成都市二手房交易全流程 (共分为八大步骤)
第一步：前期准备与信息核验 (买方)
这是交易的起点,买方需要明确自己的需求和资格。
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明确购房需求：
- 确定预算（首付、税费、中介费等）。
- 确定心仪的区域、户型、楼层等。
- 明确是刚需还是改善,是否需要学区等。
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核实购房资格：
- 核心是“购房资格证明”，这是在成都买房的“入场券”。
- 本地户口：家庭名下在成都无房，即可购买1套。
- 外地户口：
- 需提供从购房之日起前 2年 在本市连续缴纳 社会保险 或 个人所得税 的证明（中间不能断缴）。
- 家庭名下在成都无房,即可购买1套。
- 资格查询：可通过“成都市房地产市场服务中心”官网或微信公众号进行线上资格预审，确保自己有资格再进行下一步。
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准备资金：
- 首付款：根据房价和贷款比例准备。
- 其他费用：提前预留中介费（通常为总房价的1%-2%）、税费、评估费、公证费等。
第二步：寻找房源与看房
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渠道选择：
（图片来源网络，侵删）- 中介公司：最主流的方式，如链家、贝壳、德佑等，中介能提供房源、带看、谈判、协助办理手续等一站式服务，但需支付中介费。
- 自行交易 (FSBO - For Sale By Owner)：通过房产网站、社区公告、朋友介绍等方式直接与业主联系，优点是能省下中介费，但缺点是流程不熟、风险较高、耗时较长。
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实地看房：
- 注意房屋的实际面积、朝向、采光、噪音、装修情况、家具家电是否包含等。
- 了解小区环境、物业管理、邻里关系、停车位情况。
- 关键：向业主或中介核实房屋的“两证”情况（不动产权证和土地证，现在通常为“不动产权证书”），并确认房屋是否存在抵押、查封等权利限制。
第三步：谈判与签约
这是交易的核心环节,双方就价格、付款方式、交房时间等达成一致。
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价格谈判：根据市场行情、房屋状况等因素，与业主商定最终成交价格。
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确定付款方式：
（图片来源网络，侵删）- 全款：流程简单，资金风险低，对业主吸引力大。
- 贷款：最常见的方式，需提前咨询银行，了解自己的贷款额度和利率。
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签订《房屋买卖合同》 (定金协议)：
- 这是具有法律效力的文件。强烈建议在签约前咨询专业律师。
- 合同核心条款：
- 房屋基本信息：地址、面积、产权号等。
- 成交价格：明确总价、税费承担方式（通常为“各付各税”或“约定由某一方承担”）。
- 付款方式与时间节点：定金、首付款、银行贷款、尾款（资金监管）的支付比例和时间。
- 户口迁出：明确户口迁出的截止日期，并约定违约金。
- 交房时间与标准：明确交房日期、物业费、水电费等费用的结算节点。
- 违约责任：明确双方违约的具体情形和赔偿标准。
- 争议解决方式：通常约定为向房屋所在地人民法院提起诉讼。
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支付定金：签订合同后，买方通常需要支付房价的1%-5%作为定金。定金适用“定金罚则”，即买方违约，定金不退；卖方违约，需双倍返还定金。
第四步：资金监管 (非常重要！)
为了保障资金安全,强烈建议通过第三方（通常是银行或政府指定的资金监管机构）进行资金监管，而不是直接将大额款项支付给卖方。
- 操作流程：买卖双方、中介（如有）共同到银行签订《资金监管协议》。
- 监管范围：通常包括定金、首付款、银行贷款等所有房款。
- 解冻条件：在房屋完成过户、买方拿到新的不动产权证后，监管银行才会将款项解冻并支付给卖方。
- 优点：彻底杜绝了“房钱两空”的风险，是目前成都最安全的交易方式。
第五步：贷款审批 (如需贷款)
- 面签：买方夫妻双方需携带身份证、户口本、收入证明、银行流水等资料，到贷款银行进行“面签”，提交贷款申请。
- 银行审批：银行会对买方的征信、还款能力、房屋价值（需银行指定的评估机构进行评估）进行审核，这个过程通常需要1-2周。
- 获取《贷款承诺函》：审批通过后，银行会出具一份书面承诺，告知贷款的额度和年限。
第六步：缴税与过户
这是将房屋所有权从卖方转移到买方的法定程序。
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核税与缴税：
- 买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、买卖合同、原房主的房产证等资料，到税务部门进行核税，计算需要缴纳的各项税费。
- 主要税费：
- 买方：契税（首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房统一3%）、印花税（目前免征）。
- 卖方：增值税及其附加（满二免征）、个人所得税（满五唯一免征）。
- “满五唯一”：指房产证出证日期或契税票填发日期满5年，且是业主家庭（含配偶、未成年子女）在该省/市内唯一的住房，满足此条件，卖方可免征个税和增值税，能省一大笔钱。
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不动产登记中心过户：
- 缴清所有税费后,买卖双方携带所有资料（身份证、户口本、结婚证、完税证明、买卖合同等）到不动产登记中心办理过户手续。
- 现场申请、签字、拍照、按手印。
- 缴纳不动产登记费（住宅为80元/套）。
- 过户完成后,买方会获得一个《不动产登记证明》（他项权证），用于抵押给银行；卖方则完成房屋所有权的转移。
第七步：抵押登记 (如需贷款)
- 如果是贷款买房,在拿到新的《不动产权证书》后，买方需将此证抵押给贷款银行。
- 银行会持相关资料到不动产登记中心办理抵押登记手续,完成后，银行会将《不动产权证书》原件返还给买方，自己持有《不动产登记证明》。
第八步：交房与尾款结算
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物业交割：
- 买卖双方在合同约定的时间,携带身份证、新不动产权证、原业主的物业卡等，到物业公司办理更名手续。
- 结清房屋交接日期前的所有费用（水、电、燃气、物业费、有线电视费等），并抄录各项表底读数，拍照留存。
- 进行房屋、钥匙、家具家电的清点交接。
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支付尾款：
- 如果是资金监管,在完成物业交割、确认无误后，买方通知监管银行解冻尾款，银行将钱打给卖方。
- 如果是全款,买方在确认交割无误后，将尾款支付给卖方。
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交易完成：至此，整个二手房交易流程全部结束，买方成为房屋的合法所有权人。
重要注意事项与风险提示
- 选择正规中介：如果通过中介，选择规模大、口碑好的公司，仔细阅读中介合同，明确服务内容和费用。
- 核实产权清晰度：务必确认卖方是“有权处分人”，即房屋产权清晰，无抵押、查封、共有权人不同意出售等情况，可以要求查看不动产权证原件。
- 资金安全第一：坚决拒绝“过桥资金”和私下交易资金，务必通过资金监管或公证提存等方式保障资金安全。
- 户口问题：户口迁出是纠纷高发点，合同中必须明确迁出时间和违约责任，并在交房前核实是否已迁出。
- 警惕“阴阳合同”：为避税而签订的“阴阳合同”是违法行为，一旦产生纠纷，不受法律保护，还可能面临税务风险。
- 专业的事交给专业的人：对于不熟悉流程的买家和卖家，可以聘请律师或专业的房产经纪人全程陪同，规避法律和操作风险。
希望这份详细的流程能帮助您顺利完成在成都的二手房交易！
