核心流程概览
整个过程可以概括为：看房 → 签约 → 审贷 → 过户 → 抵押 → 放款 → 交房。
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第一阶段：准备与看房 (买方主导)
这个阶段主要是买方明确需求并找到心仪的房子。
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明确自身需求与预算：
- 确定购房区域、户型、面积等基本要求。
- 计算首付能力： 首套房、二套房的首付比例不同（通常首套房20%-30%，二套房更高）,需提前准备。
- 评估月供能力： 根据家庭收入，计算出每月能承受的贷款金额,避免过度负债。
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初步看房与筛选：
- 通过中介平台或朋友推荐,寻找符合要求的房源。
- 实地看房，考察房屋的户型、朝向、楼层、装修、采光、噪音、小区环境等。
- 了解周边的交通、配套（学校、商场、医院）、物业等情况。
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资质审核（自查）：
（图片来源网络，侵删）- 征信报告： 这是银行审批贷款的核心，提前查询个人征信，确保没有严重逾期（如“连三累六”），即连续3次或累计6次逾期，如有问题,需提前解决。
- 收入证明： 准备稳定的收入证明（如银行流水、劳动合同、税单等）,证明有足够的还款能力。
- 其他材料： 准备好身份证、户口本、结婚证（如已婚）等基本证件。
第二阶段：签约与支付定金 (买卖双方与中介)
找到心仪的房子后,进入实质性交易环节。
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协商价格与条款：
- 与房主商定最终成交价格、付款方式、交房时间、家具家电处理方式等。
- 明确交易流程和违约责任。
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签订《房屋买卖合同》（定金合同）：
- 在中介的见证下，买方、卖方、中介三方签订《房屋买卖合同》或《定金协议》。
- 房屋基本信息、成交价、付款方式、定金金额、违约责任等。
- 支付定金： 买方按照合同约定，向卖方支付一笔定金（通常是房价的1%-5%），定金具有法律效力，如果买方违约，定金不退；如果卖方违约,需双倍返还定金。
第三阶段：申请贷款与银行审批 (买方与银行)
这是整个流程中最核心、耗时最长的环节。
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提交贷款申请：
- 买方携带身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、购房合同等所有材料,到合作的银行网点提交房贷申请。
- 银行会对申请人的征信、收入、还款能力进行初步审核。
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银行审批与评估：
- 银行审批： 银行内部风控部门会对买方资质进行综合评估，决定是否批准贷款以及能批多少额度、多少利率。
- 房屋评估： 银行会指定或认可的评估机构对房屋进行市场价值评估。评估价不等于成交价！银行会以评估价作为基准来计算贷款额度，而不是成交价。贷款额度 = 评估价 × 贷款成数，如果评估价低于成交价，可能会导致贷款额度不足,买方需要准备更多的首付。
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签署贷款合同：
- 银行审批通过后，会通知买方签署正式的《个人购房借款及担保合同》。
- 买方需要购买房屋保险（部分银行要求）,并将保险的第一受益人指定为银行。
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等待《同贷书》：
银行审批通过后，会出具一份《贷款承诺函》或《同贷书》，明确同意放贷的金额、年限等,这份文件是后续办理过户手续的关键。
第四阶段：资金监管与过户 (买方、卖方、中介、房管局)
拿到银行的“通行证”后,就可以办理房屋产权转移了。
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办理资金监管：
- 为了保证交易安全，房款通常会进入由银行或房管局指定的“第三方资金监管账户”。
- 买方将首付款存入监管账户，银行在放款时，会将监管账户中的首付款和贷款一并打给卖方,非常安全。
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缴纳税费：
- 双方携带身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、发票等材料,到税务部门缴纳交易税费。
- 主要税费包括：契税（由买方承担）、增值税、个人所得税（由卖方承担，满足“满五唯一”等条件可免）等。
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办理过户手续：
- 缴纳完税费后，携带所有材料和完税证明，到当地的不动产登记中心（房管局）办理。
- 核心流程是：将房屋的所有权从卖方名下，转移到买方名下，买方会拿到新的不动产权证书（房产证）。
第五阶段：抵押登记与银行放款 (买方、银行、房管局)
房子虽然过户了,但银行的抵押权还未确立。
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办理抵押登记：
- 买方（新房主）拿着新的房产证，和银行工作人员一起，到不动产登记中心办理抵押登记手续。
- 这个步骤意味着，这套房产被抵押给了银行，作为贷款的担保，房产证上会备注“抵押”状态。
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银行放款：
- 抵押登记完成后，不动产登记中心会将《不动产登记证明》（抵押权证明）交给银行。
- 银行确认抵押权已设立，便会将贷款总额（即监管账户中的首付款+银行贷款）一次性划转到卖方的指定银行账户。
- 至此，卖方收到全部房款,交易的核心资金流程结束。
第六阶段：交房与后续 (买卖双方)
所有法律和资金手续都完成后,进入最后的交割环节。
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物业交割：
- 买卖双方在约定时间进行房屋交接。
- 卖方需要交还： 房屋钥匙、门禁卡、燃气卡、电卡、水卡等。
- 结清费用： 卖方需结清交房日期前的所有物业费、水电燃气费、供暖费等,并向买方提供缴费凭证。
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户口迁出：
卖方需在合同约定的时间内，将房屋内的所有户口迁出,买方可以拿着新房产证到派出所查询确认。
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贷款月供开始：
- 从次月开始，买方需要按照贷款合同的约定，按时向银行偿还月供（本金+利息）。
重要注意事项总结
- 选择靠谱中介： 一个专业、负责的中介可以极大地简化流程，规避风险,处理很多繁琐的协调工作。
- 核实房屋信息： 确保卖方是产权人，房屋没有产权纠纷、查封或抵押（除非是银行正在办理的抵押）。
- 保留所有凭证： 从定金收据到各类合同、发票、凭证，都要妥善保管,以备不时之需。
- 提前咨询银行： 不同银行的贷款政策、利率、审批速度可能不同，可以多咨询几家,选择最适合自己的。
- 预留充足时间： 整个流程从签约到放款，通常需要1-3个月时间,请合理安排自己的时间和计划。
希望这份详细的流程指南能帮助您顺利完成二手房贷款购买！
