第一阶段：准备阶段 (买方与卖方)
这个阶段是交易的基础，做得越充分,后续过程越顺利。
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买方准备
- 明确需求与预算：
- 确定目标： 明确自己想要的区域、户型、面积、楼层、小区配套等。
- 计算预算： 确定总价预算，并明确是全款还是贷款，如果是贷款，需要提前了解自己的贷款资格（征信、收入流水等），并初步预估能获得的贷款额度和月供。
- 获取购房资格：
- 了解当地政策： 确认自己是否具备在目标城市购房的资格（户口、社保/个税缴纳年限、婚姻状况等），不同城市政策差异巨大,务必提前向当地住建部门或中介机构核实。
- 初步看房：
- 通过线上平台（如贝壳、链家、安居客等）筛选房源,或联系中介实地看房。
- 看房时重点关注：房屋户型、采光通风、装修质量、邻里关系、物业管理、噪音、有无漏水等问题。
卖方准备
- 核实房屋产权：
- 准备“两证”： 找到《房屋所有权证》（房产证）和《国有土地使用证》（或“不动产登记证”，两证合一的新证）。
- 查询产权状态： 确保房屋产权清晰，无查封、无抵押（或抵押已还清）、无共有权人争议，可以携带身份证和房产证到当地的“不动产登记中心”进行查询。
- 解抵押（如需）：
如果房屋处于抵押状态，卖方需要先筹钱还清银行贷款，办理解押手续，才能进行交易,这是卖方需要提前规划和准备的关键一步。
- 确定出售价格：
结合市场行情、房屋自身条件和中介评估价,确定一个合理的心理价位。
第二阶段：签约阶段 (核心环节)
这是将口头意向转化为具有法律效力的书面协议的过程。
核查与谈判
- 买方深度核查：
- 产权核验： 卖方提供房产证原件，买方（或中介）通过官方系统再次核验产权信息,确保与证件一致。
- 房屋状况核查： 可以要求卖方提供“房屋说明书”，说明房屋是否存在漏水、墙体开裂、邻里纠纷等问题，有条件的话,可以聘请第三方机构进行房屋检测。
- 价格与条款谈判：
就房屋总价、付款方式、交房时间、家具家电处理方式、户口迁出等问题进行最终谈判。
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签订《房屋买卖合同》
这是整个交易中最重要的法律文件，必须严谨对待,通常在中介公司的见证下签订。
- 合同核心条款：
- 基本信息： 双方身份信息、房屋地址、面积、产权号等。
- 成交价格： 明确总价、税费承担方式（通常约定为“各付各税”或“卖方净得价”）。
- 付款方式与时间节点：
- 定金： 一般为总价的1%-5%，具有担保性质，若买方违约，定金不退；若卖方违约,需双倍返还定金。
- 首付款： 签订合同后支付，通常为总价的30%-40%。
- 银行监管资金/贷款资金： 按约定时间支付。
- 尾款： 过户完成后支付。
- 交房时间与标准： 明确具体的交房日期，以及房屋交付时的状态（家具家电清单、水电燃气费用结清等）。
- 户口迁出： 明确卖方迁出户口的截止日期，并约定逾期未迁出的违约责任（如按日支付违约金）。
- 违约责任： 详细约定任何一方在何种情况下构成违约，以及应承担的违约责任（如定金罚则、赔偿损失等）。
- 税费承担： 明确各项交易税费（增值税、个人所得税、契税等）由谁承担。
第三阶段：资金监管与贷款阶段 (资金安全核心)
此阶段的核心是确保资金安全,并为买方办理贷款。
资金监管 (强烈推荐！)
- 什么是资金监管： 将购房款（定金、首付款等）存入第三方（通常是银行或大型中介平台）的专用账户，由其进行托管，在满足合同约定的条件（如过户完成、拿到新房产证）后,再将资金划转给卖方。
- 目的： 杜绝“钱房两空”的风险，买方不用担心付了钱拿不到房,卖方也不用担心过户了拿不到钱。
- 流程： 买卖双方与监管机构签订协议，买方将款项存入监管账户,按合同约定条件解冻支付。
办理贷款 (针对买方)
- 提交申请： 买方携带身份证、户口本、收入证明、银行流水、购房合同、首付款凭证等材料,向选定的银行提交贷款申请。
- 银行审批： 银行对买方的资质和房屋进行审核，这个过程通常需要1-2周。
- 审批通过： 银行出具《贷款承诺函》或《同意贷款通知书》,明确可贷金额和年限。
- 签订贷款合同： 买方与银行签订《个人购房借款及担保合同》。
第四阶段：过户阶段 (产权转移)
这是将房屋所有权从卖方名下转移到买方名下的法定程序。
缴纳税费
- 双方根据合同约定，携带身份证、户口本、结婚证、房产证、原购房发票、合同等所有材料，到不动产所在地的税务部门或不动产登记中心的税务窗口进行核税和缴税。
- 主要税费：
- 买方： 契税（首套房1%-1.5%，二套房3%-4%）、印花税（目前免征）。
- 卖方： 增值税（满二免征）、个人所得税（满五唯一免征）、印花税（目前免征）。
不动产转移登记 (过户)
- 缴纳税费后，凭完税证明，买卖双方（或其代理人）携带所有材料，到不动产登记中心的“转移登记”窗口办理。
- 所需材料（通常包括）：
- 买卖双方身份证、户口本、结婚证。
- 不动产权证书（原房产证）。
- 《房屋买卖合同》。
- 税费缴纳凭证。
- 资金监管证明。
- 贷款相关文件（如为贷款购房）。
- 流程： 取号、提交材料、审核、缴费（工本费）、签署文件。
- 领证： 通常在几个工作日后，买方可以领取新的《不动产权证书》（房产证）,标志着房屋所有权正式转移。
第五阶段：交房与后续阶段 (交易收尾)
过户完成不等于交易结束,最后的交房和后续手续同样重要。
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物业交割
- 时间： 通常在过户当日或合同约定的时间进行。
- 费用结清： 卖方结清交房日前的所有物业费、水电费、燃气费、暖气费、有线电视费等,并让买方或物业确认。
- 房屋验收： 买方按照合同约定，检查房屋、家具家电、钥匙等是否与合同一致,有无损坏。
- 钥匙与资料交接： 卖方将房屋所有钥匙、门禁卡、燃气卡、电卡、物业相关文件等一并交给买方。
- 签署《物业交割单》： 双方确认无误后签署,作为交完成的凭证。
后续手续
- 办理新户口： 买方凭新的不动产权证到派出所办理落户手续。
- 办理新物业： 买方到物业公司办理更名手续,并开始缴纳物业费等。
- 银行放款： 买方拿到新房产证后，将其交给银行作为抵押物，银行完成抵押登记后，会将剩余的贷款（尾款）划转到卖方的监管账户或指定账户。
- 交易完成： 卖方收到全部房款,交易正式结束。
⚠️ 重要注意事项与风险提示
- 选择正规中介： 一个靠谱的中介可以提供专业的流程指导、风险把控和资源协调，大大降低交易风险，选择口碑好、规模大的中介公司。
- 资金安全第一： 坚决拒绝“自行交割”，务必通过资金监管或资金公证来保障房款安全,任何要求将房款直接打入卖方个人账户的要求都应高度警惕。
- 核实产权信息： 亲自去不动产登记中心做产权核验,不要仅凭卖方提供的证件复印件判断。
- 明确户口问题： “户口迁出”是纠纷高发区,必须在合同中明确迁出时间和违约责任。
- 小心“阴阳合同”： 为避税而签订的“阴阳合同”是违法行为，一旦被查出,将面临高额罚款和法律风险。
- 保留所有证据： 签订的每一份合同、支付的每一笔款项（收据、转账记录）、沟通的记录（微信、短信）等都要妥善保存,以备不时之需。
- 警惕“抵押房”和“查封房”： 在签约前务必确认房屋状态,购买被抵押或查封的房产风险极高。
二手房交易是一个系统工程，每一步都环环相扣，建议买卖双方保持耐心和细心，多咨询专业人士，确保整个流程合法、合规、安全。
