前购房
全款购房，登记在一方名下
- 性质：婚前个人财产。
- 分割方式：离婚时，该房产归产权登记方所有,另一方无权要求分割。
- 例外情况：如果另一方能提供证据证明，购房款实质上来源于夫妻共同财产（用婚后共同存款偿还了婚前购房的贷款），那么对于这部分偿还的款项及对应的增值,另一方可以要求补偿。
全款购房，登记在双方名下
- 性质：视为夫妻共同财产。
- 分割方式：离婚时，原则上由双方平均分割，但如果双方能提供证据证明是按份共有,则按约定份额分割。
贷款购房，登记在一方名下
- 性质：房屋本身是婚前个人财产，但婚后共同还贷的部分属于夫妻共同财产。
- 分割方式：
- 房屋归产权登记方所有。
- 对于婚后共同偿还的贷款本金及对应的房屋增值部分，由产权登记方向另一方进行补偿。
- 补偿公式（参考）：
补偿金额 = (婚后共同还贷额 ÷ 总房款) × 房屋现值 × 50%注意：这个公式是实践中常用的计算方法，并非法律强制规定，法院会根据具体情况酌情判定。
贷款购房，登记在双方名下
- 性质：夫妻共同财产。
- 分割方式：原则上平均分割，如果存在共同还贷，则直接按共同财产处理,无需额外补偿。
婚后购房
用夫妻共同财产购买（无论登记在谁名下）
- 性质：夫妻共同财产。
- 分割方式：离婚时，由双方协商协商不成，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决,通常情况下是平均分割。
用个人财产购买
- 性质：原则上属于个人财产。
- 分割方式：离婚时不予分割。
- 例外情况：如果夫妻双方对该房产的归属有书面约定（约定为共同财产）,则按约定处理。
父母出资购房（重中之重）
这是《民法典》及相关司法解释明确和细化的重点，主要依据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十九条。
婚前父母出资
-
情况A：明确表示是“赠与给自己子女”
（图片来源网络，侵删）- 性质：对自己子女的个人赠与,属于该子女的婚前个人财产。
- 分割方式：离婚时,另一方无权分割。
-
情况B：未明确表示，或表示是“赠与双方”
- 性质：视为对夫妻双方的赠与,属于夫妻共同财产。
- 分割方式：离婚时,作为共同财产进行分割。
婚后父母出资
-
情况A：明确表示是“赠与给自己子女”
- 性质：对自己子女的个人赠与,属于该子女的个人财产。
- 分割方式：离婚时,另一方无权分割。
-
情况B：未明确表示，或表示是“赠与双方”
- 性质：视为对夫妻双方的赠与,属于夫妻共同财产。
- 分割方式：离婚时,作为共同财产进行分割。
【特别提醒】
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- 关键证据：父母出资时的“意思表示”至关重要，最稳妥的方式是签订书面协议，明确说明资金的性质是“借款”还是“赠与”，以及是赠与一方还是双方，如果没有书面协议，一旦发生争议，主张为“借款”的一方需要承担举证责任,这在实践中非常困难。
- “产权登记”的辅助证明作用：虽然产权登记不能直接等同于赠与对象，但在没有明确书面约定的情况下，产权登记在谁名下,可以作为判断父母真实意图的参考因素之一。
其他特殊情况
继承或受赠的房产
- 遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产：属于个人财产,离婚时不分割。
- 遗嘱或赠与合同中未明确指定：或为法定继承/遗赠的，属于夫妻共同财产,离婚时分割。
“婚前房产”在婚后的增值
- 自然增值：指因市场行情、通货膨胀等非人为因素导致的增值，这部分增值属于个人财产,离婚时不分割。
- 主动增值：指夫妻一方或双方在婚后对该房产进行了投入、维护、装修等积极行为，使其价值提升，这部分增值属于夫妻共同财产,离婚时另一方有权要求分割。
离婚时尚未取得产权的房产
- 对于经济适用房、两限房、公房等无法立即办理产权证的房产，法院不会直接判决其归属，但会根据出资情况、居住需求等，判决由一方使用权，待取得产权后再另行处理，或者对房屋价值进行评估,由获得使用权的一方给予另一方相应补偿。
总结与建议
| 购房时间 | 出资方 | 登记情况 | 财产性质 | 分割原则 |
|---|---|---|---|---|
| 婚前 | 一方全款 | 一方名下 | 个人财产 | 归登记方，婚后共同还贷部分需补偿 |
| 婚前 | 一方贷款 | 一方名下 | 个人财产（婚后共同还贷部分为共同财产） | 房屋归登记方，共同还贷部分及对应增值需补偿 |
| 婚后 | 夫妻共同财产 | 任意名下 | 共同财产 | 原则上平均分割，照顾子女、女方和无过错方 |
| 婚后 | 父母出资 | 未明确约定 | 共同财产 | 按共同财产分割 |
| 婚后 | 父母出资（明确给己方） | 任意名下 | 个人财产 | 归属个人，不分割 |
给您的建议：
- 保留证据：无论是婚前还是婚后，无论是出资还是还贷，务必保留好银行转账记录、购房合同、还款凭证等书面材料。
- 书面约定：对于大额财产，特别是父母出资的情况，最好能与配偶签订书面协议，明确资金的性质和房产的归属,避免日后产生纠纷。
- 咨询专业人士：房产分割问题复杂，涉及法律、金融等多个领域，如果您的情况比较特殊（如涉及公司股权、复杂债务等），强烈建议咨询专业的婚姻家事律师,以获取最精准的法律意见。
希望这份详细的解读能对您有所帮助！
