二手房有抵押怎么交易

下面我将为您详细拆解整个交易流程、关键步骤、风险点和注意事项。

核心概念：为什么有抵押的房子也能卖？

“抵押”不等于“不能卖”，房屋的“所有权”和“抵押权”是两个独立的权利。

• 卖方（业主）： 拥有房屋的所有权，有权处置（出售）自己的房产。
• 银行/抵押权人： 拥有房屋的抵押权，这是银行为了确保贷款能收回而设立的权利，这个权利的核心是：如果卖方不还钱，银行有权通过法院拍卖这套房子，并用拍卖款优先受偿。

交易的核心就是：卖方在出售房子前，必须先还清银行的贷款，解除抵押，拿回“红本”（房屋所有权证），房子才能进行正常的过户。

主要交易方式

目前主要有三种方式来处理有抵押的房产交易,各有优劣，适用于不同情况。

赎楼交易（最常见、最安全）

“赎楼”就是指卖方自己或买方出资，将剩余的银行贷款还清，解除抵押的过程。

流程详解：

1. 三方沟通，达成意向：

   买方、卖方、卖方的贷款银行三方需要就赎楼金额、流程和时间进行沟通，卖方需要向银行申请提前还款，并获取准确的还款金额（包括本金、利息、罚息等）。

2. 签订三方协议：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 这是至关重要的一步,买方、卖方、中介（或担保公司）签订一份协议，明确：
     • 赎楼资金来源： 是由买方支付首付款后，用其中一部分资金去赎楼？还是由卖方自己想办法？或是通过第三方担保公司垫资？
     • 资金监管： 所有涉及的资金（包括定金、首付款、赎楼款）都必须进入银行的资金监管账户，确保安全。
     • 风险责任： 明确各种情况下的责任划分，例如赎楼失败、交易中断等。

3. 筹集赎楼资金：

   • 卖方自筹： 卖方自己准备好钱去还贷款，这种方式最简单，但卖方需要有足够的资金实力。
   • 买方垫资： 买方支付部分首付款（通常是首付款超出房款的部分，或协商好的额度）给卖方用于赎楼，风险在于，如果赎楼后交易失败，这笔钱可能难以追回。强烈建议资金必须监管！
   • 担保公司/中介垫资（推荐）： 这是最专业、最安全的方式，由第三方担保公司提供短期借款（通常称为“赎楼担保”或“短期过桥贷款”）来偿还卖方的银行贷款，担保公司会收取一定的利息和服务费，优点是流程快、不占用买卖双方的资金，且专业性强。

4. 办理赎楼：

   • 无论是谁出的钱,最终由卖方或其委托的担保公司向银行还款。
   • 银行收到款项后,会在几个工作日内办理解除抵押登记手续，拿回“红本”。

5. 办理过户：

   拿到“红本”后，房产处于无抵押状态，就可以到不动产登记中心办理产权过户手续，将房屋所有权从卖方名下转移到买方名下。

6. 买方办理新的抵押贷款：

   如果买方需要办理银行按揭贷款,在过户后，买方需要拿着新的“红本”去银行办理抵押登记，银行会将贷款发放下来。

7. 放款与交房：

   • 银行审批通过买方的贷款后,会将款项打入资金监管账户。
   • 监管账户在确认所有手续完成后,会将房款划给卖方。
   • 双方进行验房、交割钥匙、结清水电煤气等费用，交易完成。

优点：

• 流程清晰： 解除抵押后再交易，符合常规逻辑，所有手续都合法合规。
• 风险较低： 拿到的是无抵押的“干净”房产，产权清晰，未来自己办理抵押贷款也更顺利。

缺点：

• 成本较高： 如果通过担保公司垫资，需要支付不菲的利息和服务费（通常为日息或月息）。
• 流程较慢： 赎楼、过户、新抵押贷款审批，整个流程耗时较长，且存在不确定性。

转按揭（理论上可行，实践中极少）

“转按揭”是指将卖方的剩余贷款直接转让给买方，买方继续偿还这笔贷款，同时银行会重新评估买方的资质，并办理新的抵押登记。

为什么实践中很少见？ 因为目前中国绝大多数银行已经不办理个人住房贷款的“转按揭”业务，原因在于银行需要重新评估买方的还款能力和房屋价值，审批流程复杂，风险控制难度大。

不要将转按揭作为首选方案，甚至可以忽略。 除非你遇到一个非常特殊的情况，并且银行明确表示可以办理，否则不要尝试。

合同交易（风险极高，不推荐新手）

这种方式是指,在房产还处于抵押状态时，买卖双方先签订一份具有法律效力的买卖合同，买方支付大部分房款，但暂时不办理过户，等未来卖方有能力解除抵押时再进行过户。

适用场景：

• 卖方短期内无法筹集到资金赎楼,但承诺在某个时间点（如一年后）一定能赎楼。
• 买方非常信任卖方,且不急于拿到房产证。

巨大风险：

1. “一房多卖”风险： 房产证在银行，无法办理过户，卖方可能将同一套房子卖给多个买家。
2. 房屋被查封/拍卖风险： 如果卖方在这段时间内涉及其他债务纠纷，债权人可能申请法院查封并拍卖这套房产，导致交易泡汤。
3. 卖方“跑路”或违约风险： 如果卖方到期后无法赎楼，买方会陷入非常被动的境地，房款可能打水漂。
4. 政策变动风险： 未来的购房政策、贷款政策可能发生变化，影响交易。

强烈不建议普通买家采用这种方式！ 风险极高，一旦出现问题，维权成本巨大，对于有经验的投资者或对卖方有绝对信任的情况才可考虑，且必须聘请专业律师起草严谨的合同并进行公证。

给买方的核心建议

如果你是买方,面对有抵押的房源，请务必做到以下几点：

1. 首选“赎楼交易”： 这是最稳妥的方式，如果卖方资金不足，可以协商使用第三方担保公司垫资，虽然会增加成本，但能最大程度保障你的权益。
2. 资金监管是生命线： 所有款项，无论是定金、首付款还是赎楼款，都必须通过银行的资金监管账户进行，切勿将大额现金直接支付给卖方。
3. 核实抵押信息： 在签约前，一定要和中介一起去不动产登记中心查询房屋的“不动产登记簿”，明确抵押权人是谁、抵押的金额是多少、是否被查封。
4. 聘请专业人士： 整个流程复杂，强烈建议聘请一位经验丰富的房产中介和一位专业律师，他们能帮你把控风险，审核合同，处理各种突发状况。
5. 预留足够时间： 赎楼交易流程长，不可控因素多（如银行审批、担保公司放款速度），给自己留出1-2个月的缓冲时间比较稳妥。
6. 明确违约责任： 在合同中详细约定双方的违约责任，特别是关于赎楼失败、交易中断等情况下的处理办法和赔偿条款。

处理有抵押的二手房交易，关键在于“安全第一”，选择“赎楼交易”并坚持“资金监管”，是保障你权益的最有效手段，不要因为贪图一时便宜而选择高风险的方式，否则未来可能面临无尽的麻烦。