2012年广州房价为何波动？

2012年对于广州楼市来说，是一个“政策市”特征非常鲜明的一年，整体走势呈现出“前低后高”的V型反转，全年成交量先抑后扬,价格则在年底出现明显上涨。

总体走势概览：政策刺激下的V型反转

1. 上半年（1-6月）：持续低迷，观望情绪浓厚

   • 市场背景：2011年严厉的调控政策（如“限购”、“限贷”）的滞后效应在2012年初依然显现，整个上半年，市场信心不足,购房者普遍持观望态度。
   • 价格表现：房价整体处于阴跌或横盘状态，虽然官方公布的统计数据（如国家统计局的数据）显示跌幅收窄，但市场实际成交价优惠幅度较大，开发商以“以价换量”为主要策略，各种形式的折扣、促销活动频繁。
   • 成交量：成交量处于历史低位,市场交易清淡。

2. 下半年（7-12月）：政策转向，市场快速回暖

   • 关键节点：2012年5月，广州市政府率先在全国范围内出台了“穗六条”是：
     • 放宽限购：允许符合条件的本市户籍家庭（如年满18周岁未单独立户的子女）增购一套住房。
     • 降低税费：对个人转让普通住房，未能提供原购房发票的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。
     • 加大信贷支持：鼓励银行对首套房和改善型住房需求提供贷款支持。
   • 市场反应：“穗六条”的出台被市场解读为政策松动的明确信号,极大地提振了市场信心。
   • 价格与成交量：从6月底开始，广州楼市成交量开始逐月攀升，并在9-10月达到全年高峰，随着成交量的回暖，开发商逐步减少折扣，房价在第四季度开始止跌回升,部分热门区域甚至出现小幅上涨。

全年关键数据

• 整体价格水平：

  • 根据国家统计局数据，2012年12月广州新建商品住宅价格同比（与2011年12月相比）上涨了0.7%,这是自2011年以来的首次同比转正。
  • 全年来看，广州房价整体基本持平，略有波动，年初时价格仍在下跌，年底时已基本回到年初水平,并开始上扬。
  • 一个更直观的感受是，2012年初是很好的“淘笋盘”时机，而到了年底,好房源的议价空间已经很小。

• 成交量：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 根据广州市国土房管局数据，2012年广州全市（含十区二县级市）新建商品房网签成交面积为约930万平方米，同比（2011年）增长约10%。
  • 住宅成交面积约为800万平方米，同比增长约15%，下半年的成交量远超上半年,是推动全年增长的主要动力。

区域分化情况

2012年的广州楼市区域分化非常明显：

1. 中心四区（越秀、荔湾、天河、海珠）：

   • 特点：土地稀缺，配套成熟,是传统的核心区域。
   • 房价表现：价格相对坚挺，抗跌性强，即使在上半年，价格跌幅也较小，下半年回暖后,这些区域的优质楼盘价格率先企稳回升。
   • 代表项目：珠江新城、天河公园、老城区的优质盘等。

2. 近郊四区（白云、黄埔、番禺、南沙）：

   • 特点：供应量大，是成交的主力区域,受政策和市场波动影响最大。
   • 房价表现：上半年价格下跌明显，促销活动多，下半年随着政策刺激，成交量率先放量，价格反弹也最迅速，特别是番禺和黄埔,是当年的成交热点区域。
   • 代表板块：番禺的市桥、华南板块；黄埔的科学城等。

3. 远郊区域（花都、从化、增城）：

   • 特点：以刚需和投资客为主，价格相对较低,市场信心最脆弱。
   • 房价表现：上半年市场最为冷清，价格跌幅较大，虽然下半年也有所回暖,但整体复苏力度弱于中心区和近郊区。

主要影响因素总结

1. 政策驱动：“穗六条”是2012年广州楼市最大的转折点,直接改变了市场预期和交易节奏。
2. 宏观经济：国内经济在2012年处于“稳增长”阶段,整体环境对楼市有支撑。
3. 信贷环境：央行在2012年两次下调存款准备金率，市场流动性有所增加,为购房提供了资金支持。
4. 市场预期：上半年极度悲观，下半年因政策转向而转为极度乐观,预期的快速变化是市场V型反转的核心原因。

2012年是广州楼市的一个重要“分水岭”，它始于调控的阵痛，终于政策的强力刺激，对于购房者来说，这一年是典型的“冰火两重天”：

• 上半年入手：可以淘到不少价格实惠、优惠力度大的房源,是抄底的较好时机。
• 下半年入手：选择变少，议价空间缩小，但市场信心恢复,资产保值增值的预期增强。

这一年的走势也为之后几年（尤其是2025-2025年）的房价新一轮上涨埋下了伏笔。