天津二手房交易税费有哪些？

税费政策会根据国家宏观调控和地方政策进行动态调整,以下信息基于2025年底至2025年初的普遍政策，在实际交易中，最终税费以税务部门的核定为准。

核心要点总结

1. 税负方：税费主要由买方承担，这是市场惯例，但在实际谈判中，卖方可能会将部分或全部税费转嫁给买方，具体需在《房屋买卖合同》中明确约定。
2. 核心税种：对于非“满五唯一”的普通住宅，增值税及附加和个人所得税是主要的税负来源。
3. 关键概念“满五唯一”：这是决定是否需要缴纳高额税费的关键。
   • 满五：指房产证出证日期或契税票填发日期已满5年。
   • 唯一：指业主在该省份内，以家庭为单位（含本人、配偶及未成年子女）名下只有这一套住房。
   • 满足“满五唯一”：通常可以免征个人所得税和增值税及附加，仅需缴纳契税。

各项税费详解

以下是各项税费的计算方式和适用情况：

契税 (由买方承担)

这是买方必须缴纳的税费,根据房屋面积和买方是否为首套房来决定。

如何界定“普通住宅”？ 需同时满足以下三个条件：

1. 住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）。
2. 单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

注：具体“普通住宅”标准每年会有微调，以税务部门最终核定为准。

增值税及附加 (由卖方承担，但常转嫁给买方)

这项税费针对非“满五唯一”或非普通住宅的卖方。

• 征收条件：

  • 购买时间未满2年的住宅（无论是否普通住宅）。
  • 购买时间已满2年但不足5年的非普通住宅。

• 计算公式： 增值税及附加 = (房屋总价 - 购买原价) × 5.6%

  • 购买原价：指卖家当初购买该房产时的价格。
  • 差额征收：如果卖家能提供完整的购房发票和契税票，按差额（现价-原价）征收，如果不能提供，则通常按全额征收。
  • 附加税费：增值税的附加税费（城市维护建设税、教育费附加等）通常与增值税一并计算，税率合计约为5.6%。

• 免征条件：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 购买时间满2年的普通住宅。

个人所得税 (由卖方承担，但常转嫁给买方)

这项税费主要针对卖方出售其名下的房产。

• 征收条件：

  • 不满足“满五唯一”条件的房产。
  • 满足“满五唯一”但为非普通住宅的房产。

• 计算方式（两种，取其高者）：

  1. 差额征收 (能提供原值)： 个人所得税 = (房屋总价 - 购买原价 - 合理费用) × 20%
     • 合理费用：包括原购房时缴纳的契税、本次交易的增值税、印花税、装修费用（需提供发票）等。
  2. 核定征收 (不能提供原值)： 个人所得税 = 房屋总价 × 1%

     这是目前最常见的方式,因为很多早期购买的业主无法提供完整的购房票据。

• 免征条件：

  • 满足“满五唯一”条件的普通住宅。

印花税 (目前普遍免征)

• 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
• 仅在少数特殊情况下（如继承、赠与）可能涉及。

综合案例分析

我们通过三个典型案例来理解不同情况下的税费构成。

满五唯一普通住宅 (税费最低)

• 房屋情况：王先生名下唯一住房，2025年购买，建筑面积100㎡，现价300万。
• 买方情况：李女士首套房。
• 交易分析：
  • 卖方 (王先生)：满足“满五唯一”，免征增值税和个人所得税。
  • 买方 (李女士)：
    • 契税 = 300万 × 1.5% = 5万元 (首套房，面积>90㎡)
  • 总计税费：约4.5万元，主要由买方承担。

不满五唯一普通住宅 (税负较高)

• 房屋情况：赵女士名下第二套住房，2025年购买，建筑面积80㎡，现价250万，购买原价200万。
• 买方情况：孙先生首套房。
• 交易分析：
  • 卖方 (赵女士)：
    • 增值税：购买未满2年，需全额征收，增值税 = 250万 × 5.6% = 14万元。
    • 个人所得税：不满足“满五唯一”，核定征收，个税 = 250万 × 1% = 5万元。
    • 卖方总税负：14万 + 2.5万 = 16.5万元。
  • 买方 (孙先生)：
    • 契税 = 250万 × 1% = 5万元 (首套房，面积≤90㎡)
  • 总计税费：16.5万 (卖方) + 2.5万 (买方) = 19万元，在实际交易中，16.5万的卖方税费通常会约定由买方承担。

满五但非唯一的非普通住宅

• 房屋情况：陈先生名下第二套住房，2025年购买，建筑面积150㎡，现价400万，购买原价320万，该房产为非普通住宅。
• 买方情况：钱女士二套房。
• 交易分析：
  • 卖方 (陈先生)：
    • 增值税：已满2年，但为非普通住宅，需差额征收，假设合理费用为0，增值税 = (400万 - 320万) × 5.6% = 48万元。
    • 个人所得税：不满足“唯一”，核定征收，个税 = 400万 × 1% = 4万元。
    • 卖方总税负：4.48万 + 4万 = 8.48万元。
  • 买方 (钱女士)：
    • 契税 = 400万 × 2% = 8万元 (二套房，面积>90㎡)
  • 总计税费：8.48万 (卖方) + 8万 (买方) = 16.48万元。

其他相关费用

除了上述主要税费,交易中还会产生一些其他费用：

1. 中介费：通常为房屋总价的1%-2%，由买卖双方协商，一般各承担一半或由一方承担。
2. 贷款服务费：如果买方需要办理按揭贷款，部分中介或银行会收取此费用。
3. 评估费：办理贷款时，银行会要求对房产进行评估，费用一般在几百到几千元不等，由买方承担。
4. 不动产登记费：办理新房产证的费用，住宅为80元/套，非住宅为550元/件。
5. 测绘费：部分房产可能需要重新测绘，费用根据面积计算。

重要提示

1. 合同约定是关键：所有税费承担方式都必须在《房屋买卖合同》中清晰、明确地写下来，避免后续纠纷。
2. 政策变动：天津的限购、限贷和税收政策可能会调整，在交易前务必向天津市税务局或正规大型中介机构咨询最新的政策。
3. 专业咨询：房产交易金额巨大，税费计算复杂，强烈建议在交易前咨询专业的房产中介、律师或税务师，以确保交易安全、合规。