成都二手房交易税费怎么算？

以下信息主要针对个人购买个人名下的住宅类二手房，这是最常见的交易类型。

核心概念：满二、满五、唯一

在计算税费前,必须先明确以下几个关键概念，它们直接决定了税费的高低：

1. “满二” vs “不满二”

   • “满二”：指房产证上的日期或契税票填发日期至今已满 2年 或以上。
   • “不满二”：指房产证/契税票日期未满2年。
   • 意义：这是判断是否需要缴纳增值税及其附加税的关键。

2. “满五” vs “不满五”

   • “满五”：指房产证上的日期或契税票填发日期至今已满 5年 或以上。
   • “不满五”：指房产证/契税票日期未满5年。
   • 意义：这是判断是否需要缴纳个人所得税的关键。

3. “唯一” vs “不唯一”

   
   （图片来源网络，侵删）
   • “唯一”：指业主（卖方）在该市范围内，以家庭为单位（含本人、配偶以及未成年子女），仅此一套住房。
   • “不唯一”：指业主名下在该市有多套住房。
   • 意义：这也是判断是否需要缴纳个人所得税的关键。

总结一下核心逻辑：

• 增值税：主要看是否“满二”。
• 个人所得税：主要看是否“满五唯一”。

主要税费明细

（一） 买方承担的税费

1. 契税 这是买方必须缴纳的最大一笔税费，根据房屋面积和买方是否为首套房来决定。

   • 首套房：
     • 面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
     • 面积 > 90㎡：总房款的 5%
   • 二套房：
     • 面积 ≤ 90㎡：总房款的 1%
     • 面积 > 90㎡：总房款的 2%
   • 三套及以上：总房款的 3%

   注意：首套房的认定以家庭（夫妻+未成年子女）为单位，在成都市无房，且全国范围内无贷款记录或已结清贷款。

（二） 卖方承担的税费

卖方的税费是变数最大的部分,直接取决于房屋的“满二”、“满五唯一”情况。

1. 增值税及其附加税

   • “满二”：免征。
   • “不满二”：按交易价格的 3% 征收（增值税4.5% + 附加税0.8%），目前在实际操作中，为了鼓励交易，很多地方有差额征收的政策，即按（交易价格 - 原值）的5.3%征收，但原值的认定和计算比较复杂，有时会按全额核定征收。

2. 个人所得税

   • “满五唯一”：免征。
   • 不满足“满五唯一”：有两种征收方式，税务部门会按对卖方有利的原则来核定：
     • 差额征收：（交易价格 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%
       • 房屋原值：指当时的购买价、相关税费等。
       • 合理费用：指装修费（需提供发票）、手续费等。
     • 核定征收：按交易价格的 1% 征收。

       如果卖方无法提供完整票据来证明原值,通常会采用这种方式。

3. 交易手续费

   • 目前住宅类已基本免征此费用。

常见情况下的税费计算示例

假设一套住宅：

• 交易总价：200万元
• 原购买价：100万元
• 业主情况：家庭名下唯一住房

房产“满五唯一”

• 买方契税（假设为首套，面积>90㎡）：
  • 200万 × 1.5% = 3万元
• 卖方税费：
  • 增值税及附加：满二，免征。
  • 个人所得税：满五唯一，免征。
  • 卖方总税费：0元
• 总税费（双方合计）：3万元 + 0元 = 3万元
  • 这是最理想的交易状态，税费成本极低。

房产“满二不唯一”

• 买方契税（假设为首套，面积>90㎡）：
  • 200万 × 1.5% = 3万元
• 卖方税费：
  • 增值税及附加：满二，免征。
  • 个人所得税：不唯一，按核定征收（假设）。
  • 200万 × 1% = 2万元
  • 卖方总税费：2万元
• 总税费（双方合计）：3万元 + 2万元 = 5万元

房产“不满二”

• 买方契税（假设为首套，面积>90㎡）：
  • 200万 × 1.5% = 3万元
• 卖方税费：
  • 增值税及附加：不满二，按差额征收（假设）。
    • (200万 - 100万) × 5.3% = 100万 × 5.3% = 3万元
  • 个人所得税：不唯一，按核定征收。
    • 200万 × 1% = 2万元
  • 卖方总税费：5.3万元 + 2万元 = 3万元
• 总税费（双方合计）：3万元 + 7.3万元 = 3万元
  • 这是税费成本最高的情况，对卖方压力较大。

特殊情况补充

• 非住宅（商铺、写字楼、公寓等）：

  • 税费计算规则完全不同,通常没有“满二”、“满五唯一”的优惠政策。
  • 契税：一律为总房款的 3%。
  • 增值税：差额征收（交易价-原值）×5.3%，或按核定征收。
  • 土地增值税：根据增值额累进计算，税率较高。
  • 个人所得税：差额征收（交易价-原值-费用）×20%，或按核定征收（总价的1%-2%）。
  • 房产税、印花税等也可能涉及。

• 继承或赠与的房产：

  如果未来再次出售,税费计算方式会变得非常复杂，通常不推荐通过这种方式来规避交易税，因为未来出售时的税费可能会非常高。

重要提示

1. 政策变动：以上税费政策基于当前（截至2025年初）的成都市场情况，但国家及地方政策随时可能调整，在交易前，务必咨询当地不动产登记中心或专业税务机构。
2. 税费转嫁：在二手房交易中，税费由谁承担（买方、卖方或共同承担）是买卖双方协商的结果，在实际操作中，卖方会将预估的税费成本计入房屋总价，或通过“到手价”的形式将成本转嫁给买方。
3. 专业咨询：二手房交易流程复杂，税费计算专业，强烈建议在交易前，通过正规中介或聘请专业律师、税务师进行详细测算，避免不必要的经济损失。

希望这份详细的梳理能对您有所帮助！